文/謝逸楓

“十五五規(guī)劃”(2026年-2030年)建議于2025年10月28日正式全文公布，基本確定未來五房地產發(fā)展方向，釋放未來五年中國房價上漲最強信號，堪稱轉折點的意義，房價回歸市場，住房消費振興、城市更新和收儲的政策將會加速落地。

10月23日公布的四中全會公報僅提了一句話，即推動房地產高質量發(fā)展，而10月28日“十五五年規(guī)劃的建議”則增加許多，即推動房地產高質量發(fā)展、發(fā)展新模式、城市更新、好房子、保障房供給、清理住房限制措施、房地產風險等內容。

預計2026年3月“十五五規(guī)劃”(2026年-2030年)全文正式發(fā)布，涉及房地產的內容應該是一樣的。十四五期間的“房住不炒”已經完成，十五五期間的任務，首先是市場止跌回穩(wěn)。其次是構建發(fā)展新模式。再次是好房子供給。最后是化解風險。

“十五五規(guī)劃”建議，透露出未來五年房地產發(fā)展方向，釋放未來五年房價上漲最強信號，主要是基于供需關系的逆轉和預期、信心的回歸，房地產止跌企穩(wěn)、風險的逐漸化建、好房子供給、城市更新貨幣化、新型城鎮(zhèn)化、居民收入的增長。

四中全會公報中的“推動房地產高質量發(fā)展”，放在“加大保障和改善民生力度”框架，而“十五五規(guī)劃”建議把涉房地產的內容，放在 “新型城鎮(zhèn)化” 框架，表明房地產不僅涉及民生保障，還涉投資、消費及新型城鎮(zhèn)化的國家戰(zhàn)略發(fā)展。

“十五五規(guī)劃的建議”涉及房地產和相關的內容為六大塊，一是完善促進消費制度機制，清理汽車、住房等消費不合理限制性措施。二是完善并購、破產、置換等政策，盤活用好低效用地、閑置房產、存量基礎設施。

筆者認為，清理住房等消費不合理限制性措施，這意味著 “十五五”期間，限購、限貸、限價、限簽、限企、限離、限售等限制政策將會徹底退出歷史舞臺，特別是一線城市和少部分二線城市，目前依然有部分限制性措施尚未完全取消。

三是節(jié)約集約利用農村集體經營性建設用地，依法盤活用好閑置土地和房屋，分類保障鄉(xiāng)村發(fā)展用地。支持發(fā)展新型農村集體經濟。四是深入推進以人為本的新型城鎮(zhèn)化。

科學有序推進農業(yè)轉移人口市民化，推行由常住地登記戶口提供基本公共服務制度。推進超大特大城市治理現代化，加快城市群一體化和都市圈同城化，優(yōu)化城市規(guī)模結構，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展、集約緊湊布局。

分類推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設，提升產業(yè)支撐能力和公共服務水平。堅持城市內涵式發(fā)展，大力實施城市更新，建設創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市。扎實推進邊境城鎮(zhèn)建設。

五是推動房地產高質量發(fā)展。加快構建房地產發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎制度。優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給。

建設安全舒適綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質提升工程和物業(yè)服務質量提升行動。建立房屋全生命周期安全管理制度。六是提高防范化解重點領域風險能力，統(tǒng)籌推進房地產、地方政府債務、中小金融機構風險有序化解，嚴防系統(tǒng)性風險。

筆者認為，房地產、地方政府債務、中小金融機構未完全化解，但風險已經控制在一定的范圍，化解需要時間。特別是房地產風險的化解，與住房消費限制及銷售未復蘇和融資的限制政策有直接關系，預計會有落實化解風險的政策出來。

10月27日，央行表示，做好房地產金融宏觀審慎管理工作，健全房地產金融分析框架，優(yōu)化房地產金融基礎性制度。金融監(jiān)督總局則表示，加快構建與房地產發(fā)展新模式相適應的融資制度，助力化解地方政府債務風險。

房地產風險的化解，其中房企債務、信用的化解、修復，不僅要銷售復蘇上升，關鍵是房價止跌上漲，而間接融資的限制措施優(yōu)化最為重要，包括三道紅線、房地產貸款集中制等房地產融資限制措施。同時加大直接融資放開的措施力度。

