樓市能不能漲，有五個(gè)信號(hào)：

第一、經(jīng)濟(jì)走出通縮期
這是學(xué)界的一個(gè)爭(zhēng)議點(diǎn)，到底是整體經(jīng)濟(jì)定義了樓市，還是樓市定義了整體經(jīng)濟(jì)，馬光遠(yuǎn)與孟曉蘇強(qiáng)調(diào)后者。邏輯上人們總會(huì)說(shuō)是相互影響，但那是哲學(xué)，是辯證法，等于什么也沒(méi)說(shuō)。經(jīng)濟(jì)學(xué)不能這樣回答，一定要分清主次。說(shuō)到底是整體經(jīng)濟(jì)定義了樓市，這個(gè)道理很簡(jiǎn)單，產(chǎn)能過(guò)剩的不僅僅是樓市，全面出清后，經(jīng)濟(jì)才能復(fù)蘇，樓市才有可能回暖。

第二、居民收入預(yù)期

樓市之所以難救，問(wèn)題出在需求端；需求端的問(wèn)題也不僅僅是居民口袋里差錢的問(wèn)題，畢竟銀行趴著 162 萬(wàn)億的天量個(gè)人存款。有人說(shuō)那是富人的錢，不完全，招行金葵花的持有者主要是中產(chǎn)階級(jí)。消費(fèi)的保守主義是因?yàn)槿鄙兕A(yù)期，對(duì)未來(lái)就業(yè)與收入缺少預(yù)期。

第三、就業(yè)帶動(dòng)的城鎮(zhèn)化

中國(guó)學(xué)者談城鎮(zhèn)化，列舉城鎮(zhèn)化率的數(shù)據(jù)，都有一個(gè)常識(shí)性的錯(cuò)誤。城鎮(zhèn)化并不是計(jì)劃出來(lái)的，不是說(shuō)多建幾個(gè)行政超大城市，做空間的放大就叫城鎮(zhèn)化了。城鎮(zhèn)化道路本質(zhì)上是人的生存狀態(tài)的改變，是農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)向工業(yè)人口的歷程。有恒產(chǎn)才有恒心，對(duì)城市文明來(lái)說(shuō)，還要有恒業(yè)才有恒產(chǎn)。

第四、土地成為稀缺商品

中國(guó)地大物博，最不缺的就是土地，土地又怎么可能成為稀缺商品？

這實(shí)際上說(shuō)的是避免走所謂超大城市的道路，那是一條割韭菜的道路，是人為的、計(jì)劃性擴(kuò)張。地方財(cái)政缺錢了，就增加土拍，在房地產(chǎn)的所有數(shù)據(jù)中，只有地價(jià)是不控的 ——2025 年上半年房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)全面下滑，只有土地出讓金同比增長(zhǎng) 12%，但土地流拍率已升至 28%。這說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)存在 "非市場(chǎng)化行為"，以樓市銷售之不足，補(bǔ)財(cái)政收入之有余；明擺著供應(yīng)過(guò)剩了，全面限制土拍規(guī)模，是樓市回暖的必要條件。

第五、恢復(fù)金融屬性

金融屬性包括抵押融資、資產(chǎn)定價(jià)、財(cái)富儲(chǔ)存三大功能，如果失去這些，也就失去了保值屬性和投資型消費(fèi)，是自己跟自己過(guò)不去。從 2021 年到 2025 年，全國(guó)商品房銷量腰斬，其中一個(gè)很重要的原因，就是投資型消費(fèi)退出了 ——2021 年銷量 約18 億平方米，其中富人的投資型消費(fèi)占比 50%。

第六、二手房流動(dòng)是先行信號(hào)

真正定義樓市趨勢(shì)的不是新樓盤，而是二手房 ，只要存量持續(xù)增加，趨勢(shì)就不會(huì)改變。但政策的著力點(diǎn)仍在新樓盤，因?yàn)樾聵潜P直接影響地方財(cái)政的稅收。重心應(yīng)該轉(zhuǎn)向二手房，徹底降息降交易稅。二手房盤活了，預(yù)期將為之一變。

以上七六條具備了，樓市就真的回暖了，希望離我們還有多遠(yuǎn)？