行業(yè)下行，是全方位的。

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前些日子，我爸來我們小區(qū)小住幾日。周末陪他在樓下遛彎的時候，他突然說了一句：“你們小區(qū)物業(yè)現(xiàn)在不如以前了?！?/strong>

問他何出此言，他回答：

第一是小區(qū)看起來沒有以前那么“干凈”了。我昨天下樓看到地上的垃圾，今天還在，地庫的垃圾桶都溢出來了，味道非常大，而且保潔比以前少了，地上的煙頭更多了；

第二是保安整體年齡明顯偏大了。以前大部分是二三十歲的小伙子，現(xiàn)在大部分都是四五十歲的，估計是為了省工資；

第三是綠化比以前差了不少。小區(qū)的大樹比前幾年茂盛了許多，這是好事，但是草坪上有很多“斑禿”，而且同一片草坪種的草都不一樣，這邊茂密，那邊稀稀拉拉，一下雨泥全被沖到路上了；

第四是不少孩子玩的設(shè)施都老化甚至接近報廢了，地上鋪的塑膠也空鼓翻邊，看樣子已經(jīng)很久了，但物業(yè)沒有修也沒有及時換，有安全隱患；

最后，小區(qū)里面的“廣告位”越來越多了。不只是電梯和布告欄里的廣告，還有各種短期和長期攤位，看起來亂糟糟的。

說實話，如果不是我爸指出來，我確實沒發(fā)現(xiàn)這么多細節(jié)上的變化。唯一有感覺的就是這幾年小區(qū)保安平均年齡確實“變大”了，但也不算“年老”，更不可能是網(wǎng)上“四個保安湊不夠一嘴牙”的梗。

不過得益于大環(huán)境，小區(qū)倒是沒有出現(xiàn)過治安問題，而且保安的態(tài)度也比以前好了很多，進出總會主動問好。

不過我爸的感受就比較明顯了。想當年，房子交付之后我爸每次來我們小區(qū)都是贊不絕口，無論是園林綠化還是物業(yè)服務(wù)都讓他非常滿意，甚至經(jīng)常給親友們夸贊，說我們買了個“好房子”。

實事求是地說，我們小區(qū)物業(yè)還算不錯。作為全國排名前列的央企開發(fā)商，物業(yè)服務(wù)一直也是TOP級別的，業(yè)主提出的合理需求和建議幾乎都能得到及時響應(yīng)，業(yè)主滿意度和社會口碑都挺好。

但我爸說的幾個點也都是事實，而且前幾年我就已經(jīng)知道，我們小區(qū)為了節(jié)省成本，保潔被“外包”了，至于保安有沒有外包還不太清楚。只是目前物業(yè)服務(wù)的標準降的還不明顯，業(yè)主“體感”差別不算大，所以也沒有幾個業(yè)主去“較真”。

當然，不只是我家小區(qū)是這個情況。

早在幾年前，就有同行給我吐槽過他們小區(qū)“物業(yè)降級”，主要也是服務(wù)人員大齡化和保安態(tài)度的變化，而他們小區(qū)的物業(yè)曾經(jīng)也是行業(yè)標桿。

作為地產(chǎn)從業(yè)者，面對自家小區(qū)物業(yè)的“降級”，我們其實也無能為力，只能說一句：行業(yè)下行，是全方位的。

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2

所以，有時候去踩盤，看到售樓部門口年輕強壯的保安，看著他們標準的站姿和禮貌的動作我會不由自主的想：等交付之后，還會是他們嗎？業(yè)主們還能享受到這樣的待遇嗎？

賣房的時候，開發(fā)商當然會把最好的一面展現(xiàn)出來。園林、會所、樣板間這樣的“硬實力”自不必說，保安、服務(wù)這樣的“軟實力”也是精挑細選的。

品質(zhì)稍微高一些的項目，售樓部的保安幾乎清一色壯漢，有的項目招聘服務(wù)人員甚至要求空乘專業(yè)優(yōu)先。

但是交付之后呢？無論是顏值還是服務(wù)標準，所有“美好”都是有成本的，“標準越高，價格越高”的常識大家應(yīng)該都能明白。

要知道，物業(yè)也是“企業(yè)”。

雖然大多數(shù)物業(yè)公司都是開發(fā)企業(yè)的分公司或子公司，但確實是“獨立運營”的，甚至很多開發(fā)商的物業(yè)版塊是拆分上市的。

既然是企業(yè)，那就不可能長期做“虧本”生意，尤其是上市企業(yè)，是要為股東負責的，唯一的目的就是盈利。

如果不能在物業(yè)費上“漲”，就只能在別的地方“降”。人力支出的降低是一方面，別的方面支出也能“擠一擠”。

比如原本每年的大型業(yè)主活動砍一砍，小型活動也減少一點，也能節(jié)省不少支出，反正也沒有幾個業(yè)主去為了這個鬧事，節(jié)省下來的，就是“利潤”。

而且物業(yè)做的是“存量房”生意，幾乎是和開發(fā)商“硬綁定”，只有少數(shù)開發(fā)商沒有自有物業(yè)需要“外援”，而這個“外援”也不是業(yè)主決定的。所以雖然名義上是業(yè)主的“服務(wù)者”，但業(yè)主想要更換物業(yè)非常難。

這就是為什么某些房企雖然暴雷了，但物業(yè)公司卻經(jīng)營良好，甚至還要“被迫”向母公司“輸血”。就是因為物業(yè)公司服務(wù)的“存量房”非常多，這種缺乏有效競爭的局面，自然能旱澇保收。

說到這里，我其實還有一點擔憂。

如今，為了賣房，越來越多的開發(fā)商選擇在小區(qū)建會所，而且有的會所動輒斥資上億，泳池、健身房、大型游樂場、酒吧KTV等一應(yīng)俱全。

如果是豪宅，有這些配套自然是加分項，對業(yè)主來說，無非是入住之后多掏點錢的事情，把原本需要在外面的會所“搬到”樓下。

但是對剛需剛改小區(qū)來說，且不說建會所的錢必然會“攤”到房價里，建會所容易，未來維持運營的支撐是什么？總不能所有業(yè)主再把運營費用均攤吧？

就拿健身房來說，外面完全商業(yè)化的健身房都免不了跑路，小區(qū)健身房如果沒有足夠高的費用和足夠多的會員，靠什么維持？

這也是為什么很多小區(qū)在銷售階段宣傳會所時置業(yè)顧問總是會回避幾個問題：會所交付后是物業(yè)自持還是外包？會不會對小區(qū)外的人開放以維持較高客流？如何保證外包后對方不會跑路？

大多數(shù)時候，口頭承諾在金錢面前，是經(jīng)不起考驗的，而當錢的數(shù)量足夠多的時候，白紙黑字的合約，甚至也不一定經(jīng)得起考驗。

-正文完-

作者 | 王奪予

主編 | 王鵬飛

「新地產(chǎn)陜西」原創(chuàng)作品

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