年關(guān)將至，俊發(fā)·新螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城的收租消息，引發(fā)了市場(chǎng)關(guān)注。

有商戶向樓市君透露，新一輪收租延續(xù)5年一收的方式，且租金水平不變，壓力不小。

面對(duì)商戶的擔(dān)憂，樓市君獨(dú)家調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這場(chǎng)收租背后，實(shí)際是關(guān)乎新螺螄灣發(fā)展的無(wú)奈之舉。

為什么要一次性收5年租金

樓市君深扒了下新螺螄灣的歷史遺留問(wèn)題及債務(wù)情況，找到了答案：

1.收租背后：開(kāi)市以來(lái)的一貫?zāi)Ｊ胶蜌v史債務(wù)壓頂

新螺螄灣自2009年運(yùn)營(yíng)，最初由中豪集團(tuán)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)。

但還在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，新螺螄灣就陷入了債務(wù)危機(jī)，留下土地款拖欠、商戶頻繁維權(quán)等問(wèn)題。

當(dāng)時(shí)，包括云南國(guó)企在內(nèi)的多家企業(yè)，都曾嘗試接手盤(pán)活新螺螄灣，但都因投資與收益不成正比而放棄。

直到2017年， 俊發(fā)集團(tuán)介入重組，以464億承債式收購(gòu)新螺螄灣，并陸續(xù)投入超297億資金。

這些資金全部用于償還金融機(jī)構(gòu)債務(wù)、歷史欠稅、規(guī)費(fèi)以及施工單位欠款等，不斷為中豪集團(tuán)補(bǔ)虧，推動(dòng)新螺螄灣重回正軌。

新螺螄灣片區(qū)實(shí)景｜昆明樓市一線攝

公開(kāi)資料顯示，自接手以來(lái)，俊發(fā)已累計(jì)投入近7億元來(lái)改造新螺螄灣軟、硬件設(shè)施，提升商場(chǎng)內(nèi)外部整體形象。

新螺螄灣煥新前后對(duì)比｜圖源項(xiàng)目官微

新螺螄灣煥新前后對(duì)比｜圖源項(xiàng)目官微

自2009年開(kāi)市以來(lái)，“五年一收租”就是新螺螄灣的一貫?zāi)Ｊ健?/p>

但由于前運(yùn)營(yíng)方(中豪集團(tuán))在2012年提前收取第二輪租金，將租金收至2021年，相當(dāng)于提前9年收租，并且這些租金全部被挪作他用，并未用于償還項(xiàng)目金融債。

這就導(dǎo)致俊發(fā)接手后，連續(xù)3年無(wú)租可收，造成了長(zhǎng)期的租金收入空窗期，但仍堅(jiān)持投入，持續(xù)為商戶創(chuàng)造穩(wěn)定、優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，壓力可想而知。

換句話說(shuō)，新螺螄灣在一定程度上成為了俊發(fā)危機(jī)的導(dǎo)火索，同時(shí)也是新螺螄灣整體歷史債務(wù)展期的關(guān)鍵。

新螺螄灣實(shí)景｜昆明樓市一線攝

2.債委會(huì)明確要求，收租成功與否，直接影響新螺螄灣未來(lái)走向與商戶生計(jì)。

樓市君從新螺螄灣相關(guān)債權(quán)方了解到，自2022年地產(chǎn)下行以來(lái)，俊發(fā)暴雷，部分商鋪及賬戶被金融機(jī)構(gòu)查封。

為了保障新螺螄灣商戶的長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，俊發(fā)掌門(mén)人李俊親自和十余家金融機(jī)構(gòu)組成的債委會(huì)、各級(jí)政府，歷經(jīng)數(shù)十次談判。

最終債委會(huì)原則上同意新螺螄灣的留債展期方案，將新螺螄灣的整體歷史債務(wù)展期15-20年，利率降低。

新螺螄灣實(shí)景｜圖源項(xiàng)目官微

本輪租金收取正是重組協(xié)議的生效條件，其中約70%的租金將用于償還老中豪的歷史債務(wù)，剩余資金將用于繳納稅款和保障市場(chǎng)未來(lái)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，俊發(fā)不帶走一分錢(qián)。

若租金無(wú)法按時(shí)收繳，重組工作將無(wú)法啟動(dòng)，市場(chǎng)也將面臨分割處置風(fēng)險(xiǎn)。

如果新螺螄灣真走到這一步，將直接影響5萬(wàn)多商戶、超10萬(wàn)人的就業(yè)，導(dǎo)致大量人員失去生計(jì)，后果不堪設(shè)想。

綜合實(shí)際情況來(lái)看，“5年一收租”并非俊發(fā)自身決定，可以算作是“新螺螄灣金融債權(quán)委員會(huì)”對(duì)俊發(fā)提出的明確要求。

新螺螄灣實(shí)景｜昆明樓市一線攝

因此，在這個(gè)關(guān)鍵階段，俊發(fā)推動(dòng)租金順利收取的緊迫性和重要性可想而知。

只有展現(xiàn)出新螺螄灣的資產(chǎn)價(jià)值和持續(xù)收益能力，才能更好地支持俊發(fā)及新螺螄灣整體的歷史債務(wù)展期進(jìn)程。

