壹

看慣了一眾豪宅頻繁登頂北京樓市銷冠，在10月6日~12日的銷售排行榜上，排在第一的，位于北京市大興區(qū)禧悅興城多少顯得有些“出跳”。

京樓銷售排行榜的數(shù)據(jù)顯示（《》），10月6日~12日，禧悅興城網(wǎng)簽199套，網(wǎng)簽金額5億元。無(wú)論是套數(shù)計(jì)，還是以網(wǎng)簽總金額計(jì)，禧悅興城都是這一周的“銷冠“，而且，2025年至今，北京樓市能一周網(wǎng)簽近200套的項(xiàng)目，幾乎不超過(guò)三個(gè)，這還算上了禧悅興城。

無(wú)論市場(chǎng)，抑或同業(yè)，對(duì)禧悅興城都很陌生，似乎是“天上掉下來(lái)個(gè)大項(xiàng)目”，突然就出現(xiàn)在市場(chǎng)上了。這種陌生感來(lái)自三個(gè)方面：

其一，沒(méi)聽說(shuō)過(guò)拿地。禧悅興城是個(gè)大盤，體量不小，地塊面積也不小，但從來(lái)沒(méi)有在土地公開市場(chǎng)上聽說(shuō)有這么大地塊出讓、成交。

其二，沒(méi)有預(yù)熱動(dòng)作。與當(dāng)下北京樓市慣常的打法不同，禧悅興城入市之前，沒(méi)有任何鋪墊、劇透，上來(lái)直接就賣，一賣就是網(wǎng)簽199套。

其三，直接就是現(xiàn)房。禧悅興城整個(gè)項(xiàng)目當(dāng)下都已經(jīng)是現(xiàn)房，簽約客戶直接領(lǐng)鑰匙入住，無(wú)需等待，看房是什么樣，交房就是什么樣。

這一切，可以用網(wǎng)紅車評(píng)人陳震的一句話概括：這你受得了么？

市場(chǎng)覺(jué)得陌生，一點(diǎn)也沒(méi)錯(cuò)。這種陌生感，也從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明了禧悅興城的來(lái)歷不太尋常。實(shí)際上，禧悅興城原來(lái)是保障房項(xiàng)目，最初用于定向安置，后來(lái)經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)成商品房銷售。

既然是保障房，自然無(wú)需在公開土地市場(chǎng)上交易；既然最初用于定向安置，也就必須得是現(xiàn)房。既然是“經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為商品房”，那么，市場(chǎng)鋪墊預(yù)熱的動(dòng)作必要性也不大。從這三個(gè)維度理解，禧悅興城的突然出現(xiàn)，也就順理成章。

說(shuō)到底，這就不是一個(gè)純市場(chǎng)化的項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)手法自然也就不同于純市場(chǎng)化的項(xiàng)目。所以，也沒(méi)必要全部用市場(chǎng)化的邏輯去理解。非要生搬硬套，不免自尋煩惱。

如此特殊性的項(xiàng)目，不是普通開發(fā)商能干的。禧悅興城的開發(fā)商是首創(chuàng)。雖然最近若干年在市場(chǎng)上聲量不高，首創(chuàng)置業(yè)還從香港退市，但這并不影響首創(chuàng)是首都北京最重要國(guó)企之一的“身份“帶來(lái)能力——禧悅興城以近乎“突襲”的風(fēng)格，拿下上周銷冠，就很能說(shuō)明問(wèn)題。

其實(shí)，首創(chuàng)在開發(fā)領(lǐng)域是換了個(gè)活法：不搞高杠桿、高周轉(zhuǎn)的開發(fā)了，轉(zhuǎn)而走資源型的城市開發(fā)、運(yùn)營(yíng)路線，禧悅興城就是個(gè)開始。

貳

禧悅興城在大興，更具體說(shuō)，是在大興新城，五環(huán)沿線，六環(huán)以內(nèi)。向西有北京交通大動(dòng)脈京開高速，區(qū)域內(nèi)還有地鐵19號(hào)線，除此之外，這個(gè)項(xiàng)目有一項(xiàng)比較獨(dú)特的交通支持條件，大興機(jī)場(chǎng)線。

