今年來，成都二環(huán)的新房出現(xiàn)兩個明顯的現(xiàn)象：

1、二環(huán)內(nèi)新地塊供應(yīng)增加——今年，二環(huán)內(nèi)推出4宗土地，包括一心橋2宗國貿(mào)地塊、太升南路的華添地塊，以及新鴻路的城投地塊。這些地塊都將以新規(guī)產(chǎn)品入市，從目前已經(jīng)劇透的信息來看，高得房率、高定位是共性。

2、二環(huán)內(nèi)的新房供應(yīng)也迎來爆發(fā)。上周，我們發(fā)布了的消息，許多人詫異，IFS竟然還有住宅可售。事實上，除了IFS的國金豪庭，今年二環(huán)內(nèi)共有8個新房項目銷售。而這些新項目的共性則是，都是老規(guī)產(chǎn)品，在地段上具備優(yōu)勢，且大部分項目都是幾年前獲取地塊，定位普通改善，適合大多數(shù)家庭購買。

成都二環(huán)內(nèi)的新房市場也迎來了“新老切換”的關(guān)鍵時刻。

不只是豪宅，

新老切換期，二環(huán)內(nèi)新房供應(yīng)多元化

過去幾年，提及成都二環(huán)內(nèi)的新房，稀缺是關(guān)鍵詞。在少量的供應(yīng)中，價格則呈現(xiàn)出兩種趨勢：一種是高單價。比如，此前寬窄巷子旁入市的寬窄慢里，雖然有最小59㎡的小戶型，但其清水單價達(dá)到3.7萬元/㎡，這是彼時的新房天花板價格；另一種則是大戶型，典型的代表是西派少城，起始面積達(dá)到約200㎡。

但時間來到現(xiàn)在，我們發(fā)現(xiàn)，今年二環(huán)內(nèi)的新房供應(yīng)不僅量大，且更加多元化。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年二環(huán)內(nèi)有8個新項目在售，其中7成價格都在300-500萬級。這些項目位置好、配套成熟、總價范圍廣。

據(jù)統(tǒng)計，今年二環(huán)內(nèi)的新房供應(yīng)則來自于此前的老庫存，除了IFS的國金豪庭是一個歷時10余年的項目外，中鐵博雅藝術(shù)城同樣是一個歷時12年的老項目，而金牛國投·上林語、通錦閣則是此前的雙限地+現(xiàn)房銷售項目……

新舊切換的轉(zhuǎn)折點，也帶來了二環(huán)內(nèi)新房的供應(yīng)的多元化：既有定制化的豪宅產(chǎn)品，也有瞄準(zhǔn)總價300萬起的剛改及改善產(chǎn)品。

高端定位級

國金豪庭

首先要說的是成都國際金融中心即將出售的住宅，國金豪庭。

整個成都國際金融中心總體量約76萬㎡，涵蓋了21萬㎡的購物中心和四棟塔樓，其中1、2號樓為超甲寫字樓，3號樓為九龍倉旗下的尼依格羅酒店，4號樓就是服務(wù)式住宅公寓“國金豪庭”，也是本次即將入市銷售的主角。

國金豪庭實拍圖

國金豪庭所在的4號樓分為三個獨立單元，其中1號單元5-45樓均為400㎡左右的大戶型，是目前租住率最高的單元；2、3單元有100多㎡的套一至300多㎡套三等不同面積段的戶型，中低5-31樓基本是套一、套二戶型，高區(qū)31-45樓為套三戶型。目前共有326套服務(wù)式公寓套房出租。

國金豪庭新接待中心實拍圖

據(jù)接近九龍倉的相關(guān)人士透露，“可能會根據(jù)客戶需求進(jìn)行定制，核心商圈的住宅更傾向做大戶型，以匹配高端客群對居住尺度的需求”。

嘉佰道

一環(huán)路、錦江旁，嘉佰道是市中心供應(yīng)的一個關(guān)鍵項目。

今年，項目推出了全新的二號樓，首推46-65F的高區(qū)，能夠享受絕版的高度視野。目前，嘉佰道2號樓的所有樓層都已經(jīng)推出，產(chǎn)品面積涵蓋80-800㎡，以尺度較大的兩房、三房為主，并且支持合戶定制。

