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· 本文來源：劉勝軍大局觀（劉勝軍微財(cái)經(jīng)出品）

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文/劉勝軍

近日，《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》專訪了十四屆全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會副主任、中央財(cái)經(jīng)委員會辦公室原副主任尹艷林。尹艷林談及了諸多有關(guān)經(jīng)濟(jì)的重大問題，其觀點(diǎn)筆者深表贊同。

尹艷林是資深經(jīng)濟(jì)智囊，1990-2005年在國家發(fā)展改革委（原國家計(jì)委）工作，2005-2017年任職于中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，長期參與經(jīng)濟(jì)改革的頂層設(shè)計(jì)。

在中國經(jīng)濟(jì)的諸多挑戰(zhàn)中，房地產(chǎn)是最深關(guān)注的議題之一。房地產(chǎn)影響面大，牽一發(fā)而動全身。能否穩(wěn)定房地產(chǎn)，對當(dāng)前穩(wěn)經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要。

穩(wěn)經(jīng)濟(jì)仍需發(fā)力

自2024年9月26日政治局會議以來，中國經(jīng)濟(jì)信心面大為改善，在資本市場反映尤為明顯（）。但是，經(jīng)濟(jì)修復(fù)進(jìn)程依然存在相當(dāng)?shù)膲毫筒淮_定性。尹艷林認(rèn)為：

——盡管上半年GDP增長達(dá)5.3%，顯示出中國經(jīng)濟(jì)的增長韌性，但受物價(jià)持續(xù)低迷的影響，名義增長率仍未達(dá)預(yù)期。名義增長率低于實(shí)際增長率，微觀主體的感受就不太好。當(dāng)前投資、消費(fèi)增速放緩，失業(yè)率回升，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)難度加大，這些都反映出宏觀經(jīng)濟(jì)仍處于比較“緊”的態(tài)勢。因此，我建議宏觀政策要加力。我們有政策儲備箱，且在不斷研究、補(bǔ)充新政策工具，宏觀政策加力的空間是有的，只是看在什么時(shí)點(diǎn)下決心?？赡軙⒏唷白訌棥绷艚o明年——畢竟明年是“十五五”的開局之年。

去年以來，中央推出了地方債務(wù)置換、消費(fèi)品以舊換新等措施。尹艷林指出：

——如果去年把置換地方政府債務(wù)的財(cái)政資金用于投資，可能對經(jīng)濟(jì)的拉動效果會更好一點(diǎn)。置換地方政府隱性債務(wù)，主要解決的是流動性問題，雖然減輕了部分地方政府的還債壓力、延長了還債期限，但減輕幅度并不大，也就6000億元左右的利息負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，置換地方債務(wù)有利于增強(qiáng)地方政府投資意愿、提升投資能力。

——去年以來的“兩新”政策（新一輪大規(guī)模設(shè)備更新、消費(fèi)品以舊換新）起到了提振需求的作用，但現(xiàn)在“兩新”政策的邊際效應(yīng)在降低。一些地方政府發(fā)放消費(fèi)券的政策也有所減少，因?yàn)橄M(fèi)券需要地方財(cái)政支撐，以舊換新也不可能一直持續(xù)、擴(kuò)圍（）。

先要穩(wěn)住房地產(chǎn)

如何進(jìn)一步穩(wěn)經(jīng)濟(jì)？有人建議促消費(fèi)，有人呼吁繼續(xù)大搞投資。尹艷林提出：

——下一步，需要進(jìn)一步推動投資和消費(fèi)的“良性循環(huán)”。這種良性循環(huán)至少有兩個(gè)點(diǎn)可以抓：一是推進(jìn)城鎮(zhèn)化，尤其要加快推動農(nóng)民工市民化進(jìn)程，這一過程中能帶動大量投資和消費(fèi)；二是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

——在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)是主要拖累項(xiàng)——要提振投資，需要先穩(wěn)住房地產(chǎn)投資。同時(shí)，房地產(chǎn)也是能極大帶動消費(fèi)的產(chǎn)業(yè)，理應(yīng)成為投資和消費(fèi)的重要結(jié)合點(diǎn)（）。

——但從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)來看，僅穩(wěn)定資本市場還不夠。個(gè)人認(rèn)為，穩(wěn)定樓市的必要性可能要更顯著。房地產(chǎn)對投資、消費(fèi)的帶動效應(yīng)更強(qiáng)、更直接，對改善地方政府財(cái)政狀況、修復(fù)居民和企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的作用也更有效、更直接。提振需求需要一個(gè)突破口，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場可能就是這個(gè)突破口。

——穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策要更緊迫一點(diǎn)，目前“消費(fèi)—收入”負(fù)循環(huán)的影響已更顯著，這會進(jìn)一步影響購房能力，進(jìn)而抑制消費(fèi)意愿。在這一點(diǎn)上，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)研究者的觀點(diǎn)可能要更實(shí)際一點(diǎn)。中國民眾在房地產(chǎn)領(lǐng)域的高資產(chǎn)配置，是長期理性的選擇，不能簡單認(rèn)為是“配置比例過高”。

穩(wěn)地產(chǎn)目前力度不足

去年以來，中央和地方多次出臺刺激房地產(chǎn)的措施，包括降息、降首付、取消限購等。但尹艷林認(rèn)為：

——目前房地產(chǎn)政策的力度是不夠的?！?·24”政策帶來的改善是局部性的，不是整體性的，且政策效用已經(jīng)逐漸釋放。

——方法主要是思路上的調(diào)整。中央已經(jīng)明確判斷“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，這意味著市場已從過去的“需求過熱”轉(zhuǎn)向“需求不足”。

理性對待房地產(chǎn)

房地產(chǎn)前些年的確存在顯著泡沫，日本當(dāng)年的房地產(chǎn)崩盤教訓(xùn)更令人警惕。但是，房地產(chǎn)也是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)、居民財(cái)富核心載體，需要理性看待。尹艷林指出：

——我們需要對房地產(chǎn)形成一些新的認(rèn)識：房地產(chǎn)當(dāng)然不允許投機(jī)，但它應(yīng)該是家庭重要的資產(chǎn)配置，房地產(chǎn)所具有的金融屬性也不應(yīng)該被忽視?！?021年，房地產(chǎn)行業(yè)處于頂峰時(shí)，商品房銷售面積大約是18億平方米，現(xiàn)在已降至8億至9億平方米。但9億平方米并非中國房地產(chǎn)市場的需求常態(tài)。之所以這么低，有幾個(gè)短期因素影響：一是收入增長放緩，導(dǎo)致支付能力下降，抑制了部分剛需和改善性需求；二是房價(jià)預(yù)期走弱，部分城市的房地產(chǎn)政策未及時(shí)調(diào)整，讓一部分投資性需求走弱。實(shí)際上，即便考慮到抑制投機(jī)性購房、人口結(jié)構(gòu)變化等因素，中國商品房年銷售面積也應(yīng)在10億平方米以上。

湖北宜昌

期待房地產(chǎn)新模式

2021 年中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出針對房地產(chǎn)領(lǐng)域要“探索新的發(fā)展模式”。隨著恒大的倒塌，以前的“高周轉(zhuǎn)、高庫存、高杠桿”的“三高”模式已不復(fù)存在。那么究竟什么是新模式？如何走向新模式？尹艷林指出：

——我個(gè)人認(rèn)為，新模式很重要的一條，就是減少行政力量對房地產(chǎn)市場的干預(yù)。這些年，房地產(chǎn)市場是行政干預(yù)色彩較濃的領(lǐng)域。新發(fā)展模式要厘清房地產(chǎn)市場中政府和市場的角色，這是困擾當(dāng)前房地產(chǎn)市場一個(gè)比較大的問題?？傮w上，中國房地產(chǎn)市場也屬于高水平社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的一部分，不是獨(dú)立于這個(gè)體制之外的，整體仍需市場在資源配置中起決定性作用，更好而非更多地發(fā)揮政府作用。我們當(dāng)然要加強(qiáng)住房保障，但不會主要由政府提供住房。

——從市場體制建設(shè)角度看，目前房地產(chǎn)市場監(jiān)管的一些思路反而是和“統(tǒng)一大市場”建設(shè)存在矛盾的。比如，各城市分割的屬地監(jiān)管模式，就和統(tǒng)一大市場的基本要求不符。從這個(gè)角度出發(fā)，我們也應(yīng)該減少房地產(chǎn)市場的行政干預(yù)，讓要素更充分地流動。在各項(xiàng)行政干預(yù)中，戶籍制度對房地產(chǎn)市場的影響格外值得關(guān)注，要進(jìn)一步讓房地產(chǎn)與戶籍脫鉤，特別是調(diào)整少數(shù)超大城市的住房政策。