這條線路在大興新城設(shè)有一站，就在禧悅興城旁，距離約200米，步行時(shí)間約5分鐘，搭乘機(jī)場(chǎng)線大概7分鐘就能一站達(dá)到三環(huán)草橋站，便捷換乘10/19號(hào)線。換句話說(shuō)，雖然是在五環(huán)沿線，但實(shí)際上從小區(qū)出發(fā)，步行+地鐵約10幾分鐘就直接到三環(huán)，而后通達(dá)城區(qū)各地。

大興機(jī)場(chǎng)線的存在，讓禧悅興城成一塊北京三環(huán)沿線的“飛地”。更直白一點(diǎn)說(shuō)，就是五環(huán)沿線的價(jià)格，對(duì)應(yīng)約等于三環(huán)的城市功能、生活便利度。我們之所以這么直白地講這句話，是因?yàn)檫@實(shí)際上是禧悅興城“突然”拿下北京樓市上周銷冠最重要的底層邏輯之一。這也是一種非?！皩?shí)在”、“真誠(chéng)”的價(jià)值邏輯，這種價(jià)值體系，在當(dāng)下市場(chǎng)其實(shí)非常稀缺。

同時(shí)，又因?yàn)橹疤岬降摹疤厥庑浴保沟渺麗偱d城的配套“有相當(dāng)水平”。眾所周知，保障性住房都有很強(qiáng)的政策性，因此，一些市場(chǎng)手段和方式較難辦到的事情，保障性住房項(xiàng)目往往能夠通過(guò)政府協(xié)調(diào)占到先機(jī)。

就拿學(xué)校來(lái)說(shuō)，任房子再貴、再高端，學(xué)校的學(xué)位政策、建設(shè)進(jìn)度、開學(xué)日期，都是自成體系，都有很強(qiáng)的不確定性。但保障性住房不一樣，因?yàn)檎┱袨榈哪承┠繕?biāo)，教育配套就可能現(xiàn)行落地，或者確定性極強(qiáng)。

禧悅興城是從保障房經(jīng)批準(zhǔn)“轉(zhuǎn)”來(lái)的，就享受到了這種“前期優(yōu)勢(shì)”。教育上，北京小學(xué)大興分校東校區(qū)、北京匯文中心大興分校、大興區(qū)第十幼兒園都已經(jīng)落定。可以說(shuō)，在中小學(xué)方面，禧悅興城在一定程度上的目標(biāo)，是看向東西城這樣的核心區(qū)的。

在商業(yè)、生活配套方面，得益于北京市南城行動(dòng)計(jì)劃、大興新城建設(shè)的深入，大悅春風(fēng)里、薈聚、泰禾中央廣場(chǎng)、龍湖天街、凱德MALL等已經(jīng)成熟運(yùn)營(yíng)商業(yè)綜合體，可以提供很好的生活支持配套。

禧悅興城自身還有約6500平方米的商業(yè)配套，這一點(diǎn)不容忽視。這個(gè)問(wèn)題要從兩個(gè)層面看待：第一，首創(chuàng)層面。首創(chuàng)是首都頭牌國(guó)企，資源整合和動(dòng)員能力都很強(qiáng)。所以，在社區(qū)商業(yè)配套方面，會(huì)有很大的支持作用，商業(yè)招得進(jìn)來(lái)，運(yùn)營(yíng)得下去，可以給居民生活提供服務(wù)，提升便利性。

第二，現(xiàn)房和大盤。社區(qū)規(guī)模和建設(shè)階段，決定了商業(yè)的市場(chǎng)性支撐因素。大項(xiàng)目、多居民，使得商業(yè)可以良性經(jīng)營(yíng)下去，而不是像期房、小項(xiàng)目那樣需要“養(yǎng)”的過(guò)程。而配套商業(yè)的良性運(yùn)行，正是會(huì)提高禧悅興城居民生活的便利性。

這又一次說(shuō)明了禧悅興城價(jià)值體系中非常獨(dú)特的一部分：泛政策性紅利。這是很特殊的，但卻是實(shí)實(shí)在在的。單周銷冠的成績(jī)，說(shuō)明購(gòu)房者已經(jīng)讀懂并且認(rèn)可了這種紅利。

