一紙合同暗藏殺機(jī)，當(dāng)租房合同中的一行小字成為剝奪你權(quán)利的利刃，法律賦予你的武器，遠(yuǎn)比想象中強(qiáng)大。

一、案件故事：被“甲醛房”困住的年輕人

2024年初，應(yīng)屆畢業(yè)生小李通過某中介平臺(tái)租下一套“特惠房”。入住后頻繁出現(xiàn)流鼻血、頭暈癥狀，自行委托兩家專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，結(jié)果均顯示甲醛濃度超標(biāo)3倍以上。

小李要求退租時(shí)，中介卻拿出合同條款：“特惠房源甲醛超標(biāo)不得解約”，并強(qiáng)調(diào)“特惠價(jià)”已包含風(fēng)險(xiǎn)對(duì)價(jià)。多次協(xié)商無果后，小李將中介公司（以下稱A公司）訴至法院。

二、裁判結(jié)果與理由：為什么“霸王條款”被推翻？

裁判結(jié)果：
法院判決A公司退還小李全部租金、服務(wù)費(fèi)及甲醛檢測(cè)費(fèi)共計(jì)7119.67元。

裁判理由：

1. 格式條款的效力認(rèn)定
   A公司提供的租賃合同系預(yù)先擬定、重復(fù)使用的格式合同。“甲醛超標(biāo)不得解約”條款排除承租人核心權(quán)利——即要求出租人提供符合安全標(biāo)準(zhǔn)房屋的權(quán)利，違反《民法典》第497條：

“提供格式條款一方不合理地免除或減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。”

1. 健康權(quán)優(yōu)先于合同自由
   房屋甲醛超標(biāo)構(gòu)成根本違約，承租人享有法定解除權(quán)。A公司以“特惠價(jià)”為由限制解約權(quán)，將健康風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁租客，違背公序良俗（《民法典》第153條）。

2. 舉證責(zé)任分配
   小李提交的兩份檢測(cè)報(bào)告形成完整證據(jù)鏈，而A公司未能舉證房屋交付時(shí)符合安全標(biāo)準(zhǔn)。

三、法律分析：被告如何對(duì)抗“霸王條款”？

問題1：哪些租賃合同條款可能被認(rèn)定無效？

上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師提示，以下三類格式條款易被認(rèn)定無效：

1. 排除核心權(quán)利的條款

   • 例如：“房屋質(zhì)量問題不得退租”“承租人放棄維修請(qǐng)求權(quán)”

   • 法律依據(jù)：《民法典》第497條，限制承租人主要權(quán)利（如解約權(quán)、索賠權(quán)）的條款無效。

2. 加重責(zé)任的違約金條款

   • 例如：“延遲支付租金，每日按月租金5%計(jì)收違約金”（年化利率高達(dá)1825%）

   • 法院可依《民法典》第585條，將違約金調(diào)至不超過實(shí)際損失的30%。

3. 單方授權(quán)條款

   • 有效說：屬于同時(shí)履行抗辯權(quán)（《民法典》第525條）；

   • 無效說：斷水?dāng)嚯妼俟卜?wù)職能，出租人無權(quán)行使，且實(shí)質(zhì)剝奪承租人使用房屋的權(quán)利。

   • 例如：“出租人有權(quán)隨時(shí)斷水?dāng)嚯姟保成虉?chǎng)租賃合同糾紛）

   • 法院觀點(diǎn)分歧：

問題2：作為被告，如何有效抗辯？

策略1：主張條款未成為合同內(nèi)容

• 若出租人未對(duì)格式條款盡到提示說明義務(wù)（如未加粗、未口頭告知），可依《民法典》第496條主張?jiān)摋l款不成為合同內(nèi)容。

• 案例支撐：某租客因中介未提示“超高違約金條款”，法院最終按LPR的1.5倍調(diào)整違約金。

策略2：證明條款違背公平原則

• 收集證據(jù)證明條款導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)顯著失衡：

• • 例如：出租人收取市場(chǎng)價(jià)租金，卻通過條款免除房屋適租性擔(dān)保責(zé)任；

  • 參考判例：前文“甲醛房”案中，法院明確“特惠價(jià)≠免除安全責(zé)任”。

策略3：利用條款解釋規(guī)則

• 對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)作出不利于提供方的解釋（《民法典》第498條）。