值得注意的是“十五五規(guī)劃的建議”涉及房地產內容的第五塊，是表述“推動房地產高質量發(fā)展”的路徑和目標，可謂是非常豐富。與2025年10月11日的住建部在發(fā)布會上講話內容差不多，基本上是如出一轍的內容。

一是加快構建房地產發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎制度。筆者注意到，發(fā)展新模式自2021年12月經濟工作會議提出，到2025年10月25日，差不多過去四年時間，一直不斷提出探索、推動、構建發(fā)展新模式。

值得注意的是2006年提出的房地產長效機制，到2024年3月提到之后，到2025年10月28日一直未提到。房地產發(fā)展新模式與房地產長效機制在本質上是一樣的，即促進房地產長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產發(fā)展新模式代替房地產長效機制提法，最主要原因是階段、環(huán)境、投資、融資、銷售、管理、行業(yè)、市場供需已經變化了。十三五期間樓市火爆，十四五樓市下滑，十五五樓市企穩(wěn)則是目標。

首先是由高負債、高杠桿、高周轉向低負債、低杠桿、高質量的房地產開發(fā)經營模式，將成為未來主流模式。問題是房地產下行階段，房地產風險未出清、化解，需要時間過渡，房企重新洗牌，市場企穩(wěn)之后才有可能真正完成轉向。

其次是融資模式，由間接融資轉向直接融資的房地產項目融資模式，未來是主流模式。問題是目前房地產的間接融資占房企資金的70%-80%以上，加上股市融資、債市融資困難，不動產投資信托基金REITs和股權基金未形成規(guī)模。

房地產下行階段，房地產融資協(xié)調機制下的項目白名單與保交樓已經捆綁一起。融資模式的轉向主流模式，需要時間過渡?？赡芤椒康禺a企穩(wěn)復蘇，風險出清化解，REITs和股權基金立法通過，三道紅線和貸款集中制轉為長效機制。

最后是銷售模式。現房銷售模式的試點城市、項目不斷增加，但是真正落地的不多。過去幾年，國家考慮過全面推行現房銷售模式，但因國情、市場、制度等原因，一直未全面推行。目前的樓市下行期，難全面推行。

現房銷售的城市、項目，在未來五年肯定會推進。全面推行現房銷售和形成現房銷售制度，需要時間。因為全面推行現房銷售模式的前提條件，樓市企穩(wěn)，房地產風險化解，相關融資等方面的基礎制度已經完善并成熟。

二是優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。優(yōu)化保障性住房供給，最主要是根據市場行情、住房需求的變化。所以保障性住房實際上是一個概念，主要包括配售型保障房、租賃房、共有產權住房、經適房。

目前的保障性住房，應該是專指配售型保障房。2023年推出的新型保障房產品，即配售型保障房，其目的是滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭的基本住房需求，主要是新市民、新青年、對外來務工、人才。

住建部在10月11日就說了，針對產權交易型住房形成保障住房（就是指配售型保障房）和市場化兩個體系定位清晰、功能互補的供應格局。發(fā)展住房租賃市場，培育市場化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)，提高行業(yè)監(jiān)管和服務能力。

解決新市民、青年人的基本住房需求，實現“住有所居”的民生目標。2023年9月，國家出臺規(guī)劃建設保障性住房的指導意見，其中 “保障性住房”，就是配售型保障房。目的是讓工薪收入群體逐步實現 “居者有其屋”，擁有自己的房子和產權。

保障性住房的保障對象主要是住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要引進的人才等群體，且以家庭為單位，保障對象只能購買一套。實行封閉性運行，若想出售，只能賣給地方政府，或者轉售給同樣具備購買資格的人群。

三是因城施策增加改善性住房供給。改善性需求的釋放不斷加大，增加改善性住房供給，關鍵是增加改善性的商品住宅用地供應和調整住房規(guī)劃和設計指標，才能夠真正實現。目前改善性住房供給，集中在大中城市，大戶型占比上升。

