在如今的樓市行情下，學(xué)區(qū)房是二手房中比較受關(guān)注的類型，也是比較容易成交的類型，雖然難逃房?jī)r(jià)下跌的大環(huán)境，但只要價(jià)格合適，還是更容易出手一些。

比如，剛剛法拍網(wǎng)就新成交了一套位于南理工西園小區(qū)的“老破小”，引發(fā)近6000次圍觀，競(jìng)價(jià)167輪成交，溢價(jià)率約47%！

不僅僅是這套法拍房有溢價(jià)成交，近期二手房市場(chǎng)也成交了多套“老破小”學(xué)區(qū)房，價(jià)格很穩(wěn)。

01.

14人瘋搶167輪

南理工西園小區(qū)溢價(jià)54.3萬(wàn)成交

先來(lái)看下這套法拍房的基本信息：

房源位置： 南京市玄武區(qū)孝陵衛(wèi)街 200 號(hào) 532 幢 31 室不動(dòng)產(chǎn)

起拍價(jià)：116萬(wàn)

市場(chǎng)價(jià)：203.9931萬(wàn)元

保證金：15萬(wàn)元

加價(jià)幅度：1000元

戶型面積：65.48㎡

建筑年代：1983年

房屋 樓層： 總層數(shù) 5 層，拍賣對(duì)象位于建筑物 1 層

成交總價(jià)：170.3萬(wàn)元

成交單價(jià)：26008元/㎡

實(shí)拍圖↓

此外，這套房源本次是第二次拍賣，今年9月時(shí)也曾上架法拍，起拍總價(jià)145萬(wàn)，當(dāng)時(shí)沒(méi)有人報(bào)名。

根據(jù)房源信息和實(shí)拍圖都能看出，這套房源年代比較久遠(yuǎn)，實(shí)打?qū)嵉摹袄掀菩　?，但是由于學(xué)區(qū)的加持，并且二拍的價(jià)格下調(diào)了29萬(wàn)，關(guān)注度很高。

最終，這套房有14人報(bào)名，吸引5933次圍觀，競(jìng)價(jià)167輪才成交，最終成交總價(jià)170.3萬(wàn)，溢價(jià)54.3萬(wàn)，溢價(jià)率約47%，折合單價(jià)約26008元/㎡。

從該小區(qū)二手房成交行情看，彼時(shí)小區(qū)最高成交單價(jià)超5萬(wàn)/㎡，近期成交均價(jià)約2.7萬(wàn)/㎡。

近期，該小區(qū)與這套法拍房源面積相近的普通二手房，成交單價(jià)在2.6萬(wàn)/㎡、3.8萬(wàn)/㎡不等，具體房源不同價(jià)格也有較大差異。

這套法拍房之所以能夠吸引14人爭(zhēng)搶，是因?yàn)樾^(qū)為南理工實(shí)驗(yàn)小學(xué)和南理工附屬中學(xué)學(xué)區(qū)房，是區(qū)域內(nèi)最好的學(xué)校，頗受關(guān)注。

根據(jù)地圖測(cè)距可知，西園小區(qū)直線距離南理工實(shí)驗(yàn)小學(xué)僅約500米、南理工古樹(shù)附屬中學(xué)僅約700米，北側(cè)即為南理工附屬幼兒園，孩子上學(xué)非常方便。

據(jù)了解，南理工小區(qū)分為西園小區(qū)、竹園小區(qū)、華園小區(qū)、紫園小區(qū)、中山小區(qū)、東原小區(qū)等，大部分都沒(méi)有電梯，房齡比較老。

目前這幾個(gè)小區(qū)成交單價(jià)在2.7-3.2萬(wàn)/㎡不等，其中中山小區(qū)成交價(jià)格比較高，9月下旬成交的一套建面約128.91㎡三室兩廳房源，單價(jià)為3.7萬(wàn)/㎡。

綜合來(lái)看，今天成交的這套西園小區(qū)法拍房與市場(chǎng)成交價(jià)大差不差，入手不虧。

02.

