今天合肥土拍落下帷幕，三宗涉宅地塊全部以底價成交，總金額達21.24億元。蜀山城更、招商蛇口和意禾三家房企分別競得蜀山、包河和瑤海地塊。

與往年火熱的土拍市場相比，本次拍賣雖全部成交，但零溢價的結果表明開發(fā)商拿地依然謹慎。引人注目的是，民營房企意禾的參與為市場帶來一絲暖意。

NO.1|壹

三宗地塊各歸其主

本次土拍的三宗地塊分布在合肥三大區(qū)域，均由單一競買人以底價競得，延續(xù)了近期土地市場的低溫態(tài)勢。

蜀山城更以總價10.9億元競得蜀山區(qū)SS202507號地塊，住宅成交單價1100萬元/畝。該地塊位于望江西路以北、金寨路以西，屬于南七片區(qū)城市更新項目，總面積達150.78畝。

作為南七片區(qū)在合肥計容新規(guī)政策落地后首宗入市地塊，未來將打造集大科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、TOD一體化和創(chuàng)新商業(yè)融合的新型產(chǎn)業(yè)集聚地。地塊內(nèi)歷史建筑望江賓館將被保留，打造“科創(chuàng)+文創(chuàng)”復合生態(tài)。

住宅部分占地71.62畝，容積率≤1.7，將建設南七片區(qū)首個新計容項目。學區(qū)為稻香村小學教育集團肥西路校區(qū)和五十中東校教育集團望江路校區(qū)。

招商蛇口以總價5億元競得包河區(qū)BH202527號地塊，單價1100萬元/畝。該地塊位于祁門路以北、潛口路以東，總面積45.59畝，容積率≤1.6。

該地塊地理位置優(yōu)越，享受政務、包河雙區(qū)配套，臨近南二環(huán)、宿松路、金寨路等主干道，地鐵4號、5號線環(huán)繞，商業(yè)配套有綠地大融城、環(huán)宇天地、華潤萬象城等。

值得注意的是，該地塊原計劃今年6月出讓，當時起拍價為1500萬/畝，容積率2.0。此次重新上市，起拍價降至1100萬/畝，容積率降至1.6，土地條件明顯優(yōu)化。

意禾集團以總價5.3億元競得瑤海區(qū)YH202506號地塊，單價720萬元/畝。地塊位于郎溪路與濱河路東北，占地面積81.97畝，其中住宅用地68.85畝，容積率1.5。

該地塊屬于東部新中心核心區(qū)域，緊鄰南淝河，距離市兒童醫(yī)院新區(qū)較近。學區(qū)為和平小學新本部和平路小學和三十八中學新校。相比一路之隔的遠大九璟灣1153萬/畝的成交價，本次地價有明顯降低。

據(jù)透露，意禾可能在此打造繼澄廬后的又一標桿作品，規(guī)劃15棟樓，包含11棟8層洋房，主打建面約110-170㎡戶型。

NO.2|貳

板塊市場分化加劇

本次土拍結果對合肥各區(qū)域房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生不同程度的影響，尤其對周邊新房和二手房市場帶來新的變數(shù)。

南七片區(qū)：城市更新帶動價值重估

蜀山07號地塊的成交為南七片區(qū)城市更新按下加速鍵。該區(qū)域作為合肥老城區(qū)，配套成熟但缺乏新項目入市。此次土地出讓將帶來幾個明顯影響：首先，1.7的容積率決定了項目將主打低密度洋房產(chǎn)品，與周邊老舊小區(qū)形成鮮明對比。鑒于五十中東校的學區(qū)優(yōu)勢，項目入市后很可能成為區(qū)域價格標桿。周邊二手房目前均價約2.3-2.8萬元/㎡，新項目預計售價可能突破3萬元/㎡。

其次，大規(guī)模城市更新將提升整個區(qū)域的城市面貌和配套設施，對周邊老舊小區(qū)價值有拉升作用。但短期內(nèi)，由于新房價格可能明顯高于二手房，或加劇一二手房價格倒掛現(xiàn)象。

政務東板塊：差異化產(chǎn)品填補市場空白

招商蛇口拿下的包河27號地塊位于政務東板塊，該區(qū)域目前新房市場以大戶型為主。招商此次拿下容積率僅1.6的地塊，很可能打造小面積洋房產(chǎn)品，實現(xiàn)差異化競爭。

政務東板塊目前新房價格在2.2-3.8萬元/㎡之間，但房源多為140㎡以上大戶型。招商若推出100-130㎡的產(chǎn)品，將有效填補市場空白，吸引剛改型客戶。

對周邊二手房市場而言，新房入市可能進一步拉大與二手房的價差。目前周邊次新房價格約2.8-3.2萬元/㎡，與新房價差明顯。但長遠看，高品質(zhì)新項目入市有助于提升區(qū)域整體價值。

東部新中心：地價理性回歸助力區(qū)域發(fā)展

意禾拿下瑤海06號地塊的價格為720萬元/畝，相比此前區(qū)域地價有明顯降低。這種地價的理性回歸有助于降低項目開發(fā)成本，為房價提供合理空間。

東部新中心作為合肥重點發(fā)展區(qū)域，近年來供地集中，市場競爭激烈。此次地價下調(diào)向市場傳遞了積極信號，表明政府正在根據(jù)市場實際情況調(diào)整土地價格，提高開發(fā)商拿地意愿。

對周邊項目而言，地價降低可能帶來價格壓力，但長遠看有助于區(qū)域房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。目前東部新中心新房價格約1.8-2.2萬元/㎡，此次地價對應的房價有較大安全邊際。

NO.3|叁

結語

本次土拍呈現(xiàn)出明顯的兩面性：一方面，全部地塊底價成交，反映市場依舊低迷；另一方面，民營房企參與和優(yōu)質(zhì)地塊的成交，顯示市場正在尋找新的平衡點。土地市場的分化加劇，核心優(yōu)質(zhì)地塊依然有企業(yè)愿意接手，但普遍性的市場回暖尚需時日。

合肥土地市場的調(diào)整是全國房地產(chǎn)下行周期的一個縮影。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年上半年全國土地成交建面同比下降29%，遠大于商品房5%的降幅。這種深度調(diào)整既是挑戰(zhàn)也是機遇，意味著土地價格正逐步回歸合理區(qū)間。

第一房智庫觀點：

合肥房地產(chǎn)市場正處于探底企穩(wěn)的關鍵階段。本次土拍傳遞出三個關鍵信號：首先，土地價格實質(zhì)性下調(diào)，政府開始根據(jù)市場情況優(yōu)化土地供應條件；其次，國企央企仍是拿地主力，但民營房企開始試探性回歸，意禾的參與具有象征意義；第三，低容積率地塊成為市場新寵，反映產(chǎn)品趨勢向改善型需求轉變。

我們認為，合肥作為人口凈流入城市，住房需求基本面依然堅實。但短期內(nèi)，市場信心的恢復需要更多政策支持和企業(yè)讓利。建議購房者關注核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊項目，這些項目由于地價合理、產(chǎn)品定位精準，抗風險能力較強。對于開發(fā)商而言，當下是獲取優(yōu)質(zhì)土地的窗口期，但需謹慎評估市場承受力，避免過度樂觀。