文/謝逸楓

“十五五規(guī)劃”(2026年-2030年)建議于2025年10月28日正式全文公布，基本確定未來五房地產(chǎn)發(fā)展方向，釋放未來五年中國房價(jià)上漲最強(qiáng)信號，堪稱轉(zhuǎn)折點(diǎn)的意義，房價(jià)回歸市場，住房消費(fèi)振興、城市更新和收儲的政策將會加速落地。

10月23日公布的四中全會公報(bào)僅提了一句話，即推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，而10月28日“十五五年規(guī)劃的建議”則增加許多，即推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展、發(fā)展新模式、城市更新、好房子、保障房供給、清理住房限制措施、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容。

預(yù)計(jì)2026年3月“十五五規(guī)劃”(2026年-2030年)全文正式發(fā)布，涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容應(yīng)該是一樣的。十四五期間的“房住不炒”已經(jīng)完成，十五五期間的任務(wù)，首先是市場止跌回穩(wěn)。其次是構(gòu)建發(fā)展新模式。再次是好房子供給。最后是化解風(fēng)險(xiǎn)。

“十五五規(guī)劃”建議，透露出未來五年房地產(chǎn)發(fā)展方向，釋放未來五年房價(jià)上漲最強(qiáng)信號，主要是基于供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)和預(yù)期、信心的回歸，房地產(chǎn)止跌企穩(wěn)、風(fēng)險(xiǎn)的逐漸化建、好房子供給、城市更新貨幣化、新型城鎮(zhèn)化、居民收入的增長。

四中全會公報(bào)中的“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，放在“加大保障和改善民生力度”框架，而“十五五規(guī)劃”建議把涉房地產(chǎn)的內(nèi)容，放在 “新型城鎮(zhèn)化” 框架，表明房地產(chǎn)不僅涉及民生保障，還涉投資、消費(fèi)及新型城鎮(zhèn)化的國家戰(zhàn)略發(fā)展。

“十五五規(guī)劃的建議”涉及房地產(chǎn)和相關(guān)的內(nèi)容為六大塊，一是完善促進(jìn)消費(fèi)制度機(jī)制，清理汽車、住房等消費(fèi)不合理限制性措施。二是完善并購、破產(chǎn)、置換等政策，盤活用好低效用地、閑置房產(chǎn)、存量基礎(chǔ)設(shè)施。

筆者認(rèn)為，清理住房等消費(fèi)不合理限制性措施，這意味著 “十五五”期間，限購、限貸、限價(jià)、限簽、限企、限離、限售等限制政策將會徹底退出歷史舞臺，特別是一線城市和少部分二線城市，目前依然有部分限制性措施尚未完全取消。

三是節(jié)約集約利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，依法盤活用好閑置土地和房屋，分類保障鄉(xiāng)村發(fā)展用地。支持發(fā)展新型農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)。四是深入推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化。

科學(xué)有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，推行由常住地登記戶口提供基本公共服務(wù)制度。推進(jìn)超大特大城市治理現(xiàn)代化，加快城市群一體化和都市圈同城化，優(yōu)化城市規(guī)模結(jié)構(gòu)，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、集約緊湊布局。

分類推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，提升產(chǎn)業(yè)支撐能力和公共服務(wù)水平。堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展，大力實(shí)施城市更新，建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市。扎實(shí)推進(jìn)邊境城鎮(zhèn)建設(shè)。

五是推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給。

建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動。建立房屋全生命周期安全管理制度。六是提高防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)能力，統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)有序化解，嚴(yán)防系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)未完全化解，但風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)控制在一定的范圍，化解需要時(shí)間。特別是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的化解，與住房消費(fèi)限制及銷售未復(fù)蘇和融資的限制政策有直接關(guān)系，預(yù)計(jì)會有落實(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)的政策出來。

10月27日，央行表示，做好房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理工作，健全房地產(chǎn)金融分析框架，優(yōu)化房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)性制度。金融監(jiān)督總局則表示，加快構(gòu)建與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適應(yīng)的融資制度，助力化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的化解，其中房企債務(wù)、信用的化解、修復(fù)，不僅要銷售復(fù)蘇上升，關(guān)鍵是房價(jià)止跌上漲，而間接融資的限制措施優(yōu)化最為重要，包括三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制等房地產(chǎn)融資限制措施。同時(shí)加大直接融資放開的措施力度。

值得注意的是“十五五規(guī)劃的建議”涉及房地產(chǎn)內(nèi)容的第五塊，是表述“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”的路徑和目標(biāo)，可謂是非常豐富。與2025年10月11日的住建部在發(fā)布會上講話內(nèi)容差不多，基本上是如出一轍的內(nèi)容。

