10月30日，更換董事長(zhǎng)后的萬(wàn)科發(fā)布公告：年內(nèi)第10次向大股東深鐵集團(tuán)借款22億，總額達(dá)到291.3億元。

本次借款用途與前九次一樣，都是用于償還在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行的債券本金與利息，以維持“體面”。

其他債務(wù)都好說(shuō)，可以私下談判延期。但公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行的債券一旦違約，就要發(fā)布公告，人盡皆知，從而引發(fā)交叉違約，即所謂的“爆雷”。

自從萬(wàn)科6月27日召開(kāi)2024年度股東大會(huì)以來(lái)，深鐵集團(tuán)分批提供了新增借款113.6億元，展期借款8.9億元。

其中，新增借款62.49億元和展期借款8.9億元得到了深交所同意：在確認(rèn)關(guān)聯(lián)交易是否達(dá)到需提交公司股東會(huì)審議金額時(shí)，豁免累計(jì)計(jì)算。

前幾次借款大多以萬(wàn)科持有的上市公司萬(wàn)物云的股份作為質(zhì)押品，累計(jì)質(zhì)押了總股本的55.8%，未質(zhì)押的股份所剩無(wú)幾。因此本次公告并未提及擔(dān)保方式，可能還在想辦法。

11月2日，辦法終于想到了！

雙方簽署了《關(guān)于股東借款及資產(chǎn)擔(dān)保的框架協(xié)議》（簡(jiǎn)稱(chēng)《框架協(xié)議》）：深鐵集團(tuán)將再向萬(wàn)科提供220億的貸款額度，用途仍然是償還萬(wàn)科在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行的債券本息，但還多了個(gè)“經(jīng)深鐵集團(tuán)同意的指定借款利息”。

220億的額度看似很多，但真正可用的沒(méi)多少，因?yàn)榘ā犊蚣軈f(xié)議》生效之前已實(shí)際發(fā)生的信用貸款，以及已提供擔(dān)保但后續(xù)確認(rèn)擔(dān)保無(wú)法實(shí)施或部分無(wú)法實(shí)施的借款（這部分余額為零）。

截至目前，深鐵集團(tuán)已提供的信用借款合同金額為203.73億元，實(shí)際提款金額為197.1億元。這197.1億的信用貸款要在新增220億的額度內(nèi)扣除，只剩下22.9億。

取個(gè)整數(shù)，就是22億，恰好等于萬(wàn)科第10次向深鐵集團(tuán)借款的金額。

綜上，這種安排實(shí)際上就是用抵押（或質(zhì)押）貸款置換信用貸款，再多給點(diǎn)額度。

為什么深鐵集團(tuán)此前要向萬(wàn)科提供近200億的高風(fēng)險(xiǎn)信用貸款呢？

因?yàn)槿f(wàn)科能賣(mài)資產(chǎn)的都賣(mài)了，能質(zhì)押的也質(zhì)押了；有些無(wú)人接盤(pán)的資產(chǎn)，例如商業(yè)物業(yè)，也以證券化的方式進(jìn)行部分套現(xiàn)。

所以，當(dāng)時(shí)還沒(méi)找到能讓深鐵集團(tuán)滿(mǎn)意的擔(dān)保品。

這次用什么作為擔(dān)保品呢？

公告說(shuō)得很籠統(tǒng)：萬(wàn)科或其下屬子公司應(yīng)提供其擁有的合法經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、存貨、在建工程或股票、非上市公司股權(quán)等作為擔(dān)保物。

上述資產(chǎn)較難變現(xiàn)，看來(lái)還是沒(méi)有找到滿(mǎn)意的！深鐵集團(tuán)只能勉為其難地接受，從中挑出相對(duì)好些的，總好過(guò)沒(méi)有。

萬(wàn)科三季報(bào)也不樂(lè)觀(guān)：在上半年虧損不到120億的情況下，第三季度一下子虧損了160.7億，前三季度累計(jì)虧損280.16億。

這也不奇怪，2024年也是前低后高的不平衡：一季報(bào)虧損3.62億，半年報(bào)虧損98.52億，三季報(bào)虧損179.43億，全年虧損494.78億。

房企的虧損主要有兩大塊：

一是處置資產(chǎn)損失。在目前的環(huán)境下，只要變賣(mài)資產(chǎn)，幾乎都是虧本的，就要計(jì)入當(dāng)期損益。

二是資產(chǎn)跌價(jià)損失，包括土地、物業(yè)、在建工程等。

賣(mài)出去的資產(chǎn)按實(shí)際虧損計(jì)入損益；沒(méi)賣(mài)出去的資產(chǎn)就要計(jì)提減值準(zhǔn)備，但計(jì)提的空間較大，經(jīng)常被用來(lái)財(cái)務(wù)洗澡。

通常來(lái)說(shuō)，上半年可能還對(duì)樓市復(fù)蘇抱有希望或者僥幸心理，計(jì)提的減值準(zhǔn)備較少；下半年希望破滅后，只好把上半年少計(jì)的補(bǔ)回來(lái)！