去年10月，成都吹響了“優(yōu)化提質、特色立園，賦能增效、企業(yè)滿園”的行動號角。值此“立園滿園”一周年之際，成都“園中園”建設步入提質增效新階段。仲量聯(lián)行立足國際視野與本土實踐，在由成都新經濟發(fā)展研究院編印的《成都新經濟》雜志發(fā)表署名文章，聚焦專業(yè)化、特色化園區(qū)運營痛點，提出系統(tǒng)優(yōu)化建議，旨在助力成都以高品質空間載體激發(fā)產業(yè)活力，推動新經濟高質量發(fā)展。周年為始，共啟園區(qū)升級新篇章。

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特色立園：

打造強鏈補鏈的產業(yè)地標

據(jù)成都市“立園滿園”專項行動要求，面對過去產業(yè)園區(qū)功能交叉重疊的問題，需采用特色立園策略打造細分領域的競爭優(yōu)勢?！皥@中園”通過龍頭牽引、平臺賦能、技術引領等方式，可進一步提升片區(qū)在產業(yè)細分領域的核心競爭力。以四川雙流經濟開發(fā)區(qū)為例，根據(jù)仲量聯(lián)行對成都電子信息企業(yè)1聚集度分布顯示，雙流區(qū)的企業(yè)數(shù)量排名全市第九，在電子信息三大細分產業(yè)中僅集成電路產業(yè)聚合度相對較高。在面對成都市電子信息產業(yè)的激烈競爭，其在加速推進國家級經開區(qū)建設的進程中，聚焦存量低效用地的二次開發(fā)與提質增效，通過打造物聯(lián)網(wǎng)產業(yè)園、臨空智能科技園以及空港聚光光電產業(yè)園等特色“園中園”，進一步聚焦產業(yè)鏈關鍵環(huán)節(jié)的結構性短板形成差異化競爭，同時以“園中園”為輻射中心形成十五分鐘生活服務圈，打造基礎設施完備、配套功能全面、人居環(huán)境宜人的現(xiàn)代化產業(yè)地標，同時破解土地利用效率、產城融合水平、產業(yè)集聚效能三大發(fā)展瓶頸。

1此處電子信息企業(yè)重點包括集成電路、傳感器、新型顯示三大類重點企業(yè)

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企業(yè)滿園：

集聚高成長性的中堅企業(yè)

產業(yè)園區(qū)需求上升至首位，并隨著企業(yè)年份增長，工業(yè)園區(qū)與總部園區(qū)的需求占比持續(xù)上漲。這代表著專業(yè)化特色“園中園”的打造對于集聚高成長性企業(yè)2具有重要價值。根據(jù)深圳前沿城市發(fā)展經驗，傳統(tǒng)政策賦能往往忽視高成長型企業(yè)產能擴張的用地需求，導致企業(yè)整體遷出或逐步局部遷移。打造專業(yè)化特色“園中園”集聚商事主體主力軍，可激發(fā)未來經濟企業(yè)集群活力，構筑新質生產力動力源，起到園區(qū)經濟增長中的壓艙石、穩(wěn)定器作用。

2營收1-5億元，發(fā)展期5-10年

圖：成都市集成電路、傳感器、新型顯示產業(yè)鏈成立年份載體類型占比

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科學分期：

形成循環(huán)有序的發(fā)展模式

專業(yè)化特色“園中園”一般作為新區(qū)開發(fā)的起步項目或是傳統(tǒng)工業(yè)片區(qū)的煥新項目，更具有市場化實操性。從資產全生命周期角度來看，“園中園”主要瞄準成長性企業(yè)，相比于孵化期企業(yè)，其對獨立生產空間的需求明顯提升；在運營方面，其對設備運維、空間管理、行政管理的專業(yè)化水平均有所提升。由于企業(yè)已進入穩(wěn)定收益期，“園中園”開發(fā)運營主體對此類企業(yè)的要素支持可快速轉化為生產力，運營方對產業(yè)運營的資金投入快速進入良性循環(huán)階段，可降低園區(qū)整體經營風險，支撐多項目開發(fā)或滾動開發(fā)模式，實現(xiàn)以專業(yè)化特色“園中園”撬動片區(qū)加快成型成勢。