四是建設安全舒適綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質提升工程和物業(yè)服務質量提升行動。五是建立房屋全生命周期安全管理制度。這四、五條在10月11日、10月13日，住建部在好房子的表述中已經非常詳細講到。

前六天，四中全會公報（2025年10月23日）已經明確提出房地產行業(yè)定調，即未來五年“推動房地產高質量發(fā)展”，一字未提“房住不炒”、“房地產稅”、“發(fā)展長效機制”。上次，三中全會公報則提出“房住不炒”，讓房地產過去五年陷入低迷。

十三五期間（2020年-2025年），“房住不炒”政策基調的背景之下，2021年房地產開發(fā)投資、商品房銷售面積和銷售額、土地出讓金、房價、房企到位資金最高峰之后，行業(yè)進入長達4年的冰凍期、下行和止跌、探底的調整期。

目前房地產已經從經濟工作防風險篇改納入加大保障和改善民生篇，實際上是房地產不僅是穩(wěn)定經濟的關鍵，還是穩(wěn)定家庭財富、收入增長的關鍵。因為居民家庭資產中約70%集中在房地產領域，房價下降將讓家庭資產損失巨大。

定位轉變，意味著未來五年房地產行業(yè)進入新的發(fā)展周期，即高質量發(fā)展，路徑為發(fā)展新模式和好房子建設（商品房）、租購并舉（保障房）、城市更新（基建和投資及供應好房子）、閑置土地和存量房收儲、盤活（去庫存、供需平衡）。

第一是發(fā)展新模式。實現房地產高質量發(fā)展的主要抓手是構建完善行業(yè)發(fā)展新模式。當前所強調的“房地產高質量發(fā)展”是一個多維度、系統(tǒng)性的概念。2025年10月11日，住建部就進一步明確了房地產發(fā)展新模式的內涵，并且提出新的說法。

提出住建部將在“十五五”期間，立足于城市內涵式發(fā)展和城市更新大場景，落實好構建房地產發(fā)展新模式的各項任務，推動形成供應體系健全、要素配置合理、監(jiān)管制度規(guī)范、行業(yè)經營穩(wěn)健的房地產發(fā)展新格局，促進房地產高質量發(fā)展。

加快構建房地產發(fā)展新模式是適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。主要包括以下四方面內涵。一是完善住房供應體系，推動形成供應體系健全。

針對產權交易型住房形成保障住房和市場化兩個體系定位清晰、功能互補的供應格局。發(fā)展住房租賃市場，培育市場化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)，提高行業(yè)監(jiān)管和服務能力。解決新市民、青年人的基本住房需求，實現“住有所居”的民生目標。

二是建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機制。以編制和實施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃為抓手，根據人口變化確定住房需求，科學安排土地供應、引導配置金融資源，即以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地產市場供需平衡、結構合理。

目的是從源頭上促進房地產市場供需平衡，防范盲目擴張帶來的風險（三高、供應過剩、高庫存）。三是改革完善房地產開發(fā)、融資、銷售、使用制度。房地產開發(fā)方面，項目公司依法行使獨立法人權利，企業(yè)總部履行投資人責任。

項目交付前，嚴禁投資人違規(guī)抽挪項目公司銷售、融資等資金，嚴禁抽逃出資或提前分紅。房地產項目融資方面，推廣“保交房”工作中探索形成的行之有效辦法。即一個項目確定一家銀行或銀團為主辦銀行。

就是一個項目確定一家銀行或銀團為主辦銀行，項目開發(fā)、建設、銷售等資金都存入主辦銀行，主辦銀行保證項目公司的合理融資需求。同時，建立城市房地產融資協(xié)調機制，以城市為單元，實施項目“白名單”制度。

目前全國“白名單”項目貸款審批金額已經超過7萬億元，有力保障了商品住房項目建設交付。商品房銷售方面，有力有序推進現房銷售，做到“所見即所得”，根本上防范交付風險；繼續(xù)實行預售的，規(guī)范預售資金監(jiān)管，維護購房人合法權益。

房屋使用方面，加快建立房屋體檢、房屋安全管理資金、房屋保險三項制度，為房屋全生命周期安全管理提供制度保障。因此，構建新模式是為了推動房地產高質量發(fā)展，房地產高質量發(fā)展歸根到底是要讓人民群眾住上“好房子”。

