二十幾年前在深圳沒買房的人，你后悔了嗎？！

前段時間，看到網(wǎng)上一張多年前的“晶報”報紙照片，上面清楚提到，深圳2002年的房價5533元/平。

圖源：網(wǎng)絡，僅供參考

掐指一算，一套80平的房子，總價不過40+萬。是不是很便宜？

以前買房的人，現(xiàn)在都賺大發(fā)了吧！

沒買房的人，簡直是錯失幾個億！

假如你現(xiàn)在有一個機會，可以坐上時光機回到以前，你會不會在深圳買房，如果買會選擇哪里？

01.

坐上時光機，回到15年前

這個樓盤漲幅高達380%……

如果回到過去，你會選擇買深圳哪里的房子？

這個問題我問過身邊一個朋友，他當時不假思索，直接說買最貴的！那回到過去，深圳哪里的房子最貴？

考古????報紙。

因早些年，房企多選擇在深圳報媒上投廣告，就如今天的微信公眾號、抖音平臺等，也正因此，深圳報紙上記錄了不少深圳樓盤的信息以及價格。

如：深圳報紙上一張關于「2010上半年深圳部分豪宅別墅供應表」，就清楚記錄了當年深圳豪宅主要供應的項目、產(chǎn)品信息以及價格。

從報紙可以看到，2010年的東部華僑城天麓八區(qū)，面積300+平的獨棟別墅，均價13萬/平，套總價近4000萬。

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如今深圳重點豪宅板塊-深圳灣的樓盤，如寶能太古城、鴻威海怡灣、君匯新天、三湘海尚等樓盤，當其時均價在4萬/平左右。

你要是當時買了均價13萬+/平的鹽田，那可就虧大發(fā)了。

過去15年間，鹽田華僑城天麓八區(qū)房價不升反降。當時即便是全款拿下的買家，就算不計資金的時間成本，15年間年均也縮水2.2%。

相較之下，當時均價3-4萬/平的豪宅，至今漲幅反而更可觀，如：

• 熙龍灣2期大面積4-5房，15年漲幅最高能去到380%，年均漲幅25.3%；

• 君匯新天的大面積4-5房，15年漲幅能有357%，年均漲幅23.8%；

• 萬科清林徑的別墅或高層，15年漲幅最高能去到355%，年均漲幅23.7%

而彼時單價10萬+或以上的豪宅，除了東部華僑城天麓外，其他豪宅項目雖沒有降價，但漲幅也一般。

比如單價賣到10萬+/平的曦灣，如今小區(qū)掛牌均價不過19.5萬/平，15年間漲幅還不到100%，年均漲幅僅約6.3%。

照這個來看，假如回到15年前，買入熙龍灣2期，到現(xiàn)在能享受最大的漲幅。

所以假如真有機會回到15年前，熙龍灣2期會是一個不錯的選擇。

02.

這些曾經(jīng)登報的紅盤

如今“身價”翻倍，年均漲幅高達99%

除了以上這些樓盤，深圳還有不少紅盤，曾“登”上報紙，來看看都有哪些樓盤，如今價格又怎樣了。

比如，位于深圳中軸的城市中心——福田。

1990年正式建區(qū)的福田，是羅湖后深圳第二個城市中心區(qū)，也是如今深圳的行政中心、重點發(fā)展的區(qū)域。這些年來，盡管福田入市的新房價格一直引領著深圳樓市，但早些年的房價放到今天來看也是“撿漏”的存在。

1995年，福田-景田的香蜜三村，一次性付款的話，5652元/平；如今小區(qū)掛牌均價6.02萬/平，30年間漲幅約965%，年均漲幅約32.17%。

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1999年，福田-景田的東方玫瑰花園，一次性付款，只需6800元/平起，如今小區(qū)二手房掛牌均價約9.8萬/平，26年間漲幅1341%，年均漲幅約51.58%。

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2000年，福田-香梅北的俊景豪園，特惠單位4960元/平，如今小區(qū)二手房掛牌均價7.47萬/平，25年間漲幅約1406%，年均漲幅約56.24%。

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2002年，福田-香蜜湖的新天國際名苑，建面約160平單位的，每套92萬余元起，其中建面約164平的大四房，一次性付款折扣單價5613元/平，套總價約94.6萬。如今小區(qū)二手房掛牌均價約13.38萬/平，按當時單價5613元/平算，23年間漲幅約2284%，年均漲幅約99.29%。

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再如，同樣位于城市中軸的區(qū)域——龍華。

早在2011年之前，龍華還歸屬“寶安”，隨著2011年龍華新區(qū)掛牌成立、2017年龍華區(qū)正式揭牌，龍華加速發(fā)展。到了2020年，龍華明確表態(tài)將“打造數(shù)字經(jīng)濟先行區(qū)”，要建設成為大灣區(qū)現(xiàn)代化國際創(chuàng)新型中軸新城。可以說過去幾十年，龍華發(fā)展日新月異，早些年房價也曾非常“親民”。

