在如今的樓市行情下，學(xué)區(qū)房是二手房中比較受關(guān)注的類型，也是比較容易成交的類型，雖然難逃房價下跌的大環(huán)境，但只要價格合適，還是更容易出手一些。

比如，剛剛法拍網(wǎng)就新成交了一套位于南理工西園小區(qū)的“老破小”，引發(fā)近6000次圍觀，競價167輪成交，溢價率約47%！

不僅僅是這套法拍房有溢價成交，近期二手房市場也成交了多套“老破小”學(xué)區(qū)房，價格很穩(wěn)。

01.

14人瘋搶167輪

南理工西園小區(qū)溢價54.3萬成交

先來看下這套法拍房的基本信息：

房源位置： 南京市玄武區(qū)孝陵衛(wèi)街 200 號 532 幢 31 室不動產(chǎn)

起拍價：116萬

市場價：203.9931萬元

保證金：15萬元

加價幅度：1000元

戶型面積：65.48㎡

建筑年代：1983年

房屋 樓層： 總層數(shù) 5 層，拍賣對象位于建筑物 1 層

成交總價：170.3萬元

成交單價：26008元/㎡

實(shí)拍圖↓

此外，這套房源本次是第二次拍賣，今年9月時也曾上架法拍，起拍總價145萬，當(dāng)時沒有人報(bào)名。

根據(jù)房源信息和實(shí)拍圖都能看出，這套房源年代比較久遠(yuǎn)，實(shí)打?qū)嵉摹袄掀菩　�，但是由于學(xué)區(qū)的加持，并且二拍的價格下調(diào)了29萬，關(guān)注度很高。

最終，這套房有14人報(bào)名，吸引5933次圍觀，競價167輪才成交，最終成交總價170.3萬，溢價54.3萬，溢價率約47%，折合單價約26008元/㎡。

從該小區(qū)二手房成交行情看，彼時小區(qū)最高成交單價超5萬/㎡，近期成交均價約2.7萬/㎡。

近期，該小區(qū)與這套法拍房源面積相近的普通二手房，成交單價在2.6萬/㎡、3.8萬/㎡不等，具體房源不同價格也有較大差異。

這套法拍房之所以能夠吸引14人爭搶，是因?yàn)樾^(qū)為南理工實(shí)驗(yàn)小學(xué)和南理工附屬中學(xué)學(xué)區(qū)房，是區(qū)域內(nèi)最好的學(xué)校，頗受關(guān)注。

根據(jù)地圖測距可知，西園小區(qū)直線距離南理工實(shí)驗(yàn)小學(xué)僅約500米、南理工古樹附屬中學(xué)僅約700米，北側(cè)即為南理工附屬幼兒園，孩子上學(xué)非常方便。

據(jù)了解，南理工小區(qū)分為西園小區(qū)、竹園小區(qū)、華園小區(qū)、紫園小區(qū)、中山小區(qū)、東原小區(qū)等，大部分都沒有電梯，房齡比較老。

目前這幾個小區(qū)成交單價在2.7-3.2萬/㎡不等，其中中山小區(qū)成交價格比較高，9月下旬成交的一套建面約128.91㎡三室兩廳房源，單價為3.7萬/㎡。

綜合來看，今天成交的這套西園小區(qū)法拍房與市場成交價大差不差，入手不虧。

02.

成交單價破9.4萬/㎡

一批頭部學(xué)區(qū)房逆勢成交

近期，南京頭部二手學(xué)區(qū)房的成交價格非常亮眼：

?漢口西路一套“老破小”學(xué)區(qū)房，成交單價高達(dá)9.47萬/㎡

8月30日，鼓樓頂級學(xué)區(qū)房漢口西路成交了一套建面約22.65㎡房源，成交總價214萬，單價約9.47萬/㎡，并且掛牌僅用了12天就成交，速度非�？欤�

這個價格不僅是該小區(qū)今年以來的最高成交單價，也是近90天內(nèi)南京二手房榜單上的最高成交單價。

該小區(qū)是1996年竣工的老小區(qū)，學(xué)區(qū)為力小+29中，毫無疑問地南京頂配雙學(xué)區(qū)，往年有小戶型房源成交單價破10萬/㎡。

很顯然，這套房子面積很小，居住價值不大，最值錢的是房源背后的學(xué)區(qū)價值，對于注重孩子教育且手頭寬裕的家庭來說，這樣的小戶型學(xué)區(qū)房恰好合適，雖然單價高，但總價負(fù)擔(dān)并不大。

?鼓樓定淮門大街迎江園一套小戶型房源，總價248萬成交，單價6.67萬/㎡

9月28日，鼓樓定淮門大街迎江園成交一套建面約37.21㎡房源，總價248萬，成交單價約6.67萬/㎡。

迎江園小區(qū)位于鼓樓濱江，不僅坐擁板塊內(nèi)的繁華生活配套，還是樹人小學(xué)+樹人中學(xué)的雙學(xué)區(qū)，歷來備受關(guān)注。

今年以來建面約50㎡以上的房源，成交單價多在6萬/㎡以內(nèi)，面積越小的單價越高。

• 7月份，小區(qū)成交一套建面約36.64㎡房源，總價270萬，單價73689元/㎡；

• 3月份，小區(qū)成交一套建面約35㎡房源，總價280萬，單價79118元/㎡，也是小區(qū)今年以來的最高成交單價。

雖然9月 28日成交的這套房源，相比此前的兩套價格有所下降，但在整個二手房市場中，這樣的價格仍然是十 分少見的。

?鼓樓天璽國際廣場建面約40㎡房源，單價6.07萬/㎡成交

8月28日，鼓樓天璽國際廣場成交了一套建面約40㎡的房源，成交總價248萬，折合單價6.07萬/㎡。

該小區(qū)位于鼓樓龍江，其學(xué)區(qū)為銀城小學(xué)+匯文中學(xué)，也是雙學(xué)區(qū)，小區(qū)體量很小，只有3棟高層，除學(xué)區(qū)外，還享有近江、商業(yè)等其他優(yōu)勢。

綜合來看這些高單價成交的學(xué)區(qū)房，特點(diǎn)都比較明顯：

首先學(xué)區(qū)都很優(yōu)質(zhì)，力小、樹人、匯文等學(xué)校，都是排在南京頭部的學(xué)區(qū)資源，本身就是稀缺品；

其次戶型面積都不大，基本都是一室一廳，單價看起來很高，但總價比較可控，入手不會有太大的經(jīng)濟(jì)壓力。

因此，雖然樓市行情走跌成常態(tài)，但主城區(qū)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房抗跌指數(shù)還是比較高的，流通性和價格相對普通房源來說更有優(yōu)勢。

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