當(dāng)期房“熬”成現(xiàn)房，是福還是禍？

01

大家有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，如今西安市場(chǎng)上，在售的「現(xiàn)房」越來(lái)越多了。

不過(guò)這并不是大家一直期待或者呼吁的「現(xiàn)房銷售」，而是因?yàn)?strong>「期房」的去化不理想，但工地沒(méi)停工，熬著熬著，主體封頂了、外立面做好了、園林綠化兌現(xiàn)了，硬是熬成了「（準(zhǔn)）現(xiàn)房」。

這種“被動(dòng)現(xiàn)房”并不是個(gè)例，而是已經(jīng)廣泛存在的。

前段時(shí)間踩盤，發(fā)現(xiàn)不少已經(jīng)交付或者即將交付的項(xiàng)目原本以為早就清盤了，沒(méi)想到依然在售，而且剩的房源還不少，其中不乏大開發(fā)商做的高品質(zhì)項(xiàng)目或曾經(jīng)的熱門板塊紅盤。

在銷售和中介的朋友圈、營(yíng)銷中心、巨幅廣告牌以及外墻、樓體上到處都是XX項(xiàng)目“今年買今（明）年住”甚至“現(xiàn)房發(fā)售，即買即住”的宣傳口號(hào)。

更夸張的是，絕大多數(shù)項(xiàng)目從期房熬成現(xiàn)房后，還出現(xiàn)了一個(gè)奇葩現(xiàn)象——同一個(gè)小區(qū)、同樣的戶型產(chǎn)品，如今買現(xiàn)房比兩年前買期房還便宜，有的甚至是“骨折價(jià)”。

電子產(chǎn)品和汽車等消費(fèi)品還能用“早買早享受”安慰自己，理性看待“晚買享折扣”的人。可是明明是同時(shí)交付的房子，早買吃大虧，晚買有大禮，作為普通購(gòu)房者確實(shí)很難接受。

我們都知道，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，“期房銷售”和“現(xiàn)房銷售”的成本不可同日而語(yǔ)。按照常理，同等品質(zhì)下，現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目肯定要比期房更貴，畢竟成本更高。

以前，只有部分頂級(jí)豪宅因?yàn)閱蝺r(jià)和總價(jià)比較高，只能被迫成為“時(shí)間的游戲”。而現(xiàn)在，很多項(xiàng)目單價(jià)已經(jīng)降到開發(fā)商必然虧本了，全民營(yíng)銷和貝殼渠道都用上了，依然無(wú)法有效刺激銷售。

短短四五年，換了人間。

02

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這是好事。

以前買房都是在“開盲盒”，項(xiàng)目出正負(fù)零后就能張羅開盤，購(gòu)房者都是看著沙盤、PPT想象自己未來(lái)的家和生活，最多有幾個(gè)搭建樣板間。

后面雖然提高了開盤條件，但購(gòu)房者掏錢時(shí)依然連封頂?shù)臉嵌伎床坏?，為了防止降?biāo)和爛尾，沒(méi)事就往工地跑。

如今，很多期房熬成現(xiàn)房，購(gòu)房者完全不用擔(dān)心爛尾或者明顯降標(biāo)，避開了期房最大的風(fēng)險(xiǎn)，也不用擔(dān)心交付時(shí)“貨不對(duì)板”，畢竟很多項(xiàng)目已經(jīng)基本達(dá)到了交付標(biāo)準(zhǔn)。

看完沙盤就能直接走進(jìn)小區(qū)參觀，綠化、樓間距、配套、外立面、大堂、地庫(kù)甚至是物業(yè)服務(wù)水平和建筑用材這些細(xì)節(jié)都暴露在陽(yáng)光下，所見即所得。

你甚至可以走到心儀的房源里，親身感受一下戶型設(shè)計(jì)是否合理，贈(zèng)送面積是否有吸引力或者測(cè)試一下通風(fēng)、采光和隔音效果，做到心中有數(shù)。

當(dāng)然，除了省心之外，即買即交的現(xiàn)房還能幫購(gòu)房者省下大量等待期的租房成本。尤其是著急結(jié)婚或者孩子等著上學(xué)的，現(xiàn)房的“即時(shí)性”是非常有吸引力的。