2008年，龍華-民治的金地梅隴鎮(zhèn)四期開盤，單價6670元/平；如今該小區(qū)二手房掛牌均價約4.79萬/平，17年間漲幅約618%，年均漲幅約36.36%。

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2010年，龍華-上塘的潛龍曼海寧開盤，均價2.8萬/平；如今該小區(qū)二手房掛牌價約5.9萬/平，15年間漲幅約111%，年均漲幅約7.38%。

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2011年，龍華-中心區(qū)的花半里開盤，均價1.9萬/平，還送2000元/平的裝修；如今該小區(qū)掛牌均價約4.56萬/平，14年間漲幅約140%，年均漲幅約10%。

圖源：網(wǎng)絡，僅供參考

2014年，華業(yè)玫瑰四季一期開盤，均價2.3萬/平；如今該小區(qū)二手房掛牌均價約7.27萬/平，11年間漲幅216%，年均漲幅約19.64%。

圖源：網(wǎng)絡，僅供參考

可見，即便同為于中軸且曾經(jīng)房價放在現(xiàn)在來看亦處于低位，但不同區(qū)房價漲幅不一，城市定位更高、數(shù)十年來一直為城市發(fā)展重點的福田，顯然漲幅更高，價格也更堅挺。

如前面提到的過去15年至今漲幅最猛的熙龍灣，其一期2007年加推“主力戶型為200平以上的4-5房以及270平復式、880平頂層，均價2.4萬/平”；如今該小區(qū)二手房掛牌均價約14.5萬/平，18年間漲幅約504%，年均漲幅約28%，亦非?？捎^。

圖源：網(wǎng)絡，僅供參考

03.

深圳房價變遷史

一部“濃縮”的城市發(fā)展史

看完深圳過去這年的房價，再看看如今深圳的房價，你會不會感嘆，自己生錯年代？

也可能有人會納悶：為什么15年前，鹽田的房價能位列深圳第一梯隊？而現(xiàn)在拋開漲幅來看，15年前入市、且如今房價依舊“位列前茅”的，多位于南山-深圳灣、寶安寶中？

這或許，與這幾十年來深圳城市發(fā)展規(guī)劃有關。

??2010年之前。

當時，深圳的發(fā)展遵循著《深圳市城市總體規(guī)劃（1996—2010）——特區(qū)城市設計導引圖》。彼時的城市發(fā)展主軸由西向東，以福田為「城市廣場+引導高層發(fā)展區(qū)」的城市中心向兩邊延展，其中的東部板塊不僅是城市重要節(jié)點板塊，還是全市“引導高層發(fā)展區(qū)”之一。

深圳市城市總體規(guī)劃（1996—2010）——特區(qū)城市設計導引圖，圖源：深圳市規(guī)劃和自然資源局，僅供參考

有「城市發(fā)展規(guī)劃+天然的山海生態(tài)自然稀缺資源」，鹽田成為了當其時的「居住價格高地」。

??2010年之后。

彼時，在《深圳市城市總體規(guī)劃（2010—2020）》里，后海、前海、寶安中心區(qū)這些深圳西部的片區(qū)逐步成為了深圳的新城市中心。

深圳市城市總體規(guī)劃（2010—2020）——城市布局結構規(guī)劃圖，圖源：深圳市規(guī)劃和自然資源局，僅供參考

于是，在隨后十余年的發(fā)展中，后海、前海以及寶中的住宅，逐步成為深圳的居住標桿、價格標桿。這些板塊中，15年前入市的豪宅，也超越此前的鹽田板塊豪宅，成為如今深圳的豪宅標桿，如寶中的熙龍灣2期、深圳灣的鴻威海怡灣。

??而2020年后。

如今的深圳，又有了新的發(fā)展規(guī)劃布局。在《深圳市國土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》中，圈定了「都市核心區(qū)」的范圍，其中包括前海中心、南山中心、福田中心、羅湖中心等城市功能中心，及蛇口、西麗、民治、坂田、布吉等城市功能節(jié)點。

深圳市國土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）——城市布局結構規(guī)劃圖，圖源：深圳市規(guī)劃和自然資源局，僅供參考

如果參照過去幾十年城市發(fā)展與房價變動邏輯來看，未來「深圳住宅高價值板塊」，極有可能是這些被官方“標”為重點發(fā)展的城市功能中心、城市功能節(jié)點上。

如今，坐上時光機，回到多年前的深圳，基本是不可能了！

那么立于當下，如果給你選擇，你會買深圳哪里的房子？

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