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作者 | 王澤紅

10月28日，“十五五”規(guī)劃建議全文公布，將“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”放在了“加大保障和改善民生力度，扎實(shí)推進(jìn)全體人民共同富?！?，強(qiáng)化了房地產(chǎn)的民生屬性，以及在保障和改善民生中的地位。

對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，《建議》明確了五個(gè)方向：

一是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度；

二是優(yōu)化保障性住房供給，滿(mǎn)足城鎮(zhèn)工薪群體和各類(lèi)困難家庭基本住房需求；

三是因城施策增加改善性住房供給；

四是建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。

五是建立房屋全生命周期安全管理制度。

房地產(chǎn)新模式顯“雛形”，高質(zhì)量發(fā)展不僅是建“好房子”

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓分析稱(chēng)，“十四五”期間的“房住不炒”已經(jīng)完成，“十五五”期間的任務(wù)，首先是市場(chǎng)止跌回穩(wěn)；其次是構(gòu)建發(fā)展新模式；再次是好房子供給；最后是化解風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的主要抓手，就是房地產(chǎn)發(fā)展新模式，自2021年12月經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出到2025年10月25日，差不多過(guò)去四年時(shí)間，一直不斷提出探索、推動(dòng)、構(gòu)建發(fā)展新模式。10月11日，住建部進(jìn)一步明確新模式的內(nèi)涵，并且提出了新的說(shuō)法。

“新模式的根基包含三大塊：基礎(chǔ)性制度、供應(yīng)體系、人房地錢(qián)要素聯(lián)動(dòng)。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉總結(jié)道，其中基礎(chǔ)性制度主要是針對(duì)過(guò)去舊模式下開(kāi)發(fā)存在的一系列風(fēng)險(xiǎn)而有針對(duì)性地完善三方面的制度：

一是，開(kāi)發(fā)方面主要是夯實(shí)項(xiàng)目公司獨(dú)立法人。項(xiàng)目公司獨(dú)立法人，即明確項(xiàng)目公司和企業(yè)總部之間的法律關(guān)系，前者是獨(dú)立法人、后者履行投資人責(zé)任。項(xiàng)目交付前，后者不得抽逃出資或提前分紅。

二是，銷(xiāo)售方面，就是探索實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售，現(xiàn)房銷(xiāo)售所見(jiàn)即所得，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)。

三是，融資新制度，即主辦銀行制，就是確定一家銀行或銀團(tuán)為主辦行，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)和銷(xiāo)售等資金都存入主辦行，主辦行保證項(xiàng)目合理融資需求。同時(shí)，項(xiàng)目為獨(dú)立法人，資金封閉運(yùn)轉(zhuǎn)也確保銀行權(quán)益，確保項(xiàng)目如期交付，維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。

“這些基礎(chǔ)性的制度，有的基本建立，有的正在建立，為‘十五五’住房健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)?！?李宇嘉指出。

在他看來(lái)，“十五五”與“十四五”或之前最大的區(qū)別，就是此次強(qiáng)調(diào)了高質(zhì)量發(fā)展。因?yàn)?，原?lái)的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼，這就是為何現(xiàn)在新房去化下降，二手房掛牌量巨大；也是為何政策不斷刺激，但市場(chǎng)和行業(yè)仍難以企穩(wěn)，止跌回穩(wěn)的壓力越來(lái)越大。

“所謂高質(zhì)量發(fā)展，不僅房子的建造品質(zhì)要高質(zhì)量，行業(yè)管理也要高質(zhì)量，產(chǎn)品供給體系也要向高質(zhì)量邁進(jìn)。但近年來(lái)推進(jìn)的好房子建設(shè)，僅僅是高質(zhì)量發(fā)展的一部分，但現(xiàn)在看有點(diǎn)走歪了?！?李宇嘉如此說(shuō)道。