——隨著房地產(chǎn)新模式的構(gòu)建，我們有能力更好地抑制投機(jī)行為（例如通過稅收工具），讓其正常的投資屬性得到體現(xiàn)（）。

穩(wěn)地產(chǎn)還有哪些高招？

自從去年政治局會議提出“促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”以來，有關(guān)政策出了不少，但房地產(chǎn)至今依然跌跌不休。還有什么好辦法嗎？尹艷林認(rèn)為：

——通過政府大規(guī)模收儲穩(wěn)房價(jià)，難度較大。第一是買不過來，資金需求量太大；第二是不好操作，要談攏價(jià)格難度非常大。

——為此，一方面要進(jìn)一步推動降準(zhǔn)降息，降低購房成本；另一方面，特大城市要加快取消房地產(chǎn)市場的各類政策限制，推動房地產(chǎn)盡快“止跌”，發(fā)揮帶動擴(kuò)散效應(yīng)。

——相應(yīng)地，房地產(chǎn)調(diào)控的政策工具箱，就應(yīng)該從“抑制房價(jià)上漲”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸С址績r(jià)上漲”的工具箱。但從現(xiàn)實(shí)情況看，工具箱中“抑制工具”較多，“支持工具”較少，即使有部分政策工具，也多以“減少限制”為主。房地產(chǎn)調(diào)控思路要盡快完成方向性的調(diào)整。如果大家都預(yù)期“房價(jià)只能跌、不能漲”，預(yù)期就會自我強(qiáng)化，進(jìn)而加大穩(wěn)房價(jià)的難度，“止跌”的目標(biāo)也難以實(shí)現(xiàn)。

城市化會催生大量房地產(chǎn)需求

針對短期內(nèi)房地產(chǎn)空置率高的現(xiàn)狀，提升城市化率是破解房地產(chǎn)難題的根本出路。尹艷林指出：

——目前主要的就業(yè)機(jī)會還是集中在城市，城市的生活環(huán)境對年輕人仍有吸引力。從微觀角度看，為追求更好的生活，年輕人還是會從農(nóng)村向城市匯集、從小城市向大城市流動。以前我們覺得城鎮(zhèn)化率到70%就差不多了，但現(xiàn)在看國際上的發(fā)展趨勢，城鎮(zhèn)化率完全可能突破70%這條線，盡管這個(gè)過程可能有波折，但城鎮(zhèn)化的趨勢還在進(jìn)行中。只要有城鎮(zhèn)化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展就有動力：城市建設(shè)會帶動各類產(chǎn)業(yè)（尤其傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)）發(fā)展，目前傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)占制造業(yè)比重依然保持在80%左右；各類服務(wù)業(yè)的發(fā)展，也需要城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)。

——要推動城鎮(zhèn)化發(fā)展，需要做好兩方面工作：一是保障農(nóng)民在農(nóng)村的各項(xiàng)權(quán)益（如土地、宅基地等），最好能建立“農(nóng)村權(quán)益與進(jìn)城落戶相互促進(jìn)”的機(jī)制，讓農(nóng)村權(quán)益成為農(nóng)民進(jìn)城的“原始積累”與資金保障；二是進(jìn)一步推動城市基本公共服務(wù)與戶籍脫鉤、與常住人口掛鉤。這方面300萬以下常住人口的城市都有政策要求了，做得也比較好。但在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中作用最大、吸引力最強(qiáng)的大城市和特大城市，仍有比較大的改善空間。如果這些改革到位，城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)將為中國經(jīng)濟(jì)注入巨大動力。

劉勝軍

堅(jiān)持講真話的經(jīng)濟(jì)學(xué)家

政治經(jīng)濟(jì)學(xué)+大歷史觀

2014 年參加總理經(jīng)濟(jì)座談會

劉勝軍微財(cái)經(jīng)創(chuàng)始人

佛山市經(jīng)濟(jì)決策咨詢委員會第一屆專家委員

致公黨上海市經(jīng)濟(jì)委員會委員

長江國際商會首席專家

山東省人力資源發(fā)展促進(jìn)會首席專家

著有《下一個(gè)十年》

山東·菏澤·定陶人

人大·中歐·華東師大校友

▼ 應(yīng)聘、演講邀請、商務(wù)合作 ▼

請?zhí)砑游⑿牛簍ina711