四是發(fā)展安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。全鏈條提升住房標準、設計、材料、建造、運維水平，把保障房建成“好房子”，不僅將新房子建成“好房子”，要將老房子改造成“好房子”，實現高質量發(fā)展的目標，即讓人民群眾住上“好房子”。

第二是好房子建設。提出并推進安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設，從好標準、好設計、好建材、好建造、好運維等五方面提升住房品質。2025年5月1日正式實施的《住宅項目規(guī)范》。

明確住宅項目建設應以安全、舒適、綠色、智慧為目標，對層高、隔音等作出強制性規(guī)定，提高了住房品質標準。毫無疑問，將以發(fā)展新模式、城市更新、完善住房保障、好房子建設等為抓手，構建房地產高質量發(fā)展新格局。

10月11日，住建部指出，發(fā)展安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。指導各地全鏈條提升住房標準、設計、材料、建造、運維水平，首先把保障房建成“好房子”，同時，不僅將新房子建成“好房子”，還要將老房子改造成“好房子。

值得一提的是5月1日，住建部發(fā)布的“好房子”新國標——《住宅項目規(guī)范》已正式實施，該標準有14項提升，比如層高從原來2.8米提高到不低于3米；4層以上的樓都要加裝電梯；對樓板隔音要求降低10分貝等。

第三是城市更新。2025年10月11日，住建部就提出，堅持體檢先行，找準城市更新的著力點。目前，全國297個地級以上城市和150多個縣級市已經全面開展了城市體檢工作。堅持統(tǒng)籌推進，加快重點任務落地見效。

堅持機制創(chuàng)新，建立可持續(xù)城市更新模式。一是完善以需求為導向、以項目為牽引的城市更新機制。對每一個項目都精打細算，做到自身資金能平衡、運營維護可持續(xù)。二是城市體檢和城市更新一體化推進。

健全“體檢發(fā)現問題、更新解決問題、評估實施效果、推動鞏固提升”的閉環(huán)工作機制。三是建立金融、財稅、土地等相關支持政策協(xié)同機制，實行“項目跟著規(guī)劃走、土地要素跟著項目走”。

同時，研究建立房屋全生命周期安全管理制度等。通過新機制的建立，推動高質量城市更新，更好地適應城市發(fā)展已經轉向以存量提質增效為主階段的新要求。以城市更新為重要抓手。

在8月28日推動城市高質量發(fā)展的意見提出，系統(tǒng)推進“好房子”和完整社區(qū)建設。加快構建房地產發(fā)展新模式。全鏈條提升住房設計、建造、維護、服務水平，大力推進安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設。實施物業(yè)服務質量提升行動。

高質量開展城市更新已經成為未來城市高質量發(fā)展的重要抓手。10月24日《建議》提出深入推進以人為本的新型城鎮(zhèn)化，大力實施城市更新。城市更新將成為助力房地產高質量發(fā)展的重要支撐，發(fā)揮城市更新穩(wěn)投資、擴內需的綜合效用。

一個建議、一個公報，標志著行業(yè)發(fā)展已明確進入下一個階段，即從規(guī)模擴張轉向聚焦于提升品質與內涵。推動行業(yè)從“量”的擴張轉向“質”的提升，這不僅是行業(yè)健康發(fā)展的必然要求，也是滿足人民群眾對美好生活向往的關鍵路徑。

從‘嚴控增量、優(yōu)化存量’的供需調節(jié)到‘好房子’建設的品質導向，從房企融資支持到城市更新提速，一系列政策組合拳既回應了當前市場的突出矛盾，更勾勒出房地產發(fā)展新模式的清晰路徑，為行業(yè)企穩(wěn)回升注入強勁動力。

表述傳遞出多重關鍵信號，標志著房地產定位從單一的民生保障、經濟刺激工具，升級為與促進消費、擴大投資、推進新型城鎮(zhèn)化的國家戰(zhàn)略協(xié)同聯(lián)動的關鍵環(huán)節(jié)。毫無疑問，人、房、地、錢的要素聯(lián)動未來將加強。

