來源：成都淘房志

今年的“金九銀十”，太拉胯了！

除了國慶期間成交被“腰斬”的新房，二手市場更是慘不忍睹，大降價(jià)比比皆是，一片狼藉。

龍泉的華潤時(shí)代之城二期，最新成交一套120㎡套三，成交總價(jià)141萬，成交單價(jià)11719/㎡，今年4月，成交單價(jià)最高到1.7萬＋/㎡。

不到半年，跌了6000元/㎡。

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興隆湖的人居越秀和樾林語和峯，一套127㎡的套四，成交總價(jià)193萬，成交單價(jià)來到了驚人的1.5萬/㎡。

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該項(xiàng)目最早21年入市，取證單價(jià)在2.4-2.8萬/㎡之間，算上這幾年的持有成本。

這個(gè)成交，算得上了“腰斬”了。

天東核心的未來城星幕北區(qū)，超低價(jià)虧損成交。

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淘房君發(fā)現(xiàn)，從今年下半年以來，成都二手就持續(xù)積壓著大量想降價(jià)但還沒付諸行動的項(xiàng)目。

通過降價(jià)1萬、5萬，又調(diào)價(jià)上漲1萬、5萬，不斷試探著市場底線。

但從9月至今，這份試探的弦，終于是繃不住了，徹底斷開，一瀉千里。

01

天新

二手價(jià)格戰(zhàn)主戰(zhàn)場！

這輪下行期，目前來看影響最為嚴(yán)重的區(qū)域，應(yīng)該就是：

天新。

具體原因，還是因?yàn)楣?yīng)量太大且時(shí)間集中，現(xiàn)在大量次新入市，現(xiàn)在想出貨就得打價(jià)格戰(zhàn)。

天西、公園區(qū)、天東、興隆湖誰都逃不過。

近半年天新的漲跌幅情況 圖源好好選房小程序

比如，天西的卡地亞花園城蔚藍(lán)軒B，最新成交一套139㎡朝北的套三，成交總價(jià)已經(jīng)跌至2字頭，近幾年最低價(jià)。

之前不少人調(diào)侃的，不到300萬買卡地亞，現(xiàn)在真實(shí)現(xiàn)了！

未來還會更低嗎？

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天西的首開龍湖云著二期，今年9月一套175㎡的套四，中間樓層，掛牌低至410萬，目前貌似已經(jīng)低于400萬成交。

萬科天府錦繡錦院，至今通過正常二手渠道成交依舊只有去年4月的那1套。

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197㎡主力戶型，目前最低掛牌低至628萬，單價(jià)3.1萬/㎡，屬于是虧本甩賣，依舊很難出貨。

天東的天府公園未來城星幕北區(qū)，9月底成交了一套156㎡清水套四。

該項(xiàng)目屬于人才房，當(dāng)時(shí)因?yàn)榀B加了人才的優(yōu)惠，實(shí)際購入價(jià)還是比較低的，算上持有成本，這套房屬于小虧。

從目前項(xiàng)目的掛牌情況來看，掛牌單價(jià)基本都在2萬＋/㎡，所以，這個(gè)項(xiàng)目最大的問題，其實(shí)是：

天東的核心位置，成交情況不及板塊和項(xiàng)目預(yù)期。

還有比較慘的興隆湖。

就不說一直低價(jià)橫盤的天投北鑫苑了。

成交價(jià)從21年的巔峰4萬多跌到現(xiàn)在2w左右，依舊很難出貨。

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現(xiàn)在板塊的次新，面臨出貨的壓力也是非常大的。

比如近期成交的人居越秀和樾林語和峯，一套127㎡的套四，成交總價(jià)193萬，成交單價(jià)來到了驚人的1.5萬/㎡。

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該項(xiàng)目最早21年入市，取證單價(jià)在2.4-2.8萬/㎡之間，算上這幾年的持有成本。

這個(gè)成交，算得上了“腰斬”了。

項(xiàng)目取證情況 圖源成都房小團(tuán)小程序

除此之外，公園區(qū)也是這次回調(diào)比較嚴(yán)重的區(qū)域。

保利天府時(shí)區(qū)，這個(gè)很多人都知道了，二手成交對比取證價(jià)格也算是“腰斬”。

但是這個(gè)盤因?yàn)楫?dāng)時(shí)有很多折扣，具體成本多少也不得而知。

而且現(xiàn)在公園區(qū)還有一大波次新都還沒有解禁，后續(xù)隨著幾個(gè)次新大批量入市，踩踏可能還會繼續(xù)。

麓湖也一樣。

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汀院9月成交了一套178㎡的套四，成交單價(jià)2.8萬/㎡，成交總價(jià)506.8萬。

對比23年高位，也是大幅回調(diào)。

所以說，這波行情，天新的價(jià)格回調(diào)幅度巨大，21、22年上車的朋友，確實(shí)虧的還是比較嚴(yán)重。

02

主城也沒逃過

回調(diào)的行情！

天新聊完，也要聊一下主城。

主城在這波行情中，其實(shí)表現(xiàn)還算不錯(cuò)，雖然部分項(xiàng)目也很慘，但是總體可控。

淘房君想了下，具體的原因，還是：

在高位時(shí)，主城的供應(yīng)量控制的不錯(cuò)，不像天新的供應(yīng)在同一個(gè)時(shí)間段這么集中，所以在下行期就不容易造成踩踏。

9月以來，主城的成交情況還是可觀。

像比較熱門的區(qū)域，火車南站、萬象城、金融城、大源、攀成鋼、東湖等等核心板塊，一些區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿項(xiàng)目，價(jià)格雖然有所回調(diào)，但是幅度沒有太嚇人。

比如，位于東湖的人居?xùn)|湖長島，9月成交了一套120㎡的高樓層套三，成交單價(jià)3萬/㎡。

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對比前兩年高位，單價(jià)跌了5千/㎡左右，表現(xiàn)還算堅(jiān)挺。

還有像萬象城的華潤二十四城七期，九月成交了一套136㎡套四，成交單價(jià)約2.2萬/㎡。

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對比高位時(shí)的2.6-2.8萬/㎡，回調(diào)幅度也還可以。

當(dāng)然了，主城有沒有回調(diào)幅度比較大的呢？

肯定有，主要集中在之前學(xué)區(qū)溢價(jià)嚴(yán)重的項(xiàng)目。

像火車南站的人居盛和林語，在今年回調(diào)就比較嚴(yán)重。

7月末，位于高新南的人居盛和林語北區(qū)成交了一套146㎡的套四，成交總價(jià)為384萬，成交單價(jià)僅2.6萬/㎡。

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而在2023年5月，同戶型產(chǎn)品成交總價(jià)一度來到了570萬，成交單價(jià)超3.8萬/㎡。

兩年多時(shí)間，這套146㎡的四房戶型，跌了將近200萬！

像這種情況，在主城也不是個(gè)例。

主要是還是泡沫大小與否。

你認(rèn)為呢？