朋友早上中午晚上好，今天我們來聊聊美國房市和反思。

在10月初，特朗普在自家的truth media上要求房地美和房利美利用貸款逼迫全美大型建筑商多建新房。

他在推文上說，聯(lián)邦控制的兩房給了全美前十大建筑商一共319億美金的援助式貸款。但是建筑商為了最大化利潤，即使控制了200萬塊地皮，為了維持高房價故意不建新房。

熟悉美國政治的朋友知道，特朗普在十月初有不少事要操心，比如政府停擺，那他為什么現(xiàn)在突然要管住房的事情？

我認(rèn)為這是特朗普的閑棋，一旦做成了就是特朗普在26年中期選舉的勝負(fù)手。

住房是美國社會的核心議題之一，核心到24年大選中所有參選人無論保守還是進(jìn)步都提到了這一話題。

包括工薪階層買不起房，年輕人租不起房。

現(xiàn)階段美國住房市場和股市一樣處在高位且在繼續(xù)上漲，這點和其他世界主要經(jīng)濟(jì)體都不一樣。

這里的詭異之處在于美國經(jīng)濟(jì)和世界主要經(jīng)濟(jì)體一樣增速放緩，那么按照經(jīng)濟(jì)學(xué)理論房價應(yīng)該同樣放緩，甚至出現(xiàn)下跌，就比如我國。

美國社會對于房價的反經(jīng)濟(jì)學(xué)上漲有兩種解釋：

一種是特朗普說的故意囤積居奇。

另一種認(rèn)為現(xiàn)在的房價上漲是股市繁榮帶來的全社會投機(jī)現(xiàn)象，股市繁榮帶來的熱錢為了躲避風(fēng)險選擇不動產(chǎn)作為避險手段。

現(xiàn)階段美國社會輿論更傾向于前者，因為美國各大建筑商手中確實持有海量的閑置地皮。

熟讀歷史的朋友知道，土地私有化在自由市場交易下必然導(dǎo)向土地兼并，而美國的土地市場各種意義上符合這條規(guī)律。

美國人也意識到了這點，特別是自稱代表窮苦大眾的民主黨，所以美國有地產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅阻止大地主的出現(xiàn)。

在去工業(yè)化浪潮下，現(xiàn)階段地產(chǎn)稅成了美國地方政府的核心收入來源，這是標(biāo)準(zhǔn)的土地經(jīng)濟(jì)。

地產(chǎn)是理論上最穩(wěn)妥的投資方式，也是最穩(wěn)妥的保護(hù)財產(chǎn)的方式。經(jīng)濟(jì)繁榮必然帶來地產(chǎn)繁榮，區(qū)別是誰是因誰是果。

所以別噴。

在地產(chǎn)稅這個大前提下，建筑商囤積居奇是為了維持高房價是一種陰謀論，因為地產(chǎn)稅是建筑商躲不掉的持有成本，那么在地產(chǎn)稅的壓力下，建筑商的最佳選擇應(yīng)該是盡快建房賣掉出手。

但是建筑商手中又確實持有海量空地皮。

所以，美國房價的核心矛盾不在于持有本身，而在于有什么東西阻止了建筑商盡快建房出售實現(xiàn)資金循環(huán)。

這個東西叫區(qū)劃法（Zoning Law），是美國從聯(lián)邦層面到州層面到地方一級的區(qū)域規(guī)劃。

當(dāng)然，全世界主流經(jīng)濟(jì)體都有區(qū)域規(guī)劃，區(qū)別是美國的區(qū)域規(guī)劃是以法案形式落地（議會投票），換句話說現(xiàn)在執(zhí)行的區(qū)域法反映的是立法時各大勢力的共同利益。

在其他國家這個當(dāng)年到現(xiàn)在的距離可能是幾年，而在美國是幾十年，就比如現(xiàn)在的紐約依舊遵循1930年的區(qū)劃法。

區(qū)劃法興起于小羅斯福時代，被小羅斯福視作是新政的核心，但是也是為了推行新政的一種妥協(xié)。

所以，區(qū)劃法本身成了當(dāng)年得勢的白人政客和商人保護(hù)自己所謂高貴生活方式和質(zhì)量的工具。

因為區(qū)劃法本身也保護(hù)了少數(shù)群體的利益，所以在美國60年代如火如荼的民權(quán)運動中茍活了下來。

區(qū)劃法的核心邏輯是通過容積率來限制一個地區(qū)的地產(chǎn)發(fā)展。因為有容積率限制，一個地區(qū)內(nèi)不會出現(xiàn)太多高樓，也不會因為一處新房出現(xiàn)太多新住戶。

這也是為什么紐約總有那么多筷子一樣細(xì)長的高樓。

現(xiàn)在問題來了，美國的人口是在不斷增加的，但是區(qū)劃法規(guī)定的容積率是不能改的。

美國政府給出的解決方法是通過審批可以建打破容積率規(guī)定的廉租房，換取建筑商可以在建廉租房時順帶建其他不輕微打破容積率限制的商品住房。

美國社會喜歡獨立別墅，認(rèn)為這是美式生活的典范。

但是，建筑商不這么認(rèn)為，公寓式住宅才能最大化建筑商的利潤。

而在公寓式住宅中，大平層式的豪華公寓利潤更大。

所以，建筑商會頂著地稅成本壓力空持地皮不建房，因為美國廉租房審批流程漫長，只有審批后建筑商才能建廉租房搭配的公寓來賺大錢。

換句話說，特朗普這次的對手不是民主黨，也不是貪心的建筑商和資本，而是區(qū)劃法。

美國社會無論是進(jìn)步還是保守還是中間都對區(qū)劃法頗有微詞，這是特朗普最大的勝算。

而特朗普只要打破區(qū)劃法限制，或者直接從聯(lián)邦層面和州層面放松審批放松建筑監(jiān)管，那他就有大概率可以解決困擾美國社會已久的房價問題。

注意，這里的房價是說普通人可以買得起房，而不是帶來美國房市的崩潰，在全世界所有經(jīng)濟(jì)體中，房市崩潰都意味著經(jīng)濟(jì)崩潰（互為因果）。

假設(shè)特朗普真的做成了，各種意義上他是最接近做成這件事的美國總統(tǒng)，再加上治安，特朗普中期選舉就穩(wěn)了。

和看誰不爽就抓誰搞好的治安，特朗普拉低的房價在未來必然帶來大問題，比如海量質(zhì)量堪憂的住宅樓。

諷刺的是，偷工減料是現(xiàn)在去工業(yè)化和反移民的美國唯一在短時間內(nèi)實現(xiàn)居者有其屋的方法。

這里，我也只能祝美國人好運了。

正如我前文所說，這個十月特朗普有不少事要操心，里面的每件事都比房價要來的重要。

在聯(lián)邦政府停擺的前提下，特朗普現(xiàn)在什么都做不了，所以特朗普叫囂的新貿(mào)易戰(zhàn)在他說完就沒下文了。

這次停擺是民主黨和特朗普自24年大選后的首次全面交鋒，也是美國保守派和進(jìn)步派的全面交鋒。

現(xiàn)在擺在特朗普面前的問題是，他是想做中間派的總統(tǒng)？還是只想做保守派的總統(tǒng)？

這個問題的答案決定了這次停擺對決的結(jié)果，也決定了美國的未來。

但是無論結(jié)果如何，萬變不離其宗。

地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)互為基石，住房和社會互為基石。

而你無論什么時候都不應(yīng)該把你手中多數(shù)資產(chǎn)投入到一個東西中。

我言盡于此，我們下篇見，再會。