一是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。筆者注意到，發(fā)展新模式自2021年12月經(jīng)濟(jì)工作會議提出，到2025年10月25日，差不多過去四年時(shí)間，一直不斷提出探索、推動、構(gòu)建發(fā)展新模式。

值得注意的是2006年提出的房地產(chǎn)長效機(jī)制，到2024年3月提到之后，到2025年10月28日一直未提到。房地產(chǎn)發(fā)展新模式與房地產(chǎn)長效機(jī)制在本質(zhì)上是一樣的，即促進(jìn)房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式代替房地產(chǎn)長效機(jī)制提法，最主要原因是階段、環(huán)境、投資、融資、銷售、管理、行業(yè)、市場供需已經(jīng)變化了。十三五期間樓市火爆，十四五樓市下滑，十五五樓市企穩(wěn)則是目標(biāo)。

首先是由高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)向低負(fù)債、低杠桿、高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式，將成為未來主流模式。問題是房地產(chǎn)下行階段，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)未出清、化解，需要時(shí)間過渡，房企重新洗牌，市場企穩(wěn)之后才有可能真正完成轉(zhuǎn)向。

其次是融資模式，由間接融資轉(zhuǎn)向直接融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式，未來是主流模式。問題是目前房地產(chǎn)的間接融資占房企資金的70%-80%以上，加上股市融資、債市融資困難，不動產(chǎn)投資信托基金REITs和股權(quán)基金未形成規(guī)模。

房地產(chǎn)下行階段，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制下的項(xiàng)目白名單與保交樓已經(jīng)捆綁一起。融資模式的轉(zhuǎn)向主流模式，需要時(shí)間過渡?？赡芤椒康禺a(chǎn)企穩(wěn)復(fù)蘇，風(fēng)險(xiǎn)出清化解，REITs和股權(quán)基金立法通過，三道紅線和貸款集中制轉(zhuǎn)為長效機(jī)制。

最后是銷售模式?，F(xiàn)房銷售模式的試點(diǎn)城市、項(xiàng)目不斷增加，但是真正落地的不多。過去幾年，國家考慮過全面推行現(xiàn)房銷售模式，但因國情、市場、制度等原因，一直未全面推行。目前的樓市下行期，難全面推行。

現(xiàn)房銷售的城市、項(xiàng)目，在未來五年肯定會推進(jìn)。全面推行現(xiàn)房銷售和形成現(xiàn)房銷售制度，需要時(shí)間。因?yàn)槿嫱菩鞋F(xiàn)房銷售模式的前提條件，樓市企穩(wěn)，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解，相關(guān)融資等方面的基礎(chǔ)制度已經(jīng)完善并成熟。

二是優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。優(yōu)化保障性住房供給，最主要是根據(jù)市場行情、住房需求的變化。所以保障性住房實(shí)際上是一個(gè)概念，主要包括配售型保障房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)住房、經(jīng)適房。

目前的保障性住房，應(yīng)該是專指配售型保障房。2023年推出的新型保障房產(chǎn)品，即配售型保障房，其目的是滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭的基本住房需求，主要是新市民、新青年、對外來務(wù)工、人才。

住建部在10月11日就說了，針對產(chǎn)權(quán)交易型住房形成保障住房（就是指配售型保障房）和市場化兩個(gè)體系定位清晰、功能互補(bǔ)的供應(yīng)格局。發(fā)展住房租賃市場，培育市場化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)，提高行業(yè)監(jiān)管和服務(wù)能力。

解決新市民、青年人的基本住房需求，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的民生目標(biāo)。2023年9月，國家出臺規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見，其中 “保障性住房”，就是配售型保障房。目的是讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn) “居者有其屋”，擁有自己的房子和產(chǎn)權(quán)。

保障性住房的保障對象主要是住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要引進(jìn)的人才等群體，且以家庭為單位，保障對象只能購買一套。實(shí)行封閉性運(yùn)行，若想出售，只能賣給地方政府，或者轉(zhuǎn)售給同樣具備購買資格的人群。

三是因城施策增加改善性住房供給。改善性需求的釋放不斷加大，增加改善性住房供給，關(guān)鍵是增加改善性的商品住宅用地供應(yīng)和調(diào)整住房規(guī)劃和設(shè)計(jì)指標(biāo)，才能夠真正實(shí)現(xiàn)。目前改善性住房供給，集中在大中城市，大戶型占比上升。

四是建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動。五是建立房屋全生命周期安全管理制度。這四、五條在10月11日、10月13日，住建部在好房子的表述中已經(jīng)非常詳細(xì)講到。