“十四五”時期，房地產發(fā)展新模式在加快構建，深化房地產業(yè)改革，完善住房供應體系，改革完善房地產開發(fā)、融資、銷售等基礎性制度，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動新機制，構建房地產發(fā)展新模式工作取得積極進展。

要通過建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，滿足人民群眾從“有沒有”到“好不好”的居住需求。未來將向供給-需求-運營全鏈條升級、城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)同發(fā)展、平衡民生屬性與市場功能的方向調整，推動房地產行業(yè)向高質量發(fā)展模式轉型。

房地產未來政策調整將呈現三大核心變化，一是全面推進高質量發(fā)展模式。四中全會明確的“房地產高質量發(fā)展”并非單一維度的品質提升，是涵蓋“供給-需求-運營”全鏈條的系統(tǒng)性升級，供給端將從“增量開發(fā)”轉向“存量優(yōu)化+精準補位”。

通過城中村改造、老舊小區(qū)更新盤活存量住房資源。針對新市民、年輕人等群體增加保障性住房、共有產權房供給，形成“商品住房+保障住房”的多元供給結構。需求端將以“人口高質量發(fā)展”為牽引，圍繞人口結構變化。

如家庭小型化、老齡化的優(yōu)化住房產品設計，例如增加適老化住房、小戶型功能性住房供給，同時通過完善教育、醫(yī)療等配套設施，提升住房的綜合居住價值。運營端將強化“全生命周期管理”。

從“建房”向“管房”延伸，引入智慧物業(yè)、社區(qū)服務等增值功能，實現住房從“物理空間”到“生活場景”的轉變。房屋交付后續(xù)管理方面，加快建立房屋體檢、房屋安全管理資金、房屋保險三項制度，為房屋全生命周期安全管理提供制度保障。

二是城鄉(xiāng)與區(qū)域協(xié)同發(fā)展格局加速形成。隨著“以人為本的新型城鎮(zhèn)化”與“城鄉(xiāng)融合發(fā)展”的推進，房地產市場將打破“城市單打獨斗”的格局。核心城市群、都市圈將成為房地產高質量發(fā)展的核心載體，人口、產業(yè)的集聚。

將帶動住房需求從“剛需”向“改善型”“品質型”升級，同時催生城市更新、產城融合等新場景，例如產業(yè)園區(qū)配套住房、職住平衡社區(qū)等。城鄉(xiāng)融合將推動房地產資源向縣域、鄉(xiāng)鎮(zhèn)延伸，圍繞鄉(xiāng)村振興需求，發(fā)展鄉(xiāng)村旅居、康養(yǎng)地產等。

特色產品，同時通過土地要素市場化改革，盤活農村集體建設用地，為城鄉(xiāng)住房供給提供新空間，形成“城市高質量發(fā)展+鄉(xiāng)村特色補充”的協(xié)同格局。三是民生屬性與市場功能的平衡機制更加完善。

十九屆四中全會“住有所居”到二十屆四中全會“房地產高質量發(fā)展”，政策始終錨定“民生保障”核心，未來市場將進一步強化“民生為本、市場為輔”的平衡。民生層面，住房保障體系將更加普惠，通過精準識別保障對象、優(yōu)化申請分配機制。

確保新市民、低收入群體等“住有所居”，同時通過“好房子”標準建設（如綠色建筑、低碳住宅），讓普通購房者共享高質量住房成果。在市場層面，政策將通過“穩(wěn)預期、防風險”引導市場健康運行。

遏制投機性需求，維護房價穩(wěn)定。支持合理的改善型需求，通過優(yōu)化信貸政策、簡化交易流程等，暢通二手房置換鏈條，緩解當前市場“二手房掛牌高企、置換不暢”的結構性矛盾，最終形成“民生有保障、市場有活力”的良性生態(tài)。

在“止跌回穩(wěn)”基礎上，將“高質量發(fā)展”作為行業(yè)轉型的核心目標，標志著房地產政策從“短期救市”向“長期筑基”的深度過渡。這一定調不僅將推動房地產市場企穩(wěn)回升，更將從根本上重構行業(yè)發(fā)展邏輯與城市價值體系，帶來多維度深遠影響。