每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

北京供地策略，沒(méi)有按常理出牌。

10月16日，北京第八批次土拍供地清單姍姍來(lái)遲。原本，它應(yīng)該在9月底，或者國(guó)慶節(jié)之后公布。

今年2月底，北京規(guī)自委表示，2025年會(huì)按月發(fā)布供地清單。在實(shí)際操作中，它并沒(méi)有按照這個(gè)規(guī)則執(zhí)行。

本輪供地前后，北京又出現(xiàn)了蠻多“奇怪”的事情。

1、首次出現(xiàn)新老地塊名單，同時(shí)在“擬供應(yīng)商品住宅用地清單”里；

2、祈年大街地塊預(yù)申請(qǐng)到期4天后，突然轉(zhuǎn)正，并加了限制條款；

3、第八輪新地昌平未來(lái)科技城地塊，公布清單和轉(zhuǎn)正在同一天，但比進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)晚了一天；

4、昌平東小口0001地塊空降預(yù)申請(qǐng)并轉(zhuǎn)正后，并沒(méi)有出現(xiàn)在第8批供地清單里；

5、大興區(qū)西紅門(mén)又見(jiàn)雙子星，6038地塊還沒(méi)開(kāi)拍，隔壁的6037地塊就殺到了，令板塊雪上加霜。

這五點(diǎn)信息折射出一個(gè)現(xiàn)象，北京供地規(guī)律，令人捉摸不透。

新老地塊首次混在清單里

北京發(fā)布第八輪供地清單，有了新變化。

它首次將“新老地塊”混在一起。

第八輪擬供9宗住宅用地，土地面積約44公頃，建筑規(guī)模約103萬(wàn)平方米。這9宗新地后面，跟著4宗第七輪進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)，但沒(méi)有轉(zhuǎn)正的老地。

這是北京供地史上的突破。

按照北京土拍的流程：1、進(jìn)入供地清單；2、進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)；3、進(jìn)入土地招拍掛項(xiàng)目；4、申請(qǐng)受理；5、競(jìng)拍。

在這五個(gè)環(huán)節(jié)里，只有進(jìn)入“土地招拍掛項(xiàng)目”名單，才算是轉(zhuǎn)正、上架。也就是說(shuō)，一宗地塊即便進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)，也沒(méi)有進(jìn)入保險(xiǎn)箱。

而第七批未轉(zhuǎn)正的5宗地中，有3宗進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)、2宗未進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)，但這次只保留了4宗地在供地清單里，順義區(qū)老城平房（同仁堂）6017地塊，則未出現(xiàn)。

只不過(guò)，顯示的供地批次還是“第七批”。

這4宗依然保留在供地清單里的地塊是：

1、房山北廣陽(yáng)城0015、0016、0019、0013、0020地塊，占地5.56萬(wàn)平米、建面9.18萬(wàn)平米起拍價(jià)14.71萬(wàn)平米，已進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)，預(yù)計(jì)2025年11月下旬開(kāi)拍；

2、朝陽(yáng)區(qū)松榆里0001地塊，占地3.47公頃、建面16.08萬(wàn)平米，起拍價(jià)42.5萬(wàn)平米，已進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)，預(yù)計(jì)2025年11月下旬開(kāi)拍；

3、朝陽(yáng)區(qū)永安里0401地塊、占地3.47公頃、建面16.08萬(wàn)平米，曾出現(xiàn)2024年第二、五次，2025年第七次供地清單里，目前未進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)；

4、順義15號(hào)線順西路0318-1地塊，占地3.1公頃、建面4.34萬(wàn)平米，目前未進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)；

從這點(diǎn)看，北京供地信息披露，似乎又進(jìn)步了。

祈年地塊明示建“四合院”

第七批供地清單，出現(xiàn)了一塊“起死回生”的地塊。

它就是東城區(qū)祈年大街0201、0202、0203、0204號(hào)地。

10月16日，它突然出現(xiàn)在“土地招拍掛項(xiàng)目”列表中，將于11月19日開(kāi)拍，起始價(jià)19.5億元，折合樓面價(jià)7.8萬(wàn)元/㎡。

四天前，它從預(yù)申請(qǐng)列表中消失了。當(dāng)時(shí)，它的預(yù)申請(qǐng)時(shí)間已經(jīng)截止，無(wú)人問(wèn)津。

