前兩天，北京市規(guī)自委官網(wǎng)一則掛牌公告，帶來(lái)一波”王炸“王炸。

東城區(qū)祈年大街路西地塊（京土儲(chǔ)掛 (東)[2025] 037 號(hào)）正式掛牌。

用一個(gè)詞形容這宗地塊，“無(wú)可復(fù)制” 最為貼切。

北京人都知道這塊地 “無(wú)可復(fù)制” 的 先天條件： 位置在東城區(qū)天壇街道，妥妥的二環(huán)內(nèi)核心，步行到天壇北門(mén)不過(guò)百米，直線距離天安門(mén)廣場(chǎng)也就 1 公里左右。

交通也方便，鄰著地鐵7號(hào)線橋?yàn)痴?，?號(hào)線和7號(hào)線換乘的磁器口站也近，周邊國(guó)瑞購(gòu)物中心、新世界百貨、同仁醫(yī)院這些生活配套，都是現(xiàn)成的成熟資源。

規(guī)劃上，更是頂豪基因拉滿。

地塊總用地約2.28公頃，規(guī)劃地上總建面2.5萬(wàn)平方米，住宅建面1.75萬(wàn)㎡，容積率僅1.1。

0127-0202 子地塊限高3.3米、容積率0.39，明確要求按 “北京老城風(fēng)貌、傳統(tǒng)四合院形態(tài)” 建設(shè)，且需 “整院售賣”；

其余三個(gè)地塊限高18米，估計(jì)是要打造4-5 層低密洋房，規(guī)劃嚴(yán)禁 “高低配建別墅”，從源頭守住了核心區(qū)的居住純粹性；

地塊起始價(jià)19.5億元，折合起始樓面價(jià)7.8萬(wàn)元 /㎡。

參考2024年7月東城區(qū)金魚(yú)池地塊25% 的溢價(jià)率，拆哥預(yù)測(cè)祈年大街地塊成交樓面價(jià)或突破10萬(wàn)元 /㎡，而四合院產(chǎn)品單價(jià)可能無(wú)上限。

提到東城區(qū)核心區(qū)的標(biāo)桿小區(qū)，與祈年大街地塊直線距離僅1.5公里的新怡家園，是繞不開(kāi)的存在。

新怡家園曾長(zhǎng)期是東城區(qū)改善客群的首選目標(biāo)，堪稱區(qū)域內(nèi)的“扛把子”項(xiàng)目。

據(jù)安居客數(shù)據(jù)，新怡家園2025 年5月觸及到近期價(jià)格高點(diǎn)，二手房均價(jià)達(dá)13.76萬(wàn)元 /㎡，目前有小幅回調(diào)到12.5萬(wàn)元 /㎡左右，但實(shí)際成交存在約9%的向下議價(jià)空間。

有不錯(cuò)的議價(jià)空間的同時(shí)，其成交周期仍保持在3-5個(gè)月，遠(yuǎn)快于東城區(qū)平均的6個(gè)月以上，其跌幅也遠(yuǎn)低于北京外圍區(qū)域10%-15%的平均跌幅。

這樣看，即便市場(chǎng)整體調(diào)整，這塊區(qū)域仍能保持穩(wěn)定的市場(chǎng)表現(xiàn)，這也是祈年大街地塊未來(lái)價(jià)值的重要參照。

關(guān)注二環(huán)核心區(qū)買房，加咱們選房師哈，menglin_2019。

其實(shí)北京帶四合院產(chǎn)品的核心區(qū)項(xiàng)目并不多，算上年大街，也只有中信城五期和 NAGA 上院兩個(gè)成氣候的案例，足見(jiàn)這類產(chǎn)品的稀缺性。

西城的中信城五期（中海京華玖序），去年6月開(kāi)盤(pán)就賣了62億，均價(jià)17.5萬(wàn)元 /㎡。

它能成，一是中海的“玖序系”本身就是頂豪招牌，二是項(xiàng)目是百萬(wàn)平米大盤(pán)，能撐起配套和社區(qū)感，哪怕做四合院，也能和洋房、小高層形成互補(bǔ)；

更關(guān)鍵的是，它在西城陶然亭-白紙坊學(xué)區(qū)，教育資源又加了一層buff，精準(zhǔn)戳中高凈值家庭的需求。

東城的NAGA上院走的是特立獨(dú)行，東直門(mén)內(nèi)的位置，最小戶型300㎡，總共就99席，最新二手房掛牌單價(jià)到了9.8萬(wàn)。

產(chǎn)品保留了四合院規(guī)制，把皇城文脈和現(xiàn)代居住結(jié)合得很透，還挨著3萬(wàn)㎡的南館公園，一推出就成了東直門(mén)的地標(biāo)。

三個(gè)項(xiàng)目的共性顯而易見(jiàn)：都在二環(huán)內(nèi)。

北京的樓市，“二環(huán)內(nèi)”三個(gè)字早已不是地理概念，而是資產(chǎn)安全墊的代名詞。

當(dāng)外圍區(qū)域還在靠性價(jià)比去化時(shí)，核心區(qū)的稀缺地塊卻在演繹越貴越搶，這種分化不是短期現(xiàn)象，而是城市資源集中度的必然結(jié)果。

北京的二環(huán)只有一個(gè)，能在核心區(qū)擁有一套帶四合院的房子，未來(lái)只會(huì)越來(lái)越難得。

核心區(qū)的機(jī)會(huì)從來(lái)都掌握在“信息先得者”手中。想最快速獲得更多二環(huán)內(nèi)核心區(qū)房產(chǎn)消息、蹲一蹲祈年大街地塊后續(xù)的朋友，一定要關(guān)注拆哥、加微信menglin_2019，獲取一手信息資料！