壹

北京“真正的長安街”沿線近20年沒有新住宅項(xiàng)目的局面，將在2025年最后一個(gè)季度發(fā)生改變。帶來這種改變的，是“超級(jí)豪宅”——建國門9號(hào)。

圖1：真正的長安街沿線，20年后終于又迎來一個(gè)項(xiàng)目，在建國門9號(hào)，可以俯瞰長安街（效果圖）

貴為神州第一街的長安街，有三個(gè)版本。最長的是西起首鋼大門，東至通州運(yùn)河廣場，長約55公里。次之的是東起國貿(mào)，西到公主墳，長度約為11.5公里。最短的是東起建國門，西到復(fù)興門，全長約為6.7公里。

擁有特殊意義的“十里長街”，即是指東起建國門西至復(fù)興門。從某種意義上而言，這才是“真正意義上的長安街”，也是首都真正的核心軸線所在。政治、經(jīng)濟(jì)、文化、國際交往資源分布密度最高的，也是這十里長街。這里是“核心中的核心”早已毫無疑問。

2017年9月，中共中央、國務(wù)院批復(fù)《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》（下稱城總規(guī)），明確提出了減量發(fā)展的路徑，規(guī)劃期內(nèi)城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模要減少約100平方公里，從而成為中國第一個(gè)以減量為目標(biāo)的超大城市總規(guī)。

由此開始，北京建設(shè)力度被嚴(yán)格控制。四環(huán)以內(nèi)的住宅供地力度隨之下降?！罢嬲拈L安街沿線”，地處核心區(qū)中的建設(shè)強(qiáng)度更是被嚴(yán)格限制，在我們的印象中，上一個(gè)在真正長安街沿線建成的純住宅，還要追溯到同在建國門附近的、20年前建成的貢院6號(hào)。

此后20年，在建國門到復(fù)興門這一段長安街的沿線上，便再無新住宅項(xiàng)目。直至2025年四季度，這個(gè)局面發(fā)生改變，位于建國門東南側(cè)的建國門9號(hào)即將入市，其蘊(yùn)含的獨(dú)特而無法用數(shù)字衡量的重要價(jià)值，于此得以展示。

圖2：北京減量發(fā)展之下，核心地段成就了建國門9號(hào)世界級(jí)恒產(chǎn)（區(qū)位圖）

這是一個(gè)無可復(fù)制的地段價(jià)值。建國門9號(hào)坐落于北京城市的核心區(qū)域，東二環(huán)，毗鄰“神州第一街”十里長安街的東起點(diǎn)。向西步行可抵達(dá)故宮，向東則能方便地抵達(dá)國貿(mào)。這不僅僅是地理位置上的便利，更是歷史與現(xiàn)代、文化與經(jīng)濟(jì)的交匯。

推窗西望，可遠(yuǎn)眺故宮的金頂，東望則可見CBD的燈火繁華，這種獨(dú)特的場景，使得建國門9號(hào)擁有了超越一般豪宅的價(jià)值。它所占據(jù)的，是中國乃至世界城市發(fā)展中最為稀缺的資源：不可再生、不可復(fù)制的城市核心土地。

除了核心區(qū)域的土地稀缺性，建國門9號(hào)所在的位置更是北京最為成熟的豪宅生活區(qū)和國際交往區(qū)。這里生活配套完善，SKP、國貿(mào)、銀泰中心、三里屯等高端娛樂、休閑場所和生活設(shè)施一應(yīng)俱全，第一使館區(qū)、外交公寓等形成了濃厚的國際化氛圍。

北京是世界級(jí)都市，二環(huán)及長安街是北京真正的核心區(qū)，兩者交匯，建國門9號(hào)所處的位置，恰如其分地標(biāo)定了其“世界級(jí)資產(chǎn)”的獨(dú)特地位，而一個(gè)蒸蒸日上的中國帶來的時(shí)代紅利之下，建國門9號(hào)，毫無疑問是世界級(jí)的、可傳承的“恒產(chǎn)”。

世界級(jí)的“恒產(chǎn)”，需要有高信譽(yù)和高專業(yè)能力的企業(yè)開發(fā)，才能使價(jià)值得以彰顯和保障。開發(fā)建國門9號(hào)的是首開集團(tuán)，作為北京最重要的市屬國企之一，素有“一部首開史，半座北京城”的美譽(yù)，在新中國首都建設(shè)的重大工程和關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，首開都發(fā)揮了無可替代的作用。

首開集團(tuán)對(duì)于建國門9號(hào)所處的區(qū)域也十分熟悉。早在20多年前，北京商品房市場起步初期，首開便在比鄰區(qū)域開發(fā)建設(shè)了華僑村，以當(dāng)時(shí)超前的設(shè)計(jì)和良好的施工質(zhì)量成為北京商品房市場起步初期的標(biāo)桿項(xiàng)目之一，這也為首開積累了良好的市場口碑。以此論及對(duì)區(qū)域城市功能和客戶需求的理解程度，恐怕再無人出首開其右。

貳

如果將“誰能擁有如此價(jià)值的建國門9號(hào)”作為一個(gè)問題尋求答案，那么，“門檻”便是一個(gè)繞不開的話題。

如此價(jià)值，建國門9號(hào)是北京新一代的豪宅便已沒有爭議。不過，判斷一個(gè)豪宅的真正檔次和品質(zhì)，除了地段，門檻是至關(guān)重要的考量因素。總價(jià)門檻的高低，直接篩選出不同的客群，進(jìn)而決定了社區(qū)的純粹度，并最終影響社區(qū)的生活圈層。

