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以下內(nèi)容選自【北京房姐】公眾號(hào)

關(guān)注“北京房姐” 公眾號(hào)，進(jìn)行提問(wèn)，有問(wèn)必答，全程指導(dǎo)買房

昨天后臺(tái)收到一位海淀粉絲的咨詢，看完我特別能理解她的心情——三個(gè)月前她把自家150平的次新平層掛出去了，報(bào)價(jià)1700萬(wàn)，后來(lái)中介電話就沒(méi)斷過(guò)，不是問(wèn)看房時(shí)間，就是繞著彎子說(shuō)“現(xiàn)在市場(chǎng)不好，你這價(jià)格太高，得降降”。

直到昨天上午，中介小哥的一句話徹底戳中了她：“1500萬(wàn)差不多可以快速成交”，粉絲徹底繃不住了。

這套房是她2017年買的，買入價(jià)1600萬(wàn)，加上裝修、稅費(fèi)、中介費(fèi)，總成本1750多萬(wàn)；1500萬(wàn)的價(jià)格出手，也就意味著賬面上直接虧損150萬(wàn)！誰(shuí)的錢也不是大風(fēng)刮來(lái)的，她實(shí)在沒(méi)底，過(guò)來(lái)咨詢我該怎么辦。

說(shuō)實(shí)話，最近不少粉絲都遇到過(guò)類似的情況，一被中介說(shuō)“市場(chǎng)差、價(jià)格高”，就開(kāi)始恐慌，怕現(xiàn)在不“割肉”，以后更賣不上價(jià)。但別急，咱們得先冷靜下來(lái)，看看你的房子到底值不值得“割肉”。

我先給這位粉絲的房源做了個(gè)全面“問(wèn)診”，結(jié)合她的實(shí)際情況，最后明確告訴她：別跟風(fēng)賣，你的房沒(méi)到要降價(jià)的地步！

為啥這么說(shuō)？先看兩個(gè)關(guān)鍵前提：

第一，她根本不著急用錢！賣房的初衷，不過(guò)是看到身邊朋友都在“割肉”，自己也慌了，怕以后價(jià)格更低。這種“別人賣我也賣”的恐慌情緒，一旦蔓延就很容易被市場(chǎng)帶節(jié)奏，反而容易虧在最低點(diǎn)。

第二，她的房子是實(shí)打?qū)嵉摹癆類房源”。這點(diǎn)太關(guān)鍵了！我給她看了北京大中介的最新掛牌數(shù)據(jù)，14萬(wàn)套雖然看著嚇人，但符合“房齡20年以內(nèi)+面積100㎡以上+普通住宅（非商業(yè)）”的房源，城六區(qū)加亦莊總共才10722套，在沒(méi)有剔除“無(wú)效房源”的前提下，她的房子已經(jīng)沖進(jìn)前7.6%！放在海淀，更是妥妥的第一梯隊(duì)。

要知道，現(xiàn)在北京樓市不是“所有房子都難賣”，“好房子依然有市場(chǎng)”。她這套次新平層，不管是房齡、面積還是地段，都是剛需和改善客群眼里的“香餑餑”，只要不著急變現(xiàn)，完全沒(méi)必要跟著降價(jià)。

反而有些房子，我勸你別猶豫，該降價(jià)趕緊賣，哪怕少賺點(diǎn)，也比砸在手里強(qiáng)。這類房子大多有個(gè)共同點(diǎn)：產(chǎn)品本身硬傷太大，跟市場(chǎng)好壞關(guān)系不大，早賣早省心！

第一類：“破大塔樓社區(qū)”。比如那種兩梯10戶、三梯12戶的小區(qū)，戶型非正南正北，采光通風(fēng)差到爆，物業(yè)管理更是形同虛設(shè)，高峰時(shí)段等電梯出行效率很低；而且得房率低，實(shí)際使用面積小，住進(jìn)去又?jǐn)D又壓抑。最近這類房子的價(jià)格跌幅特別大，越往后越難賣，不如趁早出手。

第二類是“公寓小區(qū)”。先不說(shuō)人員多雜——要么住滿租客，要么一半房源被用來(lái)開(kāi)公司，日常管理亂得像菜市場(chǎng)，居住體驗(yàn)根本沒(méi)法提。更關(guān)鍵的是政策限制：剛需買房，最看重的就是能不能落戶、能不能對(duì)口好學(xué)校，可公寓基本都卡著這兩點(diǎn)，滿足不了核心需求，誰(shuí)愿意買？想成交，只能靠降價(jià)，但越拖越難賣。

第三類是“硬傷房”。樓座差、臨街、樓層差、采光差、朝向、戶型差、稅費(fèi)高、房齡老等，都是硬傷房的一些典型特征，這類房子在市場(chǎng)好的時(shí)候也會(huì)比同小區(qū)的正常房源價(jià)格低，市場(chǎng)不好的時(shí)候，更容易成為滯銷房源，不是大家買不起，是真的沒(méi)人愿意在預(yù)算內(nèi)挑個(gè)“有毛病”的房！

最后想跟大家說(shuō)，其實(shí)很多時(shí)候，咱們被中介“PUA”、被市場(chǎng)帶節(jié)奏，根本原因就是兩個(gè)：不懂市場(chǎng)，也不懂自己的房子。以為所有房子都在砸盤，以為中介說(shuō)的“價(jià)格高”就是真的高，最后慌慌張張降價(jià)，白白虧了幾十萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)。

所以大家一定要記住：賣房前先搞清楚自己的房子是什么“段位”——是第一梯隊(duì)的優(yōu)質(zhì)房源，還是有硬傷的滯銷房？多了解市場(chǎng)真實(shí)數(shù)據(jù)，多找專業(yè)的人咨詢，別被恐慌情緒牽著走。畢竟買房賣房是人生大事，一步錯(cuò)可能就是幾百萬(wàn)的損失，可不能馬虎！