圖：孵化期、成長期、穩(wěn)定期三階段企業(yè)對資產的需求特點

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上海張江機器人谷一期平臺項目：

精準聚焦橫縱產業(yè)細分

張江機器人谷一期位于上海市張江科學城的核心板塊，是康橋工業(yè)智造園的“園中園”項目，項目總建筑面積11萬平方米，包括4棟廠房，可容納約8萬平方米的廠房及辦公場所，項目定位打造機器人工程和人工智能產業(yè)的研究、開發(fā)和制造中心。園區(qū)產業(yè)形成“一核、三重點、兩突破”的產業(yè)發(fā)展格局，即以人形機器人為核心，以高端醫(yī)療機器人、特色工業(yè)機器人、智能服務機器人為重點，以機器人關鍵零部件、機器人關鍵控制軟件為突破。

在產業(yè)生態(tài)構建方面：

“一核”

瞄準機器人產業(yè)領域自身前沿發(fā)展方向；

“三重點”

賦能張江科學城生物醫(yī)藥、智能制造產業(yè)，與毗鄰的張江科學城核心區(qū)及國際醫(yī)學園區(qū)形成產業(yè)耦合；

“兩突破”

聚焦機器人產業(yè)的“一硬一軟”，推動園區(qū)在產業(yè)鏈關鍵環(huán)節(jié)形成領跑優(yōu)勢。

“引領前沿、橫向耦合、精準突破”的產業(yè)定位方式為打造專業(yè)化特色“園中園”奠定發(fā)展基礎，讓“園中園”的建設在大園區(qū)中有所依托、互為賦能，而并非從零開始。

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深圳寶龍專精特新產業(yè)園；

瞄準中腰部高成長性企業(yè)

深圳寶龍專精特新產業(yè)園位于深圳市龍崗區(qū)，是龍崗東部先進制造園的“園中園”項目，項目總建筑面積34萬平方米，業(yè)態(tài)以垂直復合型標準廠房為主，項目專注于扶持和培育以專精特新企業(yè)為代表的“腰部企業(yè)”，項目在建成前實現(xiàn)了高達70%的招商簽約率和86%的專精特新企業(yè)占比。為了精準聚焦此類客群，在空間設計階段“以需定形”，項目實施方深入調研了全市20大戰(zhàn)略性新興產業(yè)集群中的100多家代表性企業(yè)，并通過多次行業(yè)研討會，詳細了解了各類企業(yè)對空間的具體需求；在開發(fā)建設階段“以市定價”，采用“低成本開發(fā)+高質量建設+準成本提供”模式，以“總成本+微利”的價格，將廠房分割銷售給符合條件的優(yōu)質企業(yè)。項目在謀劃建設過程中充分考慮政府與企業(yè)的雙邊需求，中腰部企業(yè)從生產擴容、資產購置、政策享受等方面快速入駐“園中園”，政府從土地高效集約利用、構建產業(yè)生態(tài)、激活民營經濟等方面完成價值實現(xiàn)，通過“園中園”的打造，在產業(yè)發(fā)展中實現(xiàn)了政企“雙向奔赴”。

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產業(yè)定位建議：

謀定“園中園”產業(yè)錨點價值

專業(yè)化特色“園中園”在園區(qū)起步或轉型等關鍵時期往往起到“產業(yè)錨點”作用。因此，與傳統(tǒng)產業(yè)園區(qū)定位不同的是，其產業(yè)定位應更加注重“前沿方向、賽道細分、內外互動”。在產業(yè)方向的選擇上，要充分關注新質生產力對傳統(tǒng)產業(yè)的變革，同時注重所選產業(yè)的價值與吸引力分析，包括規(guī)模增長、經濟貢獻、就業(yè)能力、投資企業(yè)、周期階段等因素進行綜合評估；在賽道細分的選擇上，從產業(yè)鏈角度可圍繞片區(qū)產業(yè)關鍵短板進行補鏈式發(fā)展，在生產環(huán)節(jié)角度也可根據(jù)從研發(fā)、中試到生產的周期模型預測需求波動，精準把握產業(yè)爆發(fā)期；在產業(yè)生態(tài)構建方面，專業(yè)化特色“園中園”所形成的產業(yè)生態(tài)同時需要賦能大產業(yè)片區(qū)，應當重視檢驗檢測、小試中試、審批服務等平臺功能的構建。