• 案例應(yīng)用：某商鋪?zhàn)赓U合同約定“不得招租其他競(jìng)品”，當(dāng)出租人引入同類餐飲品牌時(shí)，法院認(rèn)定“競(jìng)品”范圍應(yīng)作有利于承租人的解釋。

四、上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師建議

“在商事租賃糾紛中，被告常因‘合同白紙黑字’而放棄抗辯。但格式條款的效力并非鐵板一塊——法律的天平始終向公平傾斜?！?br/>

實(shí)務(wù)操作指引：

1. 簽約階段

   • 對(duì)中介提供的合同，重點(diǎn)審查責(zé)任免除條款（如質(zhì)量免責(zé)、高額違約金）；

   • 要求對(duì)口頭承諾補(bǔ)充書面附件（如“保證無甲醛”）。

2. 履約階段

   • 發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題后：
     （1）立即取證：委托有CMA資質(zhì)的機(jī)構(gòu)檢測(cè)；
     （2）書面催告：明確要求出租人在合理期限內(nèi)修復(fù)；
     （3）保留憑證：郵寄催告函、拍攝視頻記錄現(xiàn)狀。

3. 訴訟階段

   • 抗辯核心聚焦：
     “格式條款是否導(dǎo)致合同權(quán)利義務(wù)根本失衡？”

   • 舉證焦點(diǎn)：
     出租人是否利用優(yōu)勢(shì)地位訂立條款？是否導(dǎo)致承租人基本權(quán)利無法實(shí)現(xiàn)？

風(fēng)險(xiǎn)提示：本文觀點(diǎn)僅供參考，具體案件需結(jié)合證據(jù)細(xì)節(jié)和法律適用綜合判斷，建議咨詢專業(yè)律師以制定針對(duì)性方案。

俞強(qiáng)律師 爭(zhēng)議解決法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)
核心理念：致力于通過專業(yè)、高效、務(wù)實(shí)的解決方案，為客戶化解商事糾紛，捍衛(wèi)核心權(quán)益，實(shí)現(xiàn)商業(yè)目標(biāo)。

在復(fù)雜的商業(yè)環(huán)境中，爭(zhēng)議與糾紛不可避免。如何高效、策略性地處理爭(zhēng)議，將法律風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為商業(yè)優(yōu)勢(shì)，是企業(yè)家和高級(jí)管理人員面臨的關(guān)鍵挑戰(zhàn)。本團(tuán)隊(duì)深耕爭(zhēng)議解決領(lǐng)域多年，憑借精湛的法律技藝、豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)商業(yè)邏輯的深刻理解，為客戶提供貫穿爭(zhēng)議事前、事中、事后的全流程、定制化法律服務(wù)。俞強(qiáng)律師有著14年法律實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，代理案件超過700件。

我們擅長(zhǎng)處理各類復(fù)雜的商事爭(zhēng)議，尤其在以下領(lǐng)域擁有豐富經(jīng)驗(yàn)：

• 公司股權(quán)糾紛：股東資格確認(rèn)、股東出資、公司決議效力、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)激勵(lì)、公司控制權(quán)爭(zhēng)奪、股東代表訴訟、董監(jiān)高責(zé)任糾紛等；

• 合同糾紛：買賣、擔(dān)保、借款、租賃、建設(shè)工程、房地產(chǎn)開發(fā)、合伙協(xié)議等合同的訂立、履行、違約、解除及損害賠償；

• 金融與資管糾紛：銀行信貸、融資租賃、保理、信托、私募基金、證券期貨、金融衍生品交易及理財(cái)產(chǎn)品違約等。

俞強(qiáng)律師執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)：上海君瀾律師事務(wù)所（高級(jí)合伙人）
地址：上海市浦東新區(qū)世紀(jì)大道1198號(hào)世紀(jì)匯廣場(chǎng)一座12樓
教育背景：北京大學(xué)法律碩士
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