前六天，四中全會公報(bào)（2025年10月23日）已經(jīng)明確提出房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)，即未來五年“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，一字未提“房住不炒”、“房地產(chǎn)稅”、“發(fā)展長效機(jī)制”。上次，三中全會公報(bào)則提出“房住不炒”，讓房地產(chǎn)過去五年陷入低迷。

十三五期間（2020年-2025年），“房住不炒”政策基調(diào)的背景之下，2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積和銷售額、土地出讓金、房價(jià)、房企到位資金最高峰之后，行業(yè)進(jìn)入長達(dá)4年的冰凍期、下行和止跌、探底的調(diào)整期。

目前房地產(chǎn)已經(jīng)從經(jīng)濟(jì)工作防風(fēng)險(xiǎn)篇改納入加大保障和改善民生篇，實(shí)際上是房地產(chǎn)不僅是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵，還是穩(wěn)定家庭財(cái)富、收入增長的關(guān)鍵。因?yàn)榫用窦彝ベY產(chǎn)中約70%集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，房價(jià)下降將讓家庭資產(chǎn)損失巨大。

定位轉(zhuǎn)變，意味著未來五年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展周期，即高質(zhì)量發(fā)展，路徑為發(fā)展新模式和好房子建設(shè)（商品房）、租購并舉（保障房）、城市更新（基建和投資及供應(yīng)好房子）、閑置土地和存量房收儲、盤活（去庫存、供需平衡）。

第一是發(fā)展新模式。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的主要抓手是構(gòu)建完善行業(yè)發(fā)展新模式。當(dāng)前所強(qiáng)調(diào)的“房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”是一個(gè)多維度、系統(tǒng)性的概念。2025年10月11日，住建部就進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)涵，并且提出新的說法。

提出住建部將在“十五五”期間，立足于城市內(nèi)涵式發(fā)展和城市更新大場景，落實(shí)好構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的各項(xiàng)任務(wù)，推動形成供應(yīng)體系健全、要素配置合理、監(jiān)管制度規(guī)范、行業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健的房地產(chǎn)發(fā)展新格局，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。主要包括以下四方面內(nèi)涵。一是完善住房供應(yīng)體系，推動形成供應(yīng)體系健全。

針對產(chǎn)權(quán)交易型住房形成保障住房和市場化兩個(gè)體系定位清晰、功能互補(bǔ)的供應(yīng)格局。發(fā)展住房租賃市場，培育市場化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)，提高行業(yè)監(jiān)管和服務(wù)能力。解決新市民、青年人的基本住房需求，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的民生目標(biāo)。

二是建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機(jī)制。以編制和實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃為抓手，根據(jù)人口變化確定住房需求，科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，即以人定房，以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需平衡、結(jié)構(gòu)合理。

目的是從源頭上促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需平衡，防范盲目擴(kuò)張帶來的風(fēng)險(xiǎn)（三高、供應(yīng)過剩、高庫存）。三是改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售、使用制度。房地產(chǎn)開發(fā)方面，項(xiàng)目公司依法行使獨(dú)立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任。

項(xiàng)目交付前，嚴(yán)禁投資人違規(guī)抽挪項(xiàng)目公司銷售、融資等資金，嚴(yán)禁抽逃出資或提前分紅。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方面，推廣“保交房”工作中探索形成的行之有效辦法。即一個(gè)項(xiàng)目確定一家銀行或銀團(tuán)為主辦銀行。

就是一個(gè)項(xiàng)目確定一家銀行或銀團(tuán)為主辦銀行，項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、銷售等資金都存入主辦銀行，主辦銀行保證項(xiàng)目公司的合理融資需求。同時(shí)，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，以城市為單元，實(shí)施項(xiàng)目“白名單”制度。

目前全國“白名單”項(xiàng)目貸款審批金額已經(jīng)超過7萬億元，有力保障了商品住房項(xiàng)目建設(shè)交付。商品房銷售方面，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售，做到“所見即所得”，根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)；繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，維護(hù)購房人合法權(quán)益。

房屋使用方面，加快建立房屋體檢、房屋安全管理資金、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度，為房屋全生命周期安全管理提供制度保障。因此，構(gòu)建新模式是為了推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展歸根到底是要讓人民群眾住上“好房子”。

四是發(fā)展安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。全鏈條提升住房標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、材料、建造、運(yùn)維水平，把保障房建成“好房子”，不僅將新房子建成“好房子”，要將老房子改造成“好房子”，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)，即讓人民群眾住上“好房子”。

