10月房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)。

克而瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，TOP100房企10月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額2530億元，前10個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額25766.6億元。

投資方面，投資百?gòu)?qiáng)企業(yè)在前十月拿地總貨值、金額和建筑面積均同比上升，但自2025年下半年起，典型企業(yè)拿地金額和拿地力度持續(xù)下滑，拿地保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

近半企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)

報(bào)告顯示，10月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額2530億元，環(huán)比增長(zhǎng)0.1%，同比減少41.9%。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額25766.6億元，同比減少16 %，降幅相較于前9月擴(kuò)大4.2個(gè)百分點(diǎn)。

從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，10月有48家百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)。其中，包括萬(wàn)科、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、中國(guó)鐵建、綠地控股、中建壹品、中國(guó)中鐵和中建智地等20家企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅大于30%，，TOP10房企中有6家銷(xiāo)售操盤(pán)金額環(huán)比有所增長(zhǎng)。

從百?gòu)?qiáng)房企規(guī)模門(mén)檻來(lái)看，各梯隊(duì)銷(xiāo)售門(mén)檻較去年同期進(jìn)一步降低，且門(mén)檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻同比降低9.4%至678.9億元。TOP30和TOP50房企門(mén)檻也分別同比降低5.4%和11.6%至193.9億元和113.2億元。TOP100房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻更是降低了23.4%至43.6億元。

分梯隊(duì)來(lái)看，前10個(gè)月百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)操盤(pán)銷(xiāo)售金額均在降低，TOP21-30房企累計(jì)銷(xiāo)售規(guī)模降幅相對(duì)較小，為9.3%，是唯一降幅在10%以?xún)?nèi)的梯隊(duì)。

企業(yè)投資呈現(xiàn)筑底反彈積極態(tài)勢(shì)

截至10月末，新增土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為42.8億元，同比下降5%；新增總價(jià)百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為19.9億元，同比提升5%；新增建面百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為37.1萬(wàn)平方米，同比回升4%。

總量方面，10月末，新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)房企的拿地新增貨值、總價(jià)和建筑面積百?gòu)?qiáng)之和分別達(dá)到19443億元、10332億元和7551萬(wàn)平方米。其中，貨值同比增長(zhǎng)27%，金額同比增長(zhǎng)44.9%，建筑面積同比微增3.8%。

報(bào)告指出，新增土地儲(chǔ)備百?gòu)?qiáng)企業(yè)的貨值、金額及面積總量同比全面回升，展現(xiàn)出筑底反彈的積極態(tài)勢(shì)。

截至10月末，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)新增貨值集中度再度提升。銷(xiāo)售TOP10房企新增貨值占比回升至70%；其他各梯隊(duì)中，TOP11-20占7%，TOP21-30占8%，TOP31-50僅占4%，較9月末大幅下降8pts。此外，后50強(qiáng)占比為10%，環(huán)比小幅上升4pts，可見(jiàn)除10強(qiáng)外，部分企業(yè)尤其是地方性民企投資積極性邊際改善。

拿地銷(xiāo)售比方面，1-10月百?gòu)?qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比為0.29，較9月末降低0.02。分梯隊(duì)看，銷(xiāo)售TOP10房企拿地銷(xiāo)售比高達(dá)0.42，投資積極性遠(yuǎn)高于其他房企，且10強(qiáng)中有4家房企拿地銷(xiāo)售比超過(guò)0.5；其余梯隊(duì)中，TOP21-30和后50強(qiáng)拿地銷(xiāo)售比分別達(dá)到0.26和0.24，TOP11-20拿地銷(xiāo)售比為0.12，TOP31-50拿地銷(xiāo)售比為0.08。

從拿地企業(yè)來(lái)看，自2025年下半年以來(lái)，典型企業(yè)拿地金額、拿地力度持續(xù)下滑（9月剔除東安路地塊影響，整體拿地金額維持低位）。10月份，在優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)放緩及銷(xiāo)售壓力較大之下，房企投資金額維持年內(nèi)低位。

其中，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30家企業(yè)投資金額486.2億元，環(huán)比下降61%，同比增長(zhǎng)33%。與今年前三季度月均相比，降幅仍達(dá)到28%。超過(guò)半數(shù)企業(yè)10月未有新增土地入賬，單月拿地超過(guò)50億元（全口徑）的企業(yè)僅有保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口、越秀地產(chǎn)等央國(guó)企，其他企業(yè)投資金額均不足30億元，當(dāng)前企業(yè)拿地態(tài)度十分謹(jǐn)慎。

另外，報(bào)告指出，各家企業(yè)拿地策略基本保持一致，即以核心一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊為主，且較二季度更為理性，不盲目溢價(jià)拿地。

企業(yè)投資繼續(xù)保持謹(jǐn)慎

預(yù)判11月，克而瑞研究中心認(rèn)為，新房成交絕對(duì)量延續(xù)低位波動(dòng)，基于去年11月基數(shù)較高，成交單月同比降幅和累計(jì)同比降幅仍將有進(jìn)一步擴(kuò)大的可能。

城市間、項(xiàng)目間分化還將持續(xù)加劇。京滬深杭蓉等核心一二線城市短期內(nèi)市場(chǎng)熱度轉(zhuǎn)降，下行壓力依舊較大，市場(chǎng)熱度變化與新盤(pán)供應(yīng)量和質(zhì)密切相關(guān)；武漢、南京、蘇州、合肥等延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，購(gòu)房信心逐步修復(fù)；還有部分城市諸如南寧、福州、常州等弱二三線城市，預(yù)期整體去化率仍處于2成以下低位徘徊。

投資方面，在當(dāng)前市場(chǎng)尚未真正止跌回穩(wěn)以及優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)放緩之下，四季度并不是拿地“窗口期”，企業(yè)繼續(xù)保持謹(jǐn)慎和理性地拿地，預(yù)計(jì)全年超40%銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)企業(yè)將維持零新增土儲(chǔ)狀態(tài)。

此外，克而瑞指出，隨著中央政策落地執(zhí)行，房企應(yīng)聚焦長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等核心城市群，重點(diǎn)關(guān)注低密宅地及城市更新項(xiàng)目。

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