叁

弱市之下，“學(xué)習(xí)和思考”之風(fēng)在北京樓市盛行。每單一個(gè)銷冠項(xiàng)目或熱點(diǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)，同業(yè)都不免要學(xué)習(xí)思考一番，尤其是產(chǎn)品、示范區(qū)。我們覺(jué)得，“路數(shù)”與大部分豪宅銷冠項(xiàng)目不同的禧悅興城，在當(dāng)下更有思考的價(jià)值。

因?yàn)殪麗偱d城在某種程度上折射著北京樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)中存在的潛在矛盾問(wèn)題。

禧悅興城有五種戶型，一居65平方米，兩居89~90平方米，三居114平方米。目前成交中，一居大約兩成，兩居大約7成，占總成交量的90%。而且，有大約15%的客戶，同時(shí)購(gòu)買比鄰的一居室和兩居室，也就是買兩套。

這個(gè)跡象非常非常值得關(guān)注。

北京長(zhǎng)期限購(gòu)，市場(chǎng)上行期，購(gòu)房資格寶貴。因?yàn)榻^大部分人實(shí)際只有一次購(gòu)房機(jī)會(huì)，從功能使用角度，就傾向于一步到位。開發(fā)商順應(yīng)這個(gè)需求，考慮到家庭結(jié)構(gòu)變化，撫養(yǎng)關(guān)系變化等因素，導(dǎo)致北京樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)在很大程度上“三居化”，空間又不能過(guò)于逼仄，套型面積也就隨之“中大型化”。

北京房?jī)r(jià)單價(jià)高，套型面積“中大型化”后，總價(jià)自然水漲船高。由此，就形成了一個(gè)以總價(jià)相對(duì)高、套型以三居及以上為主的新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。于是，在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里，無(wú)論是從價(jià)格因素考量，還是從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)考量，北京新房市場(chǎng)都變成了一個(gè)以改善型購(gòu)買主導(dǎo)的市場(chǎng)。

這樣的供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，一居室供應(yīng)很少，甚至兩居都不太多。但是，不應(yīng)該忽視，剛需首置的需求并沒(méi)有消失，仍真實(shí)存在那里，他們需要的是中小套型，總價(jià)相對(duì)較低的產(chǎn)品。在這樣的供應(yīng)結(jié)構(gòu)下，剛需首置的需求實(shí)際上在新房市場(chǎng)中常年以來(lái)沒(méi)有去處。

禧悅興城的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，恰恰“對(duì)”上了這種需求。同時(shí)，樓市政策優(yōu)化又是契機(jī)：五環(huán)以外購(gòu)房不再限套數(shù)，使得買一套一居、一套兩居成為可選項(xiàng)。這種購(gòu)買方式，一定程度上是家庭養(yǎng)老需求，既能與父母共居，又能保持合理的距離感。這些產(chǎn)品分布的因素，滿足的其實(shí)都是剛需。

常年限購(gòu)之下形成的市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，少有這樣的產(chǎn)品，禧悅興城的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)打到了這個(gè)空檔上，一方面銷冠業(yè)績(jī)的成因得以解釋，另一方面，也從側(cè)面說(shuō)明剛需首置的多年來(lái)積攢下的需求很大，需要滿足。北京市卡在這個(gè)時(shí)點(diǎn)上，批準(zhǔn)禧悅興城轉(zhuǎn)成商品房，也恰恰從結(jié)果上“照顧”到了這部分需求，也是讓“人民”得了實(shí)惠。

這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，值得所有市場(chǎng)主體仔細(xì)考慮和研究。

禧悅興城的網(wǎng)簽價(jià)大約在29000元/平方米左右，這個(gè)價(jià)格意味著最低不到180萬(wàn)，就可以完成“上車”，而且還配齊了通勤、教育、商業(yè)生活三大支持。從某種程度上說(shuō)，這也是“人民城市為人民”思路的一種體現(xiàn)。

畢竟剛需首置也是人民的組成部分，這個(gè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，到了解決時(shí)候，也有了解決的契機(jī)。

我們相信，這個(gè)道理，首創(chuàng)懂得，監(jiān)管部門懂得，人民也懂得。

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