不夸張地說(shuō)，當(dāng)前制定的收租方案，已是關(guān)乎新螺螄灣存亡，為了確保長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)環(huán)境和商戶穩(wěn)定的無(wú)奈之舉。

若能順利渡過(guò)難關(guān)，也有助于新螺螄灣實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定，進(jìn)而保障商戶的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

新螺螄灣實(shí)景｜圖源項(xiàng)目官微

看似一次收5年，實(shí)則按月付租，大大緩解商戶壓力

那么，拋開(kāi)債務(wù)等現(xiàn)實(shí)約束，新螺螄灣的收租方案是否合理呢？

作為西南片區(qū)最大的商貿(mào)綜合體，以及云南面向南亞、東南亞的商貿(mào)窗口，新螺螄灣的市場(chǎng)地位和平臺(tái)價(jià)值，仍被市場(chǎng)普遍看好。

客觀來(lái)看，采取5年一收租的方式，既能保障新螺螄灣長(zhǎng)期收益，也有助于商戶提前鎖定未來(lái)5年成本，避免因租金頻繁波動(dòng)影響經(jīng)營(yíng)。

新螺螄灣實(shí)景｜昆明樓市一線攝

樓市君了解到，新螺螄灣本輪收租將嚴(yán)格遵循市場(chǎng)化、法制化原則，依法依規(guī)、于情于理的按合同約定執(zhí)行。

同時(shí)，商戶也擁有充分的自主權(quán)，可根據(jù)自身情況自主決定是否續(xù)租，并享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。

商戶也可結(jié)合自身實(shí)際情況和資金規(guī)劃，選擇一次性現(xiàn)金繳納或辦理租金貸。

據(jù)了解，針對(duì)商戶反映的資金壓力問(wèn)題，新螺螄灣方面已聯(lián)合5家銀行推出“專項(xiàng)租金貸”。

商戶可首付20%，剩余部分可申請(qǐng)5年期貸款，年化利率低至3%。

以100萬(wàn)租金為例，首付20萬(wàn)，剩余80萬(wàn)進(jìn)行貸款，按照等額本息、3%的利率計(jì)算，每月只需支付14375元，5年平均月利息僅1042元。

這種方案將一次性大額支出，轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期小額還款，相當(dāng)于月付租金模式，能大大緩解商戶資金周轉(zhuǎn)壓力。

新螺螄灣實(shí)景｜圖源項(xiàng)目官微

關(guān)鍵時(shí)期，商場(chǎng)與商戶是命運(yùn)共同體

在電商沖擊與消費(fèi)轉(zhuǎn)型的背景下，商貿(mào)城與商戶之間已不再是簡(jiǎn)單的租賃關(guān)系，而是趨向“合作共生”的命運(yùn)共同體。

市場(chǎng)的繁榮需要商戶良性經(jīng)營(yíng)，商戶的發(fā)展也依賴平臺(tái)的持續(xù)賦能。

新螺螄灣想要持續(xù)發(fā)展，就離不開(kāi)商戶與運(yùn)營(yíng)方的共同努力。

新螺螄灣實(shí)景圖｜圖源項(xiàng)目官微

尤其是對(duì)運(yùn)營(yíng)方來(lái)說(shuō)，不能只看租金收益和債務(wù)優(yōu)化，更要為商戶創(chuàng)造穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

據(jù)了解，接下來(lái)，俊發(fā)新螺螄灣將立足地緣優(yōu)勢(shì)，以泛亞國(guó)際大通道為動(dòng)脈，以國(guó)家級(jí)1039市場(chǎng)采購(gòu)試點(diǎn)政策為驅(qū)動(dòng)，深度融合智慧倉(cāng)儲(chǔ)與外貿(mào)服務(wù)。

通過(guò)海外倉(cāng)、國(guó)際物流、智能組貨、簡(jiǎn)化報(bào)關(guān)等外貿(mào)紅利驅(qū)動(dòng)效能升級(jí)，構(gòu)筑起高效、低成本的“一站式”跨境數(shù)智物流引擎，精準(zhǔn)輻射南亞、東南亞，成為支撐“一帶一路”商貿(mào)往來(lái)的關(guān)鍵支點(diǎn)。

利用云南的地緣優(yōu)勢(shì)，帶領(lǐng)新螺螄灣的商戶們，深度參與到東南亞市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中。

商貿(mào)城實(shí)景｜圖源項(xiàng)目官微

從商戶角度來(lái)看，當(dāng)下支付的租金也不只是經(jīng)營(yíng)成本，在某種意義上，可以看作是對(duì)商業(yè)環(huán)境持續(xù)優(yōu)化與平臺(tái)升級(jí)的共同投資。

在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，新螺螄灣和商戶都亟需跳出傳統(tǒng)對(duì)立甲方、乙方思維，明確“共存亡”的立場(chǎng)，進(jìn)一步建立合作共贏的長(zhǎng)期伙伴關(guān)系。

這場(chǎng)租金收繳是否成功，也將成為影響新螺螄灣未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵。

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