碧桂園、融創(chuàng)紛紛發(fā)出重磅消息，兩家曾經(jīng)的房地產(chǎn)巨頭在境外債務(wù)重組方面均取得關(guān)鍵進(jìn)展。

11月5日，融創(chuàng)發(fā)布公告稱，其96億美元境外債務(wù)重組方案已獲香港高等法院裁定生效，成為首家實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外債務(wù)基本“清零”的大型房企。

緊隨其后，11月6日上午，碧桂園也發(fā)布公告，宣布其境外債務(wù)重組方案在兩個(gè)債務(wù)組別中分別以超過(guò)83%和96%的高支持率順利通過(guò)，預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)約116億美元的債務(wù)削減。

這么一來(lái)，碧桂園和融創(chuàng)，總算是暫時(shí)從“鬼門(mén)關(guān)”門(mén)口走回來(lái)了。

如果說(shuō)2024年是房企“止血求生”的一年，那么2025年，行業(yè)似乎正逐步邁入“回血重組”的新時(shí)期。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，截至今年10月底，已有21家出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組或重整計(jì)劃獲得批準(zhǔn)，累計(jì)化債規(guī)模高達(dá)約1.2萬(wàn)億元人民幣。

這極大減輕了這些房企短期的公開(kāi)債務(wù)償還壓力，而這一輪債務(wù)重組的核心，不是簡(jiǎn)單的展期，而是直接削債。

以融創(chuàng)為例，自陷入流動(dòng)性危機(jī)以來(lái)，孫宏斌就一直積極與債權(quán)人溝通，甚至自掏腰包提供借款支持。

公司也通過(guò)資產(chǎn)出售、裁員、貸款展期及引入債務(wù)化解機(jī)構(gòu)等一系列舉措展開(kāi)自救。

融創(chuàng)第一次債務(wù)重組在2023年11月完成，花了18個(gè)月。但好日子沒(méi)過(guò)多久，今年初，因?yàn)橛袀鶛?quán)人認(rèn)為它付息能力不行，融創(chuàng)被中國(guó)信達(dá)提請(qǐng)清盤(pán)。

對(duì)比首次重組，融創(chuàng)在第二輪方案中將全部境外債務(wù)轉(zhuǎn)換為公司股權(quán)，使境外債權(quán)人轉(zhuǎn)變?yōu)楣竟蓶|。

光這一招，就砍掉了近96億美元的債務(wù)，讓它成為首家基本完成境外債“清零”的大型房企。

更絕的是，即使債主變成股東后，孫宏斌的控制權(quán)沒(méi)有被稀釋，融創(chuàng)依然牢牢掌控在孫宏斌的手里。

再看碧桂園，自2023年正式爆雷后，境內(nèi)、外債務(wù)陸續(xù)開(kāi)啟重組。

因?yàn)閭鶆?wù)規(guī)模太大，拖了兩年多，直到今年1月初，才正式公布境外債重組方案和具體條款。

碧桂園境外重組的方案包括現(xiàn)金要約回購(gòu)、債轉(zhuǎn)股及新債置換等多種方式，并設(shè)置了短、中、長(zhǎng)及超長(zhǎng)期限四種選項(xiàng)。

在重組投票中，贊成率遠(yuǎn)超75%的門(mén)檻，意味著碧桂園成功削減約116億美元債務(wù)，并將債務(wù)期限最長(zhǎng)延至11.5年，平均借貸成本也從6%降至2%。

對(duì)于債務(wù)違約后的房企，可選擇的路徑無(wú)非是：債務(wù)展期、債務(wù)重組、破產(chǎn)重組這三項(xiàng)。

在重組之前，房企們的債務(wù)能展期的早就展期了，債主們只能在債務(wù)重組和破產(chǎn)重組中選一條路了。

不管是碧桂園還是融創(chuàng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)徹底回暖之前，想光靠賣房子還債，幾乎都是天方夜譚。

對(duì)投資者和金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，投資從來(lái)不是只賺不賠的，過(guò)去能掙錢，是吃了接近15年的房地產(chǎn)增長(zhǎng)紅利。

現(xiàn)在房地產(chǎn)都這樣了，還堅(jiān)持要求境外債務(wù)全額兌付，顯然不現(xiàn)實(shí)。接受重組，至少還能收回一部分本金，或者拿到其他形式的資產(chǎn)補(bǔ)償。

要是堅(jiān)持不妥協(xié)，最后可能企業(yè)破產(chǎn)清算。在“保交付”政策優(yōu)先的情況下，資產(chǎn)處置價(jià)可能連五折都不到，到時(shí)候債權(quán)人能拿回來(lái)的更少，兩敗俱傷。

所以，在行業(yè)整體下行的時(shí)候，能通過(guò)重組實(shí)現(xiàn)幾百億的“重組收益”，已經(jīng)算是相對(duì)理想的結(jié)果了。

那么，碧桂園和融創(chuàng)是否已徹底“復(fù)活”？答案是否定的，它們僅是走完了萬(wàn)里長(zhǎng)征的前幾步。

目前，兩家公司的合同銷售額連巔峰時(shí)期的十分之一都不到，公開(kāi)市場(chǎng)違約問(wèn)題沒(méi)解決，資產(chǎn)水分大，自我造血能力弱，信用評(píng)級(jí)還是“垃圾級(jí)”，融資渠道基本斷了——離真正“脫困”還遠(yuǎn)得很。

就像人得了重病，得靠現(xiàn)代醫(yī)學(xué)系統(tǒng)治療，不能指望偏方。

房企債務(wù)問(wèn)題也一樣，得靠市場(chǎng)化、法制化的方式推進(jìn)重組和出清。雖然很難完全恢復(fù)健康，但這是多方利益平衡下來(lái)、代價(jià)最小的路。

在這方面，碧桂園與融創(chuàng)的做法值得肯定。

盡管它們公開(kāi)違約、資產(chǎn)質(zhì)量存疑、房屋品質(zhì)也曾備受詬病，但在債務(wù)處理上，均遵循市場(chǎng)化、法治化原則，做到“一碼歸一碼”。

相比之下，有些企業(yè)靠著混合所有制的背景，已經(jīng)投入近千億資金，用內(nèi)部銀行授信來(lái)維持外債償還，把高息外債轉(zhuǎn)成低息內(nèi)債，用集體資產(chǎn)去填窟窿。

更要命的是，這種救助像個(gè)無(wú)底洞——債務(wù)到期就找“親爹”要錢，“親爹”還不能不救。

一旦爆雷，那990多億的投資款加股東借款，可能全都要打水漂。

所以從處理債務(wù)的角度看，碧桂園和融創(chuàng)雖然問(wèn)題一大堆，但至少是在市場(chǎng)化、法治化的框架里積極找辦法。

這一點(diǎn)，比那個(gè)名聲在外的“行業(yè)標(biāo)桿”，強(qiáng)太多了。