最近在一線實(shí)勘，發(fā)現(xiàn)市場起了不一樣的變化：

一批堅挺板塊的標(biāo)桿次新樓盤，開始出現(xiàn)“急跌”。

大寧、古美、七寶這些前幾年的熱門板塊，房東的信心防線正在瓦解。

中產(chǎn)網(wǎng)紅新房開始打折，從桃浦、南大開始蔓延，不少新盤甚至開啟了多年未見的分銷模式。

市場從第一階段的調(diào)整，進(jìn)入更深入的2.0出清階段。

今天和大家聊聊我對市場的理解，和對樓市未來幾年走勢的預(yù)判。

第一階段已完成

上海樓市這一輪調(diào)整，可以分為三個清晰的階段。

如今已經(jīng)完成第一階段的資產(chǎn)出清。

第一階段，瞄準(zhǔn)的是老破小、老破大等比較差的資產(chǎn)。

在上一輪房地產(chǎn)牛市中，此類資產(chǎn)價格漲幅極大，泡沫極大。

就拿高興花園來說，2020年1房小戶型賣到11.7萬/平的單價。

而現(xiàn)在已經(jīng)跌到4.1萬/平，跌幅64.7%。

說白了，XQ房的價值是學(xué)票+房子。若學(xué)票貶值，老破小就是一地雞毛。

如今，上海內(nèi)中環(huán)的老破小，不到100萬就能買了。

浦東北蔡，老破小價格跌回十年前。

世博板塊房價回歸4萬元時代。

那我們普通人，又該如何判斷老破小有沒有跌到位？

其實(shí)剝離投機(jī)屬性后，老破小的真實(shí)價值就是由居住屬性和租金收益決定。

從租售比看，老破小價格下跌后，部分房源租售比已接近2.5%-3%。

舉個例子，普陀長壽路一梯隊的學(xué)區(qū)房，門檻價192萬。

這小區(qū)雖是公寓知名，但實(shí)際上是70年產(chǎn)權(quán)的住宅，民水民電，也不耽誤上學(xué)。

如今學(xué)區(qū)溢價直接倒掛，比旁邊沒有學(xué)區(qū)的房子更便宜了。

算了算租售比，高達(dá)3.5%。

經(jīng)過四年的深度回調(diào)，這些曾被投資者過度追捧的老破小、老塔樓、XQ房，已基本完成價格重構(gòu)。

劣質(zhì)資產(chǎn)完成價格出清，這是市場的勝利。

第二階段進(jìn)入深化期

如果說樓市調(diào)整的第一階段是對“劣質(zhì)資產(chǎn)”的清算。

那第二階段就是對“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的重塑。

當(dāng)前市場正處于第二階段的深化期。

這里面有兩個標(biāo)志：

1、此前相對堅挺的熱門板塊次新房，開始補(bǔ)跌。

比如長寧天山的標(biāo)桿盤，仁恒河濱花園，高峰時賣到15萬/平，今年7、8月份成交單價還維持在11萬+。

現(xiàn)在掛牌價急速滑落到8-9萬/平。

浦東陸家嘴，世茂濱江花園，高峰時賣到17萬+，現(xiàn)在成交價跌到8萬+。

靜安大寧，浦西中產(chǎn)都愛買的板塊。

標(biāo)桿盤，明園森林都市涵翠苑，高點(diǎn)時賣到12萬+，現(xiàn)在掛牌價跌到7字頭。

覆巢之下無完卵。

樓市上漲時是螺旋向上，板塊產(chǎn)品逐級抬升價格。

下跌時亦是螺旋向下，板塊產(chǎn)品逐級去泡沫。

2、中產(chǎn)網(wǎng)紅新房降價補(bǔ)跌，大量新房開分銷。

中產(chǎn)網(wǎng)紅新房補(bǔ)跌的體現(xiàn)，就是打折。

從桃浦的寶華紫薇花園、南大的中環(huán)鉑樾開始已經(jīng)形成一種趨勢。

斷供幾年的新江灣城，首開直接打96折送5萬車位券。

外環(huán)外大量新房項目，包括市中心一些核心位置的熱盤，都悄悄啟動“分銷模式”，通過高傭金吸引中介帶客。

這種打折+送車位+分銷的模式，其實(shí)就是變相降價。