嘉佰道實拍圖

邦泰雙林路11畝

2023年底拿地，計劃現(xiàn)房銷售，因此，即便已經(jīng)拿地近2年，邦泰在一環(huán)路這個項目仍被以11畝代稱。

就在339地標(biāo)旁，整個地塊僅11畝，但仍然非常顯眼，項目目前已經(jīng)封頂，進(jìn)入外立面施工環(huán)節(jié)。整個項目規(guī)劃有2棟22-23F的高層，2T2戶設(shè)計，包括建面約245㎡、287㎡、295㎡三種戶型，共計80套房源。目前項目并未透露更多的信息，但邦泰已經(jīng)將入市節(jié)點鎖定在了今年。

成都電視塔實拍圖

改善級

深業(yè)泰樾府

2020年拿地，深業(yè)泰樾府同樣已經(jīng)修成現(xiàn)房了。項目位于二環(huán)內(nèi)，距離萬年路地鐵站約500米左右。

深業(yè)泰樾府實拍圖

整個項目占地34畝，容積率3.0，2梯2戶，3梯3戶，包括173、184、220、240、380、550㎡等多種戶型，整體定位較高。

深業(yè)泰樾府實拍圖

由于是老規(guī)項目，項目的得房率不如新規(guī)產(chǎn)品大，但項目清水交付，后期室內(nèi)的可改造空間充足，同時，二環(huán)內(nèi)的地段、最高高度135米，以及現(xiàn)房銷售，都是項目的亮點。

中鐵博雅藝術(shù)城

中鐵博雅藝術(shù)城位于成都一環(huán)內(nèi)通錦路，不遠(yuǎn)處就是青羊區(qū)的青二學(xué)區(qū)房，但這一項目屬于金牛區(qū)，在學(xué)區(qū)上失去了優(yōu)勢。

整個組團(tuán)占地24.5畝，規(guī)劃了3棟建面約170-230㎡的大平層。項目在9月底取證了138套房源，精裝單價2.8-3.3萬元/㎡，但至今沒有釋放成交信息。據(jù)了解，項目目前已經(jīng)降價至3萬元/㎡以內(nèi)。城北、高總價或許會給項目的去化提出考驗。

中鐵博雅藝術(shù)城實拍圖

首置首改

通錦閣

位于一環(huán)路通錦橋的通錦閣，是一個占地23.3畝的小項目，容積率3.0。它最大的亮點在于，這是青二學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房，一街之隔就是樹德中學(xué)寧夏校區(qū)，而彼時青羊國投的拿地條件是：現(xiàn)房銷售、清水現(xiàn)價2.7萬元/㎡。

通錦閣實拍圖

整個項目有2棟住宅、1棟寫字樓、1條商業(yè)街構(gòu)成，包括建面約66㎡、69㎡的套一和套二，以及建面約143㎡、170㎡的套四，雖然通錦閣的得房率不高，但整體的價格也控制在400萬級，適合追求教育資源的改善家庭。

通錦閣戶型圖：建面約141㎡（左）、建面約166㎡（右）

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首改級

CCIC公園里

位于金牛萬達(dá)旁的CCIC公園里，去年底正式入市。這是一個融合了產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、住宅為一體的綜合項目，值得一提的是，項目門口就是一個市政公園。

住宅部分包括疊拼和高層兩種產(chǎn)品，疊拼已經(jīng)全部售罄，目前項目在售的是127-137㎡的精裝四房，均價2.4萬元/㎡，買入總價在300萬起。

CCIC公園里效果圖

金牛國投上林語

在CCIC公園里旁，是金牛國投打造的上林語。這是一個現(xiàn)房銷售的雙限地項目，彼時的清水限價為24800元/㎡，預(yù)計近期將入市。

據(jù)了解，項目包括建面約106㎡和110㎡兩種戶型，都是三房設(shè)計?，F(xiàn)房+雙限地+小戶型，整體的價格還是很有性價比。

總結(jié)

這批項目，從位置上來看都具備極大的優(yōu)勢。除了國金豪庭、嘉佰道、邦泰11畝項目外，其余項目從整體定位到定價都更符合當(dāng)前大多數(shù)的改善家庭。

地段，是他們的加分項，但放在當(dāng)前市場上，許多購房者難免會加入一個考量標(biāo)準(zhǔn)：得房率。如果以得房率來考慮，老規(guī)產(chǎn)品為主的這一批項目顯然不具備優(yōu)勢。但需要注意的一個問題是：未來，二環(huán)內(nèi)的產(chǎn)品供應(yīng)將以豪宅為主，無論是新希望順江路項目，還是國貿(mào)一心橋項目、抑或是公布了規(guī)劃的華添太升南路項目，在單價和總價上都會更高。

從綜合的城市資源和性價比來看，這些二環(huán)項目，或許比起一些正在發(fā)展中區(qū)域的項目更具優(yōu)勢。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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