不料，它殺了個(gè)回馬槍，且不在“預(yù)申請(qǐng)”和“供應(yīng)清單”列表里。

此番操作，讓人直呼"看不懂"。

更神奇的是，祈年地塊上架時(shí)，還夾帶了一份10月14日下發(fā)的補(bǔ)充說(shuō)明。

里面有句話耐人尋味："0202地塊應(yīng)嚴(yán)格遵循北京老城風(fēng)貌、傳統(tǒng)四合院形態(tài)及文物保護(hù)等要求進(jìn)行建設(shè)，以優(yōu)化片區(qū)街巷肌理，落實(shí)老城高質(zhì)量發(fā)展。禁止通過(guò)高低配的方式建造別墅及私家莊園。"

0202地塊占地0.64萬(wàn)平米，建筑高度只有3.3米，但沒(méi)有寫(xiě)明地上建面多寡?；ń阃扑?，其地上建面約0.25萬(wàn)平米，容積率0.39。

對(duì)于它的產(chǎn)品形態(tài)，最初的“多規(guī)合一”土拍文件寫(xiě)得很模糊：“4號(hào)地院落布局應(yīng)與金臺(tái)書(shū)院相呼應(yīng)”，避免正南正北院落與金臺(tái)書(shū)院之間，出現(xiàn)大量三角形空間。

金臺(tái)書(shū)院是一座三進(jìn)四合院，始建于清康熙三十九年（1700年）。4號(hào)地包括0201、和0202號(hào)地。其中，0202地塊緊鄰金臺(tái)書(shū)院東側(cè)。（詳見(jiàn)《北京二環(huán)地王，隱現(xiàn)天價(jià)四合院》）

但這次補(bǔ)充說(shuō)明里，直接點(diǎn)出0202地塊的形態(tài)為“四合院”產(chǎn)品，并要求禁止“通過(guò)高低配方式，建筑別墅及私家莊園”

0202地塊建筑高度只有3.3米，根本不可能規(guī)劃出“高低配建筑”。

而四合院，算不算別墅或私家莊園呢？這又是一個(gè)很模糊的概念。在中國(guó)，是沒(méi)有私家莊園的。

東小口地塊"空降"

東小口鎮(zhèn)賀村CP02-0405-0001地塊很奇怪，沒(méi)有出現(xiàn)在第八批供地清單里。

9月22日，它空降進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)列表，三天后，轉(zhuǎn)正了。它占地3.134公頃，建面8.77萬(wàn)平米，起拍價(jià)28.09億元。

按照以前的套路，東小口0001地塊應(yīng)重新進(jìn)入供地清單。

但它比其他隔壁的0002、0005地塊要幸運(yùn)得多，直接轉(zhuǎn)正。0002地塊占地5.64公頃、建面15.62萬(wàn)平米；0005地塊占地5.72公頃、建面15.42萬(wàn)平米。

早在北京第五、第六批供地清單里，東小口一直是以三塊地聯(lián)袂出現(xiàn)，分屬三宗地塊，被視為巨無(wú)霸。

但，它們最終都無(wú)聲無(wú)息地下線了。（詳見(jiàn)《昌平供地策略，霧里看花》）

大致原因是，一次性供應(yīng)太大，一來(lái)拿地成本過(guò)高，二來(lái)會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)沖擊。當(dāng)時(shí)，正值中海未來(lái)之境開(kāi)盤(pán)前夕。

0001地塊回爐再造時(shí)，花姐發(fā)現(xiàn)一個(gè)十分有意思的情況。

在“多規(guī)合一”協(xié)同平臺(tái)審核意見(jiàn)的函中，原來(lái)的三宗地，只出現(xiàn)0001地塊和0002地塊，0005地塊不見(jiàn)蹤影。該函的落款時(shí)間為：2025年9月11日。

這表明，東小口三塊地要徹底錯(cuò)開(kāi)時(shí)間出讓，下一個(gè)出場(chǎng)的，即0002地塊。

不過(guò)，東小口地塊的容積率太高了，在2.7-2.8之間，而且限高60米，樓棟排布的難度較大。

昌平土拍市場(chǎng)很卷，還有已上架的歇甲村0038、0046、0035、0043、0044、0045地塊——占地6.35、建面10.46萬(wàn)平米、起拍價(jià)26億元。