第二是好房子建設(shè)。提出并推進(jìn)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設(shè)，從好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計(jì)、好建材、好建造、好運(yùn)維等五方面提升住房品質(zhì)。2025年5月1日正式實(shí)施的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》。

明確住宅項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)以安全、舒適、綠色、智慧為目標(biāo)，對層高、隔音等作出強(qiáng)制性規(guī)定，提高了住房品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。毫無疑問，將以發(fā)展新模式、城市更新、完善住房保障、好房子建設(shè)等為抓手，構(gòu)建房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展新格局。

10月11日，住建部指出，發(fā)展安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。指導(dǎo)各地全鏈條提升住房標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、材料、建造、運(yùn)維水平，首先把保障房建成“好房子”，同時(shí)，不僅將新房子建成“好房子”，還要將老房子改造成“好房子。

值得一提的是5月1日，住建部發(fā)布的“好房子”新國標(biāo)——《住宅項(xiàng)目規(guī)范》已正式實(shí)施，該標(biāo)準(zhǔn)有14項(xiàng)提升，比如層高從原來2.8米提高到不低于3米；4層以上的樓都要加裝電梯；對樓板隔音要求降低10分貝等。

第三是城市更新。2025年10月11日，住建部就提出，堅(jiān)持體檢先行，找準(zhǔn)城市更新的著力點(diǎn)。目前，全國297個(gè)地級以上城市和150多個(gè)縣級市已經(jīng)全面開展了城市體檢工作。堅(jiān)持統(tǒng)籌推進(jìn)，加快重點(diǎn)任務(wù)落地見效。

堅(jiān)持機(jī)制創(chuàng)新，建立可持續(xù)城市更新模式。一是完善以需求為導(dǎo)向、以項(xiàng)目為牽引的城市更新機(jī)制。對每一個(gè)項(xiàng)目都精打細(xì)算，做到自身資金能平衡、運(yùn)營維護(hù)可持續(xù)。二是城市體檢和城市更新一體化推進(jìn)。

健全“體檢發(fā)現(xiàn)問題、更新解決問題、評估實(shí)施效果、推動鞏固提升”的閉環(huán)工作機(jī)制。三是建立金融、財(cái)稅、土地等相關(guān)支持政策協(xié)同機(jī)制，實(shí)行“項(xiàng)目跟著規(guī)劃走、土地要素跟著項(xiàng)目走”。

同時(shí)，研究建立房屋全生命周期安全管理制度等。通過新機(jī)制的建立，推動高質(zhì)量城市更新，更好地適應(yīng)城市發(fā)展已經(jīng)轉(zhuǎn)向以存量提質(zhì)增效為主階段的新要求。以城市更新為重要抓手。

在8月28日推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見提出，系統(tǒng)推進(jìn)“好房子”和完整社區(qū)建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。全鏈條提升住房設(shè)計(jì)、建造、維護(hù)、服務(wù)水平，大力推進(jìn)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設(shè)。實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動。

高質(zhì)量開展城市更新已經(jīng)成為未來城市高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。10月24日《建議》提出深入推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化，大力實(shí)施城市更新。城市更新將成為助力房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐，發(fā)揮城市更新穩(wěn)投資、擴(kuò)內(nèi)需的綜合效用。

一個(gè)建議、一個(gè)公報(bào)，標(biāo)志著行業(yè)發(fā)展已明確進(jìn)入下一個(gè)階段，即從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向聚焦于提升品質(zhì)與內(nèi)涵。推動行業(yè)從“量”的擴(kuò)張轉(zhuǎn)向“質(zhì)”的提升，這不僅是行業(yè)健康發(fā)展的必然要求，也是滿足人民群眾對美好生活向往的關(guān)鍵路徑。

從‘嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量’的供需調(diào)節(jié)到‘好房子’建設(shè)的品質(zhì)導(dǎo)向，從房企融資支持到城市更新提速，一系列政策組合拳既回應(yīng)了當(dāng)前市場的突出矛盾，更勾勒出房地產(chǎn)發(fā)展新模式的清晰路徑，為行業(yè)企穩(wěn)回升注入強(qiáng)勁動力。

表述傳遞出多重關(guān)鍵信號，標(biāo)志著房地產(chǎn)定位從單一的民生保障、經(jīng)濟(jì)刺激工具，升級為與促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大投資、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的國家戰(zhàn)略協(xié)同聯(lián)動的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。毫無疑問，人、房、地、錢的要素聯(lián)動未來將加強(qiáng)。