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專業(yè)運營建議：

多主體運營的協(xié)作分工

在職能方面，“管委會+平臺公司”的架構十分常見，管委會對片區(qū)內的多個“園中園”實施統(tǒng)一管理和協(xié)調，多個國資平臺公司平行運作。大園區(qū)負責整體規(guī)劃、政策制定和基礎設施保障，小園區(qū)保持獨立運營并聚焦特定產業(yè)方向。管委會通過統(tǒng)籌資源配置、建立共享機制和協(xié)調園區(qū)關系，形成分級管理模式。各平臺公司在統(tǒng)一框架下開展專業(yè)化運營，既保持整體協(xié)同性，又兼顧不同園區(qū)的發(fā)展需求。但在實際的操作中，受制于傳統(tǒng)國資監(jiān)管體制和管控模式，專業(yè)化特色“園中園”在招商運營團隊人數(shù)、租金定價靈活性等方面缺乏市場競爭力，平臺公司在產業(yè)生態(tài)的構建方面的主動性難以發(fā)揮，因此下一步國有平臺公司在“園中園”的運營中要做到“輕重分離、業(yè)務多元、科學考核”。在模式方面，由于實施主體的差異，專業(yè)化特色“園中園”有政府運營、投資運營、服務運營、產業(yè)運營等多種模式，實施主體可根據(jù)資源特色選擇適合的運營方式。

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開發(fā)創(chuàng)新建議：

滾動開發(fā)下的資金平衡

資金平衡的前置條件是開發(fā)成本管控，專業(yè)化特色“園中園”作為產業(yè)載體，其功用性大于其建筑形態(tài)的美觀性價值。因此，在資金投入方向中，在前期建設時非臨街的園區(qū)立面設計和幕墻檔次、亮化工程和園林綠化等方面可適度省略或后期改善；而首層高度、生產樓面載荷、電梯載荷、機電暖通和數(shù)字化管線等方面應充分重視，為后期產業(yè)迭代升級預留空間。其次，在動態(tài)資金回現(xiàn)方面，預招商工作是關鍵環(huán)節(jié)，根據(jù)仲量聯(lián)行的產業(yè)招商服務經驗，良好的園區(qū)在建成封頂前招商客戶儲備量應達到40%-60%，預招商工作的目標不僅實現(xiàn)客戶儲備目的，更能在“園中園”建設階段減少資金沉淀。最后，在資金使用方面，要用好專項債、經營貸等建設期到運營期的融資組合方案，綜合降低資金成本，形成循環(huán)滾動的良性開發(fā)模式。

在全球產業(yè)鏈深度調整與城市競爭日益聚焦產業(yè)核心競爭力的時代背景下，產業(yè)已成為驅動城市下一輪高質量發(fā)展的核心引擎。成都市作為中國西部長期的經濟與創(chuàng)新中心，敏銳把握這一趨勢，正通過“立園滿園”行動計劃，推動產業(yè)園區(qū)向精細化、專業(yè)化、集群化方向躍升。在此進程中，“園中園”作為一種創(chuàng)新性的產業(yè)載體形態(tài)，憑借其在產業(yè)鏈精準細分、專業(yè)化高效運營和資源集約配置上的顯著優(yōu)勢，正成為成都破解傳統(tǒng)園區(qū)發(fā)展瓶頸、實現(xiàn)“特色立園、企業(yè)滿園”戰(zhàn)略目標、鞏固并強化其西部產業(yè)高地地位的重要抓手。