更何況，還有前文說(shuō)到的開發(fā)商為了快速回籠資金不得不給出的“骨折價(jià)”。

03

不過(guò)對(duì)房企來(lái)說(shuō)，期房被迫熬成現(xiàn)房就不見得是好事了，最直接的沖擊便是資金壓力倍增。

地產(chǎn)開發(fā)玩的就是“資金游戲”，很少有開發(fā)商使用全部自有資金完成拿地、開發(fā)、銷售到交付的全流程。這中間的資金只有少數(shù)是“自掏腰包”，大部分是靠貸款和墊資，開售之后再期待現(xiàn)金流回正并盈利，然后迅速投入到下一個(gè)項(xiàng)目。

總之就是用別人的錢蓋自己的樓，或者用前面的錢蓋后面的樓。膽子小的以小博大，膽子大的空手套白狼。

銷售不理想，資金池只出不進(jìn)這一套就運(yùn)轉(zhuǎn)不下去了，放貸的要本金和利息，墊資的要付款和利潤(rùn)，還有自家的員工工資和各種建安宣發(fā)成本等等，一個(gè)中大型項(xiàng)目的資金壓力就足以拖垮一家中等規(guī)模的房企。

但是，對(duì)某些實(shí)力雄厚的房企來(lái)說(shuō)，這反而是機(jī)會(huì)。

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，沙盤和PPT做的再精美，臨時(shí)樣板間布置得再漂亮，置業(yè)顧問(wèn)的說(shuō)辭再花哨華麗，都比不上“現(xiàn)房”兩個(gè)字的分量——好產(chǎn)品自己會(huì)說(shuō)話。

置業(yè)顧問(wèn)也可以挺直腰桿對(duì)客戶說(shuō)：“看完沙盤，我再帶您去小區(qū)實(shí)地參觀，這就是您未來(lái)的家，兌現(xiàn)程度您自己看，工藝工法和用料細(xì)節(jié)您隨便挑刺，覺(jué)得滿意您再?zèng)Q定。”

這也是為什么某些項(xiàng)目原本地段配套一般，但是熬成現(xiàn)房之后反而去化速度加快，雖然開發(fā)商還是虧損或者不賺錢，但最終卻成功清盤，而且為后續(xù)項(xiàng)目積累了口碑。

對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這種被動(dòng)的變局或許不算太壞。

當(dāng)現(xiàn)房從個(gè)例變?yōu)槌B(tài)，就會(huì)倒逼開發(fā)商甚至整個(gè)行業(yè)的資金運(yùn)作模式、開發(fā)節(jié)奏和風(fēng)險(xiǎn)管控重構(gòu)升級(jí)，高周轉(zhuǎn)和高杠桿帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)被逐步淘汰，讓行業(yè)生態(tài)更為穩(wěn)健、透明。

還有一點(diǎn)，也在倒逼仍然想“吃這碗飯”的房企在產(chǎn)品力上不斷精益求精。雖說(shuō)“沒(méi)有賣不出的產(chǎn)品，只有賣不出的價(jià)格”，但市場(chǎng)已經(jīng)證明，不是期房賣不出去，只是你的產(chǎn)品不夠好，或者性價(jià)比不夠高。

當(dāng)然，行業(yè)陣痛不可避免，大量房企被淘汰出局，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，市場(chǎng)被那些實(shí)力雄厚、金融健康或者融資成本更低的企業(yè)逐步分食。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這種被迫轉(zhuǎn)型或許能成為房地產(chǎn)走向成熟的一次“壓力測(cè)試”，推動(dòng)行業(yè)從規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向質(zhì)量導(dǎo)向。也迫使房企回歸產(chǎn)品本身，真正關(guān)注建筑品質(zhì)與居住體驗(yàn)。

從預(yù)售到現(xiàn)房的轉(zhuǎn)變，本質(zhì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)從 “賣方市場(chǎng)” 向 “買方市場(chǎng)” 的必然過(guò)渡。這場(chǎng)轉(zhuǎn)型沒(méi)有絕對(duì)贏家，也沒(méi)有全然的輸家。

對(duì)房企而言，這是淘汰賽，也是重生門。種玫瑰得花，種蒺藜得刺。

-正文完-

作者 | 王奪予

主編 | 王鵬飛

「新地產(chǎn)陜西」原創(chuàng)作品

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