該書作者出生于中國偏遠(yuǎn)山區(qū)貧困農(nóng)民家庭，憑借努力以全省前十成績考入清華大學(xué)，后獲美國計(jì)算機(jī)博士學(xué)位，畢業(yè) 15 年便實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由。其結(jié)合 18 年投資經(jīng)驗(yàn)與數(shù)百篇博文著成本書。

書中涵蓋資產(chǎn)配置、基金選擇、退休賬戶優(yōu)化、節(jié)稅等個(gè)人理財(cái)核心主題，為財(cái)富積累與保值階段提供具體可操作策略，方法簡單易懂，適合投資新手、對當(dāng)前投資感到沮喪，或沒時(shí)間學(xué)習(xí)股票投資技能的人群。

理財(cái)筆記12：我為何不愿提前還清房貸？

如果你欠銀行100萬元的房貸，而你今年年家庭收支有盈余，剩余一萬元，你該怎么辦呢？

傳統(tǒng)的邏輯是，欠銀行的住房貸款應(yīng)該盡快還清。所以，你可以把這一萬元交給銀行，加速你還清房貸的速度，明年你就可以少付這一萬元的利息了。這看似理智的行為，從理性的理財(cái)角度看，卻經(jīng)不起推敲。這是因?yàn)?，這種簡單的思維忽略了下面兩個(gè)核心經(jīng)濟(jì)學(xué)因素：真實(shí)房貸利息率和機(jī)會(huì)成本。

一、真實(shí)房貸利息率

我們知道，一旦在較長的時(shí)間跨度考差金錢，我們必須考慮通漲因素。銀行借給你100萬元，當(dāng)然銀行的錢是來自其他儲(chǔ)戶的，銀行要給這些儲(chǔ)戶支付利息，銀行也有運(yùn)營成本也需要盈利。雖然銀行向你收取4到 5%的利息，但是你借的這些錢卻是分幾十年還清的。30年后的一百萬元，和今天的一百萬元，在購買力上根本不可同日而語，這就是通漲因素在施展魔法。

舉例來說，過去20年中國的平均通脹率是4.8%，而美國大約為3%。所以，今天的100萬元，只相當(dāng)于20年前的40萬。

正因如此，你借的這些錢的真實(shí)成本應(yīng)該是你實(shí)際付出的利息減去通貨膨脹率，這是一個(gè)基本經(jīng)濟(jì)學(xué)常識。在中國，如果過去20年里你的房貸的利息率是5%，你實(shí)際付出的利息率只有5%－4.8%=0.2%！

美國的情況類似。美國政府為了鼓勵(lì)大家買房，老百姓的房貸利息還可以抵稅，所以實(shí)際利息率是要打折扣的。對于大部分高收入家庭，實(shí)際房貸利息率只有銀行收取利息率的50%到60%，也就是1.5%到2.5%之間。如果扣除3%的通脹率，這些家庭實(shí)際付出的利息率居然是負(fù)值。這意味著什么？這意味著美國政府和其他儲(chǔ)戶在補(bǔ)貼貸款買房的高收入家庭！

考慮到這個(gè)因素，你就不需要擔(dān)心那看起來令人望而生畏的房貸利息率了。

二、機(jī)會(huì)成本

幾乎所有的經(jīng)濟(jì)行為都是有成本的。如果你把這一萬元還給銀行，你就失去了這一萬元的帶來的流動(dòng)性和把它用于投資帶來的額外收益。

首先，房子本身的增值不取決你的房子還有多少房貸。其次，如果家庭急需用錢，你總不能跟房子要錢，所以房子的流動(dòng)性在所有資產(chǎn)里差不多是最差的。最后，相比于房貸利息率，我們可以找到回報(bào)率更高的投資渠道。因此，只要你投資這些錢獲得的年化收益率大于房貸利息率，而且這些投資產(chǎn)品的流動(dòng)性也更好，你就應(yīng)該進(jìn)行投資而不是提前還清房貸。

我們舉個(gè)例子。假設(shè)你的房貸利息率是4%，如果你每年都有一萬元多余的錢，你沒有提前還房貸，而是把它們?nèi)客顿Y在年化收益率為10%的指數(shù)基金里，那么你每年實(shí)際取得的額外收益率就是10% - 4% = 6%。在30年里，這些額外收益高達(dá)84萬元！

在美國的朋友，還可以通過貸款重組（Refinance）重置貸款的開始年份以延長房貸的壽命，甚至進(jìn)行返現(xiàn)貸款重組（Cash-out Refinance）同時(shí)增加房貸的本金額度和壽命，更持久地享受其他儲(chǔ)戶和美國政府的免費(fèi)補(bǔ)貼！在過去8年里，在房價(jià)增值后，我們家就一直采用返現(xiàn)貸款重組策略把高達(dá)百萬美元的房屋凈值從銀行貸出來用于投資。雖然我們的房貸本金因而增加了，但是相比于我們付出的2%左右的實(shí)際房貸利息率，我們卻取得了年化平均 13%的投資收益率。這些額外收益提高了我們家庭財(cái)富的增長速度，也增加了家庭資產(chǎn)的流動(dòng)性。

所以，我們的結(jié)論就是：不要提前還清房貸，而是要積極投資取得更好的資產(chǎn)流動(dòng)性和增值速度！