越南經濟高速增長的神話可能破滅了？

這周一，越南股市暴跌5.6%，這是越南自今年4月初“關稅事件”沖擊后最大單日跌幅。

此次“股災”，直接導火索是前一天越南監(jiān)察總署發(fā)布的一篇報告，報告內容可用一句話總結：越南的“恒大出現(xiàn)了”，房地產又危險了。

2025年上半年，包括Vinhomes、Novaland和FLC Group在內的“前五強”房企，就占據了近60%的市場份額，壟斷程度令人發(fā)指。

眾多周知，過去這些年，越南的房價一直在漲漲漲。

目前，河內一些樓齡接近10年的舊公寓，單價已經高達9000萬越南盾（約合人民幣2.5萬元）。但河內市普通民眾，2024年的平均月收入只有1000萬越南盾。

這還是首都居民的收入。越南統(tǒng)計總局的數(shù)據顯示，去年全越南工人，平均月收入為770萬越南盾。

難怪9月22日，越南總理范明政怒斥當下的房地產現(xiàn)狀：人們缺少住房，但又買不起房子。每平方米1億越南盾（約3萬元人民幣）的房子，人們怎么買得起？

范明政的表態(tài)其實是一個信號：越南官方要對高房價“開刀”了。因此，也有了越南監(jiān)察署針對67家債券發(fā)行人（含5家銀行）的檢查行動。不查不知道，一查嚇一跳。

僅僅是Novaland一家，就通過發(fā)債套取1.5萬億盾，旗下20家關聯(lián)企業(yè)有超過16.9萬億越南盾的債券未還。

關鍵是，Novaland還宣布：沒錢付；甚至包括可轉債也無法兌付。

房價賣這么貴，房企卻沒有錢。難怪有人說，越南這個國家，經濟體量不大，問題卻不小。

那么問題來了，越南的房地產會不會就此倒下、然后整個國家成為30多年前的日本？

先說結論，不會。

當下越南房地產行業(yè)的“震蕩”，其實是源自這個國家某些層面的固有弊端，并非整體經濟結構的問題。正所謂“病在肌膚，未至骨髓也”。

2022年10月，越南女首富、知名地產商張美蘭因涉嫌債券欺詐被抓，她被指控在“西貢商業(yè)銀行案”中詐騙304萬億越南盾。

去年4月，張美蘭被判處死刑，同時被判刑的還有60多位央行及相關職能部門的官員。

但張美蘭卻在獄中給有關部門寫信表示：

如果允許自己參與后續(xù)的資產處置，她至少能帶給越南政府

200

萬億越南盾的“收益”。

11月，越南法院二審駁回張美蘭的上訴，維持死刑判決。但隨后檢方代表表示，如果張美蘭能上交280萬億越南盾，則可以避免被執(zhí)行注射死刑。截止今年4月，越南當局已經收繳了張美蘭名下價值8萬億越南盾的資產，而且檢察機關表示，預計還能從其他涉案方追回約15萬億的資金。

2個月后，越南國會通過《刑法》修訂案，取消了8項罪行的死刑，其中就包括張美蘭的罪行。當時的新聞報道稱，“她非常高興”。

關于越南房地產行業(yè)的弊端，監(jiān)察總署的報告里也寫得很明白：多家大型地產公司和銀行在發(fā)債中搞“小動作”。

而另一個事實是，2024年，越南有6家銀行以及Viettel、PVN、Vinhomes等企業(yè)一同躋身“利潤十億美元俱樂部”。不用懷疑，當下的越南銀行和房地產企業(yè)，已經結成了利益共同體。

值得一提的是，就在本月13日，作為越南最大房地產公司的Vinhomes，市值已經飆升到510兆越南盾（約1,400億人民幣），漲幅高達210%，整個房地產板塊今年的漲幅則為143%。

可以說，房地產在當下絕對稱得上是越南經濟發(fā)展的“引擎”。

再來看這兩組數(shù)據：

1.

越南

國土

面積

33

萬平方公里

，比云南省還小，且

75

％的地區(qū)為

山地

人口卻超過一個億。

2.

越南的勞動年齡人口占比超過

67%

，人口中位年齡為

32.5

歲，是全球最年輕的國家之一。

此前，范明政曾在會議上指出，越南房地產行業(yè)的核心問題是“結構嚴重失衡”，供應主要集中在高端板塊，面向中低收入群體的社會保障性住房嚴重不足。

綜合起來，可以得到一個結論：越南的房子還沒有“過剩”，市場需求巨大；只要經濟能保持高速發(fā)展，越南人的工資能保持增長，那房地產還能繼續(xù)“支棱”下去。

過去十年，越南GDP基本保持了在7%左右的增速。

前天，范明政在一次會議上表示，預計今年越南的GDP增長率為8%，明年將設定為至少10%。

而且，自2026年1月1日起，越南最低工資標準將迎來新一輪上調，覆蓋按照《勞動法》簽訂合同的所有勞動者。實際上，有媒體報道稱：關于2025年東南亞各國的薪資漲幅，越南已經以6.7%的漲幅領先。

在當前各國普遍經濟增長受挫的背景下，越南是為數(shù)不多表現(xiàn)優(yōu)異的地區(qū)之一。

難怪上個月，經濟學家任澤平赴越南講學調研后感嘆說：在熱火朝天的越南，我看到了下一個經濟增長奇跡。

實際上，越南還扮演了另一個重要的地緣角色。今年7月2日，美國總統(tǒng)特朗普宣布與越南達成貿易協(xié)議，將越南的關稅從46%降至20%，并對美國“完全開放市場”。

有人說，在中美博弈中，越南已經選擇了站隊。從地緣政治角度看，美國也希望越南扮演著它期望的角色。雖然短期內，它不能成為“世界工廠”，但至少可以成為全球制造業(yè)的重要補充。

接下來，越南將會迎來更多機遇。事實似乎正是如此。兩周前，越南國家證券委員會主席武氏占芳在河內會見了納斯達克副總裁兼國際Bob McCooey。

同一天，全球指數(shù)編制巨頭富時羅素宣布：

將越南股市從前沿市場

升級為次級新興市場

目前，亞洲的二級新興市場包括中國、印度、印尼等。股市升級最直接的效應就是吸引全球被動資金和主動型基金的投資，富時羅素預測，此次升級可為越南吸引高達60億美元的外資流入。

回望歷史，自2015年越南放開外資投資房地產后，外資就在房價飆升中扮演了重要角色。

接下來越南的房價和股市會發(fā)生什么，似乎也不難猜測。

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