“十四五”時(shí)期，房地產(chǎn)發(fā)展新模式在加快構(gòu)建，深化房地產(chǎn)業(yè)改革，完善住房供應(yīng)體系，改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)性制度，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動新機(jī)制，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式工作取得積極進(jìn)展。

要通過建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，滿足人民群眾從“有沒有”到“好不好”的居住需求。未來將向供給-需求-運(yùn)營全鏈條升級、城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)同發(fā)展、平衡民生屬性與市場功能的方向調(diào)整，推動房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

房地產(chǎn)未來政策調(diào)整將呈現(xiàn)三大核心變化，一是全面推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展模式。四中全會明確的“房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”并非單一維度的品質(zhì)提升，是涵蓋“供給-需求-運(yùn)營”全鏈條的系統(tǒng)性升級，供給端將從“增量開發(fā)”轉(zhuǎn)向“存量優(yōu)化+精準(zhǔn)補(bǔ)位”。

通過城中村改造、老舊小區(qū)更新盤活存量住房資源。針對新市民、年輕人等群體增加保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房供給，形成“商品住房+保障住房”的多元供給結(jié)構(gòu)。需求端將以“人口高質(zhì)量發(fā)展”為牽引，圍繞人口結(jié)構(gòu)變化。

如家庭小型化、老齡化的優(yōu)化住房產(chǎn)品設(shè)計(jì)，例如增加適老化住房、小戶型功能性住房供給，同時(shí)通過完善教育、醫(yī)療等配套設(shè)施，提升住房的綜合居住價(jià)值。運(yùn)營端將強(qiáng)化“全生命周期管理”。

從“建房”向“管房”延伸，引入智慧物業(yè)、社區(qū)服務(wù)等增值功能，實(shí)現(xiàn)住房從“物理空間”到“生活場景”的轉(zhuǎn)變。房屋交付后續(xù)管理方面，加快建立房屋體檢、房屋安全管理資金、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度，為房屋全生命周期安全管理提供制度保障。

二是城鄉(xiāng)與區(qū)域協(xié)同發(fā)展格局加速形成。隨著“以人為本的新型城鎮(zhèn)化”與“城鄉(xiāng)融合發(fā)展”的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場將打破“城市單打獨(dú)斗”的格局。核心城市群、都市圈將成為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的核心載體，人口、產(chǎn)業(yè)的集聚。

將帶動住房需求從“剛需”向“改善型”“品質(zhì)型”升級，同時(shí)催生城市更新、產(chǎn)城融合等新場景，例如產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住房、職住平衡社區(qū)等。城鄉(xiāng)融合將推動房地產(chǎn)資源向縣域、鄉(xiāng)鎮(zhèn)延伸，圍繞鄉(xiāng)村振興需求，發(fā)展鄉(xiāng)村旅居、康養(yǎng)地產(chǎn)等。

特色產(chǎn)品，同時(shí)通過土地要素市場化改革，盤活農(nóng)村集體建設(shè)用地，為城鄉(xiāng)住房供給提供新空間，形成“城市高質(zhì)量發(fā)展+鄉(xiāng)村特色補(bǔ)充”的協(xié)同格局。三是民生屬性與市場功能的平衡機(jī)制更加完善。

十九屆四中全會“住有所居”到二十屆四中全會“房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，政策始終錨定“民生保障”核心，未來市場將進(jìn)一步強(qiáng)化“民生為本、市場為輔”的平衡。民生層面，住房保障體系將更加普惠，通過精準(zhǔn)識別保障對象、優(yōu)化申請分配機(jī)制。

確保新市民、低收入群體等“住有所居”，同時(shí)通過“好房子”標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)（如綠色建筑、低碳住宅），讓普通購房者共享高質(zhì)量住房成果。在市場層面，政策將通過“穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)”引導(dǎo)市場健康運(yùn)行。

遏制投機(jī)性需求，維護(hù)房價(jià)穩(wěn)定。支持合理的改善型需求，通過優(yōu)化信貸政策、簡化交易流程等，暢通二手房置換鏈條，緩解當(dāng)前市場“二手房掛牌高企、置換不暢”的結(jié)構(gòu)性矛盾，最終形成“民生有保障、市場有活力”的良性生態(tài)。

在“止跌回穩(wěn)”基礎(chǔ)上，將“高質(zhì)量發(fā)展”作為行業(yè)轉(zhuǎn)型的核心目標(biāo)，標(biāo)志著房地產(chǎn)政策從“短期救市”向“長期筑基”的深度過渡。這一定調(diào)不僅將推動房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升，更將從根本上重構(gòu)行業(yè)發(fā)展邏輯與城市價(jià)值體系，帶來多維度深遠(yuǎn)影響。