此外，第八批供地清單里，昌平又冒出了兩塊新地：

1、未來(lái)科技城南區(qū)0001、0002、0003等地塊，占地4.3公頃，建面8.22萬(wàn)平米，起拍價(jià)12.426億元，11月19日誕生結(jié)果；

2、平西府0002地塊，占地3.59公頃，建面8.98萬(wàn)平米。

西紅門(mén)供地玩"內(nèi)卷"

第八輪供地最奇怪的事，莫過(guò)于西紅門(mén)6037地塊的出現(xiàn)。

它占地2.44公頃，建面5.62萬(wàn)平米。如果順利進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)、轉(zhuǎn)正，最遲也應(yīng)在12月上旬完成出讓。

而它東面一路之隔的6038地塊，將于11月4日誕生買家。

滿打滿算，兩塊地出讓的時(shí)間，至多相差1個(gè)半月。除雙子座同時(shí)供地之外，如此相鄰地塊供地時(shí)間之緊密，是比較罕見(jiàn)的。

之前，豐臺(tái)萬(wàn)泉寺和西郊冷庫(kù)供地相差34天，最后中海地產(chǎn)為了護(hù)盤(pán)，只能全部吞下。

兩個(gè)樓盤(pán)供地時(shí)間過(guò)近，必然會(huì)出現(xiàn)短兵相接的局面。

西紅門(mén)板塊實(shí)在太難了，前頭有兩個(gè)老大難。

一是中建壹品元啟。它于2024年2月拿地、樓面價(jià)4.15萬(wàn)元/平米；2024年8月領(lǐng)預(yù)售證，2025年4月調(diào)規(guī)、增加奇偶陽(yáng)臺(tái)。

截至目前，它供應(yīng)1052套，網(wǎng)簽218套，均價(jià)5.31萬(wàn)元/平米，待售834套。（詳見(jiàn)《中建壹品把它當(dāng)作活馬醫(yī)》）

二是興創(chuàng)置地6030地塊。它于2024年9月拿地、樓面價(jià)3.387萬(wàn)元/平米；2025年6月調(diào)規(guī)、設(shè)置開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)和建筑高度從45米上浮至60米。

10月13日剛出完報(bào)規(guī)圖，規(guī)劃10棟9-17層住宅樓、555戶，93平米132套、105平米203套、136平米204套、頂層異型戶型16套。（詳見(jiàn)《拿地一年，這個(gè)樓盤(pán)趕上末班車》）

在西紅門(mén)板塊，6038地塊堪稱完美——用地規(guī)模約2.76公頃，規(guī)劃地上建面約6.35萬(wàn)平米，起拍價(jià)19.04億元，起始樓面地價(jià)為3萬(wàn)元/平米。地塊東北角與地鐵19號(hào)線西紅門(mén)東站相連。

可以說(shuō)，6038地塊的到來(lái)，直接背刺了元啟和6030地塊。

現(xiàn)在，6037地塊又加入戰(zhàn)局。難道是為了掩護(hù)6038地塊，順利以底價(jià)被摘走？

一般來(lái)說(shuō)，如果雙子星不是同時(shí)供地，一般要等上一塊地首次開(kāi)盤(pán)之后，下一塊地才會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)。

花姐點(diǎn)評(píng)

北京供地充滿了不確定性。

看一下兩組案例：

1、第六批供5宗地，結(jié)局是：3宗成交，2宗下架。

2、第七批供8宗地，結(jié)局是：3宗上架，3宗進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)，2宗還停留在供地清單里。

它們?cè)谂豆┑厍鍐螘r(shí)，擬供地時(shí)間為：近期。而今年前五期供地，則明確寫(xiě)了一月內(nèi)的時(shí)間跨度。

從具體執(zhí)行情況看，地塊最終能否成功上架，依然沒(méi)有定數(shù)。

這次第八輪9宗地，加上第七輪遺留的5宗地，共計(jì)14宗地。

最終，它們又有多少可以成功拍出呢？需要打一個(gè)大問(wèn)號(hào)。

即便一些地塊可以拍出，說(shuō)不定哪天又加個(gè)補(bǔ)充文件，給地塊減負(fù)或增加門(mén)檻，等等。

北京供地策略，正所謂是：計(jì)劃趕不上變化。