次新房和新房的補(bǔ)跌是市場筑底的必經(jīng)階段。

這一階段的出清，從2025年5月開始至今，預(yù)計持續(xù)到2025年底結(jié)束。

第三階段的見底信號

市場出清的最后一程，將由市中心豪宅補(bǔ)跌完成。

上一輪牛市豪宅是最后漲的，現(xiàn)在也會最后跌。

此前，豪宅因稀缺性和高凈值客戶支撐跌幅較小。

如今，豪宅的拋盤量已經(jīng)上來了，后續(xù)價格也會承壓。

黃浦濱江華潤外灘九里，成交單價已經(jīng)來到了13萬左右。

樓市的調(diào)整，必將是所有類型的房子都會加入調(diào)整行列，只是跌多跌少的問題。

與以往不同的是，ZF在近期樓市調(diào)整中極度克制。

今年上海僅出臺小幅放松限購、優(yōu)化公積金這些比較溫和的政策，未啟動大規(guī)模救市。

這背后是決策層對“市場化出清”的默許。

讓老百姓來決定二手房價格，讓真實(shí)需求決定底部。

所以我認(rèn)為市場真正見底需滿足三個條件：

1、房價再跌5%-10%

當(dāng)前大盤均價較2021年高點(diǎn)跌約25%，還要進(jìn)一步出清剩余泡沫。

2、大盤租售比接近2%

當(dāng)前全市平均租售比約1.5%，需租金上漲或房價下跌雙向靠攏。

3、租售比和首套房貸利率開始接近

這需要LPR利率再下滑30至50個基點(diǎn)，結(jié)合首套房貸利率減點(diǎn)補(bǔ)貼。

預(yù)計這一平衡點(diǎn)將在2026年底前后出現(xiàn)。

最后

未來的上海樓市，老破小錨定租賃價值，核心區(qū)價格梯度會更平滑。

投資需求讓位于改善需求，產(chǎn)品力會取代概念炒作成為定價核心。

對于真正的長期主義者而言，底部區(qū)域的恐慌，恰是置換的良機(jī)。

上海樓市20年，沒有人能真正抄在底部，都是相對的低點(diǎn)而已。

如果你這兩年必須要買房，我們也有一些建議。

1、買房前先做橫向比（同品質(zhì)、同等級別地段）比板塊、比小區(qū)，找性價比最高的，比如蘇河灣和瑞虹、徐濱和前灘；

2、再做縱向比，上海4年來歷史大盤跌幅30%，市區(qū)次新房歷史跌幅20%+比較安全，老破小老破大歷史跌幅40%+比較安全；

3、再比租售比，租售比接近2%比較安全；如果地段能級高或者產(chǎn)業(yè)好（比如張江），可以放松點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)。

如果你要賣房，真的要加速了。

從去年起，我們就一直在呼吁上海房東加速賣房，現(xiàn)在市場開始急跌，賣房更應(yīng)果斷。

目前比較危險的區(qū)域，徐匯、黃浦、瑞虹新城這些歷史跌幅小于20%的，后續(xù)可能會補(bǔ)跌。

第二類就是錯配房，比如00年以前的塔樓，00年到05年的第一代商品住宅，單價跌完了，但要小心跌總價。目標(biāo)客戶都被外環(huán)次新截胡了。

最后，想要置換的，一定要加速賣房。時間是你最大的敵人，現(xiàn)在每多掛一天，市場上就會涌現(xiàn)出更多的競爭對手，分流潛在買家，稀釋你的成交機(jī)會。

賣小換大，賣差換好，賣遠(yuǎn)換近，本質(zhì)上是用劣質(zhì)資產(chǎn)換優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。劣質(zhì)資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的時間周期不一致，所以在操作上無需拘泥于同步進(jìn)行。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。