成交單價(jià)破9.4萬(wàn)/㎡

一批頭部學(xué)區(qū)房逆勢(shì)成交

近期，南京頭部二手學(xué)區(qū)房的成交價(jià)格非常亮眼：

?漢口西路一套“老破小”學(xué)區(qū)房，成交單價(jià)高達(dá)9.47萬(wàn)/㎡

8月30日，鼓樓頂級(jí)學(xué)區(qū)房漢口西路成交了一套建面約22.65㎡房源，成交總價(jià)214萬(wàn)，單價(jià)約9.47萬(wàn)/㎡，并且掛牌僅用了12天就成交，速度非?？?！

這個(gè)價(jià)格不僅是該小區(qū)今年以來(lái)的最高成交單價(jià)，也是近90天內(nèi)南京二手房榜單上的最高成交單價(jià)。

該小區(qū)是1996年竣工的老小區(qū)，學(xué)區(qū)為力小+29中，毫無(wú)疑問(wèn)地南京頂配雙學(xué)區(qū)，往年有小戶型房源成交單價(jià)破10萬(wàn)/㎡。

很顯然，這套房子面積很小，居住價(jià)值不大，最值錢的是房源背后的學(xué)區(qū)價(jià)值，對(duì)于注重孩子教育且手頭寬裕的家庭來(lái)說(shuō)，這樣的小戶型學(xué)區(qū)房恰好合適，雖然單價(jià)高，但總價(jià)負(fù)擔(dān)并不大。

?鼓樓定淮門大街迎江園一套小戶型房源，總價(jià)248萬(wàn)成交，單價(jià)6.67萬(wàn)/㎡

9月28日，鼓樓定淮門大街迎江園成交一套建面約37.21㎡房源，總價(jià)248萬(wàn)，成交單價(jià)約6.67萬(wàn)/㎡。

迎江園小區(qū)位于鼓樓濱江，不僅坐擁板塊內(nèi)的繁華生活配套，還是樹(shù)人小學(xué)+樹(shù)人中學(xué)的雙學(xué)區(qū)，歷來(lái)備受關(guān)注。

今年以來(lái)建面約50㎡以上的房源，成交單價(jià)多在6萬(wàn)/㎡以內(nèi)，面積越小的單價(jià)越高。

• 7月份，小區(qū)成交一套建面約36.64㎡房源，總價(jià)270萬(wàn)，單價(jià)73689元/㎡；

• 3月份，小區(qū)成交一套建面約35㎡房源，總價(jià)280萬(wàn)，單價(jià)79118元/㎡，也是小區(qū)今年以來(lái)的最高成交單價(jià)。

雖然9月 28日成交的這套房源，相比此前的兩套價(jià)格有所下降，但在整個(gè)二手房市場(chǎng)中，這樣的價(jià)格仍然是十 分少見(jiàn)的。

?鼓樓天璽國(guó)際廣場(chǎng)建面約40㎡房源，單價(jià)6.07萬(wàn)/㎡成交

8月28日，鼓樓天璽國(guó)際廣場(chǎng)成交了一套建面約40㎡的房源，成交總價(jià)248萬(wàn)，折合單價(jià)6.07萬(wàn)/㎡。

該小區(qū)位于鼓樓龍江，其學(xué)區(qū)為銀城小學(xué)+匯文中學(xué)，也是雙學(xué)區(qū)，小區(qū)體量很小，只有3棟高層，除學(xué)區(qū)外，還享有近江、商業(yè)等其他優(yōu)勢(shì)。

綜合來(lái)看這些高單價(jià)成交的學(xué)區(qū)房，特點(diǎn)都比較明顯：

首先學(xué)區(qū)都很優(yōu)質(zhì)，力小、樹(shù)人、匯文等學(xué)校，都是排在南京頭部的學(xué)區(qū)資源，本身就是稀缺品；

其次戶型面積都不大，基本都是一室一廳，單價(jià)看起來(lái)很高，但總價(jià)比較可控，入手不會(huì)有太大的經(jīng)濟(jì)壓力。

因此，雖然樓市行情走跌成常態(tài)，但主城區(qū)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房抗跌指數(shù)還是比較高的，流通性和價(jià)格相對(duì)普通房源來(lái)說(shuō)更有優(yōu)勢(shì)。

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