作者：縱橫論市

樓市正在發(fā)生一場(chǎng)前所未有的結(jié)構(gòu)性變革。過去大家總覺得“老破小沒人要、遠(yuǎn)郊盤賣不掉、空置房砸手里”，但從2025年底到2026年，全國(guó)已經(jīng)有超20個(gè)城市官宣：政府親自下場(chǎng)，批量收購(gòu)存量房，用于保障房、公租房、人才房、安置房。

這不是小打小鬧的試點(diǎn)，而是住建部明確的“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”國(guó)家戰(zhàn)略。老房子迎來真正的“官方接盤通道”，尤其三類房源，將成為第一批被收購(gòu)的香餑餑。

01全國(guó)收房潮來襲，多省市已啟動(dòng)，不是試點(diǎn)是開始落地

如果你還覺得“收房是謠言”，不妨看看最新數(shù)據(jù)與官方動(dòng)作。

截至2026年2月，上海、濟(jì)南、杭州、南京、重慶、長(zhǎng)沙、?？?、鞍山、沈陽(yáng)、南寧、洛陽(yáng)、中山等城市已正式啟動(dòng)存量房收購(gòu)，多地明確寫入政府工作報(bào)告。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)：

上海：浦東、靜安、徐匯首批試點(diǎn)，收購(gòu)核心區(qū)二手房做保租房，優(yōu)先小戶型、近地鐵、配套成熟房源；

濟(jì)南：起步區(qū)全款收舊房，計(jì)劃首批收購(gòu)1000套；

杭州富陽(yáng)：區(qū)屬國(guó)企直接收購(gòu)，用于“以舊換新”房源池；

鞍山：2025年已收購(gòu)1847套，2026年計(jì)劃再收510套；

湖南：全省計(jì)劃收儲(chǔ)200萬(wàn)平方米存量房；

蘇州：國(guó)開行提供11億元銀團(tuán)貸款，支持國(guó)企收購(gòu)未售商品房；

按照業(yè)內(nèi)人士的話說，政府收購(gòu)存量房，是全國(guó)性政策方向，目的是盤活閑置資源、穩(wěn)定市場(chǎng)、補(bǔ)齊保障房短板，同時(shí)給普通業(yè)主多一條“安全退出渠道”。很多人疑惑：政府為什么要花錢收老房子？背后邏輯非常清晰。

02官方收購(gòu)老房子，一石三鳥，意義遠(yuǎn)超“救樓市”

救樓市是一個(gè)永恒的課題，但隨著城市化進(jìn)入下半場(chǎng)，如果還像過去一樣依靠漲價(jià)去樓市庫(kù)存，無疑會(huì)放大房?jī)r(jià)泡沫，同時(shí)還背負(fù)輿論風(fēng)險(xiǎn)。通過收購(gòu)老房子來穩(wěn)定樓市，完全可以起到四兩撥千斤的效果，這個(gè)法子一定是高人出的，起碼有3大方面作用。

第一是可快速補(bǔ)齊保障房短板。

過去建保障房要拿地、審批、開工、交付，周期長(zhǎng)達(dá)2—3年。直接收購(gòu)存量房，最快1個(gè)月就能轉(zhuǎn)化為人才公寓、公租房，效率提升N倍以上。

第二是給樓市“托底不托價(jià)”。

全國(guó)商品房庫(kù)存高企，部分城市去化周期超24個(gè)月。政府收購(gòu)能有效去庫(kù)存、穩(wěn)定預(yù)期，但不推高房?jī)r(jià)，收購(gòu)價(jià)以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)+合理折扣為基準(zhǔn)，保護(hù)剛需與改善群體。

第三是解決老房無人接盤的痛點(diǎn)。

很多老房子房齡長(zhǎng)、戶型小、流動(dòng)性差，掛半年無人問津。官方收購(gòu)等于給這類房子開了“兜底出口”，不用降價(jià)甩賣、不用長(zhǎng)期空置，產(chǎn)權(quán)清晰就能參與。

黃奇帆曾公開測(cè)算：全國(guó)存量房規(guī)模巨大，政府分批收儲(chǔ)轉(zhuǎn)化為保障房，既能化解房企風(fēng)險(xiǎn)，又能解決新市民、年輕人住房問題，是房地產(chǎn)新模式的核心抓手。

政策很宏大，但普通人最關(guān)心：我的房子能不能被收？

03重點(diǎn)來了！這三類房子，最容易被官方優(yōu)先收購(gòu)

結(jié)合上海、濟(jì)南、杭州、南京等城市細(xì)則，官方收購(gòu)有明確標(biāo)準(zhǔn)，不是所有老房都收，以下三類概率最高：

第一類：核心城區(qū)小戶型老房子，這是全國(guó)最統(tǒng)一、最優(yōu)先的收儲(chǔ)對(duì)象。

以上海為例，上海靜安區(qū)某小區(qū)，52㎡老公房，市場(chǎng)價(jià)約320萬(wàn)，官方按評(píng)估價(jià)+小幅溢價(jià)收購(gòu)，業(yè)主全程走正規(guī)流程，15天完成簽約、過戶、放款。經(jīng)改造后做保租房、人才公寓。

在房齡上要求：20年左右（多數(shù)城市2010年前、部分放寬至2000年前）；在面積上要求：70㎡以下，以40—60㎡一居、兩居為主；其他條件：產(chǎn)權(quán)清晰、無抵押查封、近地鐵/學(xué)校/醫(yī)院、能直接入住。

