代表克而瑞業(yè)務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

“金九銀十”正是樓市營銷旺季，廣州土拍市場也乘勢動了起來。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，10月上半月，廣州涉宅用地成交3宗，成交總建面19.76萬㎡，溢價率達到了5.46%。

綠城中國以13.32億元成交總價、33271元/㎡樓面價斬獲白云區(qū)蕭崗村城中村改造項目齊富路北側AB2804035地塊。

海珠區(qū)廣州大道南788號二期地塊由中海地產以6.98%溢價率、9.2億元成交總價、15285元/㎡樓面價競得。

中建國際投資以6.44億元成交總價、6617元/㎡樓面價、16.24%溢價率競得白云區(qū)太和鎮(zhèn)AB1209039、AB1209040地塊。

與此同時，小編還發(fā)現(xiàn)，就在近日，廣州自規(guī)局趁熱打鐵，持續(xù)為廣州土拍市場呈現(xiàn)“一桌好菜”。

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珠城、金融城好戲即將輪番上映

今日，廣州自規(guī)局發(fā)布天河區(qū)珠江新城東區(qū)AT1113規(guī)劃批前公示。

該地塊便是備受大家關注的跑馬場地塊，也被喻為珠江新城最后一塊“寶地”。

根據(jù)公示內容，該地塊未來擬圍繞中央綠軸，融入“公園+、體育+”理念，布局高端商業(yè)、創(chuàng)新產業(yè)、未來社區(qū)、鄰里中心等多元功能，實現(xiàn)“職住平衡、服務共享”的發(fā)展目標。

地塊總用地面積44.28公頃，用途由體育用地變更為二類居住用地、商業(yè)用地、公園綠地，公共設施服務用地等多重組合，還計劃將在地塊東側新增中小學用地。

其中商業(yè)用地面積13.26公頃、居住用地面積5.41公頃，計容建筑面積22萬㎡。

還可以看到，地塊西側為珠江公園，在寸土寸金的珠江新城，擁有一線望珠江公園景觀視野，無疑為未來馬場地塊的各物業(yè)類型的產品打造提供了豐富的想象空間。

今年8月小編前往實地考察時發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)馬場周邊商戶已全部搬空，但未完全拆除，僅進行了簡單圍欄。

@天河發(fā)布的航拍圖中也可以看到僅地塊內部處于平整狀態(tài)。

除該地塊外，廣州自規(guī)局還于日前發(fā)布了金融城AT091410、AT091414、AT091427地塊控規(guī)調整。

值得注意的是，其中的AT091410商住地塊曾于去年掛牌，后終止出讓。

本次調整內容為：容積率由原來的6.95調整為3.65，建筑面積從10.3萬㎡減半至5.4萬㎡，調整后，居住建筑面積為49500㎡，占比91.3%；

商業(yè)建筑面積由原來的30998㎡縮減為3000㎡，商業(yè)面積占比從30%降至5.5%；

配套設施建筑面積由原來的13830㎡縮減為1720㎡，配套設施占比從13.4%降至3.2%。

可以看到，廣州自規(guī)局從內到外給地塊“瘦身增配”，積極響應“好房子”的建設表現(xiàn)。

地塊地處金融城板塊內，距離地鐵4、5線號線交匯處車陂南站約200米，車陂南隧道黃埔大道交匯，交通通達度高，但也不可避免的會受到噪音及粉塵的影響，南面為珠江，但因周邊辦公樓集群，視野或將受到一定的阻擋。

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周邊市場表現(xiàn)如何？

從上述廣州自規(guī)局發(fā)布的兩宗地塊批前公示可見，兩宗地塊均有著明顯的地理優(yōu)勢，周邊配套齊全，完整的城市界面，核心板塊的稀缺綜合素質，是打造高改、頂豪產品的有利條件。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年1-9月廣州商品住宅市場總價800萬元以上的高端產品成交3603套，成交均價73709元/㎡。

天河區(qū)以1359套位列第一，海珠區(qū)以883套位列第二，番禺區(qū)以426套位列第三。

擴大范圍看天河區(qū)今年1-9月的成交情況，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年1-9月天河區(qū)商品住宅成交3166套，同比增長63%，是近三年來同時期成交規(guī)模最高值。

其中金融城AT091410地塊所處的金融城板塊，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年1-9月金融城板塊成交417套，成交均價97865元/㎡。

跑馬場地塊所處的泛珠江新城板塊目前僅凱旋新世界在售。

另一方面，隨著流速的加快，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，截至9月末天河區(qū)商品住宅庫存面積95.56萬㎡，較近一年最高位同比減少21%，去化周期18.7個月，較近一年最高位同比減少21.6個月。

土地市場方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2022-2025年前三季度天河區(qū)成交21宗，成交總建面236.93萬㎡；其中今年前三季度天河區(qū)涉宅用地成交2宗，其中一宗為今年5月30日保利發(fā)展以22.52億元成交總價、30519元/㎡樓面價競得的天河區(qū)天河智谷片區(qū)AT1003023地塊，目前已轉化為保利辰園湖境入市。

另外一宗地塊為今年3月31日中國金茂以10.77億元成交總價、47317元/㎡樓面價競得天河區(qū)大觀路以東、奧體路以北AT1003008地塊，目前已轉化為金茂越秀|璞樾·墅入市。

兩宗地塊究竟何時會與我們面世呢？克而瑞將持續(xù)關注。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產數(shù)據(jù)，通過與上下游產業(yè)運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務覆蓋住宅開發(fā)、不動產運營、物業(yè)社區(qū)等房地產領域。創(chuàng)新研發(fā)產品中國房地產決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。