他從產(chǎn)品層面分析稱(chēng)，首先，高總價(jià)、大面積的房子，客戶(hù)群是小眾的，只能是高質(zhì)量的一份細(xì)分賽道；其次，保障房、城中村改造、老舊小區(qū)和危房改造，都要有自己的好房子標(biāo)準(zhǔn)；再次，不僅有好產(chǎn)品、好建造，還有好服務(wù)（物業(yè)）、好維護(hù)（包含體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)在內(nèi)的全生命周期管理）。“也就是，行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈、全產(chǎn)品體系，都要有高質(zhì)量、好房子的標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

大戶(hù)型房子供給是趨勢(shì)，核心城市限購(gòu)仍有優(yōu)化空間

此外，增加改善型住房，是住房供求關(guān)系重大變化以后，結(jié)構(gòu)性增量需求的重點(diǎn)。但是，“十五五”規(guī)劃提法上新變化，即因城施策，中指研究院稱(chēng)該提法為首次提出。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年前三季度，重點(diǎn)30城120-144平占比提升至30%，大戶(hù)型產(chǎn)品是新房市場(chǎng)主流，120平以上大戶(hù)型占比普遍提升，其中上海、南京、長(zhǎng)沙、南昌等城市120-144平方米提升幅度較為明顯，廈門(mén)、合肥、寧波、無(wú)錫等城市144平米以上產(chǎn)品提升幅度較大。

中指研究院認(rèn)為，根據(jù)居民對(duì)改善型住房的需求差異，供給上要求更加精準(zhǔn)匹配，根據(jù)地方需求特征精準(zhǔn)增加供給或?qū)⑹恰笆逦濉睍r(shí)期住房供給的一大特點(diǎn)。

而且，與“十四五”規(guī)劃《建議》中“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”不同，本次《建議》在“大力提振消費(fèi)”中明確指出要清理住房消費(fèi)不合理限制性措施，預(yù)計(jì)核心城市購(gòu)房限制性政策仍有優(yōu)化空間，整體或延續(xù)漸進(jìn)式推進(jìn)節(jié)奏。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，把住房領(lǐng)域消費(fèi)不合理限制性措施列為重要工作方向，具有非常清晰的含義：第一，對(duì)于限制性的措施，不是要減少而是要清理，“清理”就意味著要讓住房消費(fèi)獲得充足的空間，充分體現(xiàn)市場(chǎng)化和統(tǒng)一大市場(chǎng)的導(dǎo)向；

第二、要對(duì)一些隱性的限制性措施進(jìn)行清理，尤其是要關(guān)注房地產(chǎn)資源在城與鄉(xiāng)、存量和增量、新房和二手房、首套和二套等領(lǐng)域的流通問(wèn)題，通過(guò)取消限制來(lái)加快各項(xiàng)資源流動(dòng)，并促進(jìn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。

“很多城市公積金的使用依然有限制，即嚴(yán)格限制了公積金繳存地、購(gòu)房所在地、戶(hù)籍所在地等要求，進(jìn)而影響了公積金的跨區(qū)域使用。對(duì)此類(lèi)不合理的隱性約束制度的改革，將促進(jìn)資金跨區(qū)流動(dòng)，更好促進(jìn)各項(xiàng)消費(fèi)工作?！?嚴(yán)躍進(jìn)分析道。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，《建議》將區(qū)域發(fā)展作為重點(diǎn)內(nèi)容之一，并強(qiáng)調(diào)優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。從房地產(chǎn)來(lái)看，下一步核心城市群將引領(lǐng)高質(zhì)量發(fā)展，長(zhǎng)三角、珠三角等人口持續(xù)流入?yún)^(qū)域，將通過(guò)優(yōu)化土地供應(yīng)、完善軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施，吸引高端人才和產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)住房需求向改善型、品質(zhì)型升級(jí)。

謝逸楓則認(rèn)為，房地產(chǎn)未來(lái)政策調(diào)整將呈現(xiàn)三大核心變化：一是供給端將從“增量開(kāi)發(fā)”轉(zhuǎn)向“存量?jī)?yōu)化+精準(zhǔn)補(bǔ)位”；二是好房子建設(shè)；三是城市更新，目前全國(guó)297個(gè)地級(jí)以上城市和150多個(gè)縣級(jí)市已經(jīng)全面開(kāi)展了城市體檢工作。