第二類：城市更新、城中村、危舊改造范圍內(nèi)房源。

比如北京2026年推進(jìn)507棟危舊樓整治；重慶計(jì)劃改造600個(gè)老舊小區(qū)；上海完成20萬(wàn)平方米舊住房成套改造。這些區(qū)域內(nèi)的合規(guī)房源，收購(gòu)優(yōu)先級(jí)最高。

收購(gòu)這些區(qū)域的房子，主要用于安置居民、補(bǔ)充保障房、盤活低效用地，由于是官方統(tǒng)一收購(gòu)，相較于個(gè)人買賣房，具有流程快、定價(jià)穩(wěn)、回款有保障的明顯優(yōu)勢(shì)。

不難看出，凡是納入城市更新清單、舊改計(jì)劃、危舊房整治的房子，政府收購(gòu)意愿極強(qiáng)。

第三類：地段成熟、空置率高、適合轉(zhuǎn)化的普通存量房。

長(zhǎng)沙、南寧、中山、漯河等地明確，收購(gòu)以“適合基本居住”為原則，只收民生剛需型房源，拒絕大戶型、豪宅、商業(yè)辦公改住宅。

這類不限定“老破小”，但必須滿足：戶型適中：60—120㎡為主，不超144㎡；無產(chǎn)權(quán)糾紛、無違建、水電燃?xì)恺R全；周邊配套成熟，適合長(zhǎng)期租賃等基本條件。

用一句話概括，地段好、戶型小、房齡適中、產(chǎn)權(quán)干凈，是官方收房的三大鐵律。

04要想房子被滿意收購(gòu)？業(yè)主應(yīng)做好4件事

機(jī)會(huì)來了，但很多人因?yàn)椴牧喜积R、流程不懂，白白錯(cuò)失。以下是實(shí)操注意事項(xiàng)或者步驟：

一是先把產(chǎn)權(quán)“理干凈”。

官方收購(gòu)零容忍：產(chǎn)權(quán)共有糾紛、查封、抵押未結(jié)清、違章搭建、一房多賣?？煽纯捶慨a(chǎn)證、土地證/不動(dòng)產(chǎn)證、身份證、婚姻證明是否齊全。如果是共有產(chǎn)權(quán)，還需全部權(quán)利人到場(chǎng)簽字。如果有抵押的，提前辦理解押或走“帶押過戶”。

二是保存好房屋關(guān)鍵資料，提高報(bào)價(jià)概率。

主要資料起碼包括：購(gòu)房合同、契稅發(fā)票、維修基金票據(jù)；近半年水電燃?xì)饫U費(fèi)記錄（證明可正常使用）；戶型圖、房屋現(xiàn)狀照片（避免評(píng)估壓價(jià)）；加裝電梯、裝修改造憑證（可提升評(píng)估價(jià)）。

三是提前了解定價(jià)規(guī)則。

都知道，賣給官方，有不議價(jià)、不跳單、不拖欠、回款安全，比賣給個(gè)人更穩(wěn)的優(yōu)勢(shì)，但需要提前做功課，避免漫天要價(jià)，有利于成交，同時(shí)也避免低價(jià)受損失。

一般而言，官方收購(gòu)價(jià)以第三方評(píng)估價(jià)為基準(zhǔn)，參考周邊二手房成交價(jià)，通常是不低于同類房源的市場(chǎng)成交價(jià)（有一定溢價(jià)，通常是頂?shù)讟歉急阋艘恍?，部分城市?duì)配合收購(gòu)的業(yè)主給予補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)、換新優(yōu)先權(quán)。

四是看清正規(guī)渠道，拒絕“中介騙局”。

從目前公開的信息看，收房主體：地方國(guó)企、住建部門、保障房中心。正常流程是：公告→申請(qǐng)→核驗(yàn)→評(píng)估→簽約→過戶→放款。凡是“先交錢、走關(guān)系、內(nèi)部名額”，全是騙局。

五、值得一提的是，老房子價(jià)值重估，不是所有房都漲，但這類更值錢

這一輪收購(gòu)，不是“房?jī)r(jià)普漲”，而是結(jié)構(gòu)性分化：核心區(qū)小戶型老房，流動(dòng)性提升、價(jià)值加固；遠(yuǎn)郊大戶型、豪宅、商辦房，基本不在收購(gòu)范圍；產(chǎn)權(quán)不清、違建、無配套老房，依然難出手，起碼官方不會(huì)收。

最后，官方下場(chǎng)開啟收購(gòu)老房子之路，是2026年樓市最確定的紅利。對(duì)普通人來說，最大意義是：

以后老房子不止“賣給個(gè)人”一條路，還有官方兜底通道。

它既不是大水漫灌，也不是短期救市，而是房地產(chǎn)新模式的關(guān)鍵一步。老房子真正迎來“價(jià)值重生”，尤其是核心地段小戶型、城市更新范圍內(nèi)、產(chǎn)權(quán)清晰的合規(guī)老房，將率先享受到政策紅利。

對(duì)業(yè)主而言，不必再恐慌“老破小砸手里”；對(duì)購(gòu)房者而言，市場(chǎng)更穩(wěn)、選擇更多；對(duì)城市而言，閑置資源變民生福利。

未來半年，會(huì)有更多城市跟進(jìn)收購(gòu)政策。如果你家有老房子，建議提前整理產(chǎn)權(quán)、關(guān)注當(dāng)?shù)刈〗ü妫プ∵@波官方兜底的難得機(jī)會(huì)。

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