這是一個(gè)在北京乃至全中國樓市都已被驗(yàn)證的規(guī)律：起步面積越大，總價(jià)越高，社區(qū)的人群就越純粹。建國門9號(hào)絕對(duì)是符合這一規(guī)律的，“高門檻”構(gòu)建了一個(gè)純粹的圈層社區(qū)。也將豪宅的門檻從總價(jià)、地段等硬性標(biāo)準(zhǔn)，提升到了圈層、生活方式等軟性標(biāo)準(zhǔn)，仔細(xì)思索，就能得知，豪宅、頂級(jí)豪宅都不足以概括，建國門9號(hào)至少在北京開辟了一個(gè)新的住房市場品類：超級(jí)豪宅。

建國門9號(hào)的住宅產(chǎn)品，起步面積為270平方米，最大面積可達(dá)893平方米。這意味著，該項(xiàng)目的起步門檻總價(jià)在4000萬以上，最高可達(dá)2億元，這是北京目前起步門檻最高的項(xiàng)目之一。這種高門檻從源頭上保證了社區(qū)的純粹性，只有具備相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的購房者才能進(jìn)入。

圖3：建國門9號(hào)整個(gè)社區(qū)只有94戶，是一個(gè)靜謐的住區(qū)（效果圖）

項(xiàng)目臻選三梯兩戶格局，雙動(dòng)線入戶，樓王更以一層一戶的尊榮尺度，將私密性推向極致。整盤僅獻(xiàn)94席，稀量臻藏，讓純粹與靜謐成為日常，出入之間，皆享隱貴生活。

門為界，亦為契。入此門者，共此呼吸。

這天然促成了階層相近的人群聚集。一個(gè)周知的道理是，收入水平、認(rèn)知維度與價(jià)值觀念相近的群體，其生活方式更容易形成趨近性，這種趨近性往往深度關(guān)聯(lián)著社區(qū)生活的和諧底色——同一圈層成員的相互認(rèn)同，更可能形成良好的社區(qū)生活氛圍，甚至衍生出更深入的人際交往，進(jìn)而產(chǎn)生更多事業(yè)合作的可能。這種隱性的、非表面化的價(jià)值，恰恰是建國門9號(hào)的更獨(dú)特的價(jià)值所在。

我們認(rèn)為，這是“超級(jí)豪宅”必備的要素之一，也是超級(jí)豪宅區(qū)別于其他普通豪宅的關(guān)鍵所在。

總而言之，建國門9號(hào)私密性和潛在的圈層，構(gòu)成了一套與眾不同的價(jià)值體系，它已經(jīng)不再是一種生活方式的闡釋或演繹，而是一種價(jià)值體系和資源體系的交流、融合與碰撞。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步而言，這已經(jīng)不是一個(gè)普通的居所能夠承載的功能，而是成為某種具有平臺(tái)性質(zhì)的“場域”，衍生出某種推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)向前發(fā)展的力量。

叁

大師，在北京樓市已不鮮見，但是，建國門9號(hào)在建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域的大師陣容、過往履歷，恐怕都會(huì)是北京樓市的新高度所在。

項(xiàng)目在建筑、燈光、聲學(xué)、機(jī)電方面得到了世界級(jí)機(jī)構(gòu)的保障。美國BPI、英國奧雅納、香港金寶聲學(xué)以及PKL柏堅(jiān)聯(lián)創(chuàng)等機(jī)構(gòu)均是該項(xiàng)目的顧問公司。美國BPI代表了全球燈光技術(shù)的最高水平，目前全球超過30%的超高層建筑全部由BPI公司進(jìn)行設(shè)計(jì)的，比如自由女神像、中國尊、國貿(mào)三期、上海中心等。英國奧雅納則曾參與悉尼歌劇院、鳥巢、首都機(jī)場T3航站樓等舉世聞名的建筑工程。香港金寶聲學(xué)以其在噪音隔絕方面的專業(yè)技術(shù)而聞名，其經(jīng)驗(yàn)可以追溯到佘山世茂洲際酒店等項(xiàng)目。PKL博堅(jiān)聯(lián)創(chuàng)則參與了北京渣打銀行、鉆石交易中心等建筑的機(jī)電配置。

這些機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力，不僅確保項(xiàng)目在照明、建筑、隔音、機(jī)電等顯性維度達(dá)到世界級(jí)水準(zhǔn)，更將高標(biāo)準(zhǔn)滲透到隱蔽工程、功能細(xì)節(jié)等易被忽視的 “隱性領(lǐng)域”—— 無論是墻體內(nèi)部的管線排布、樓板的隔音降噪處理，還是機(jī)電系統(tǒng)的冗余設(shè)計(jì)，均以毫米級(jí)精度打磨，而恰恰是這些看不見的領(lǐng)域，往往對(duì)建筑功能、居住者的居住體驗(yàn)產(chǎn)生更深遠(yuǎn)的影響。

這只是在工程層面，在情緒價(jià)值和審美價(jià)值更大的設(shè)計(jì)層面，建國門9號(hào)的大師陣容仍然十分可觀。建筑設(shè)計(jì)由鄭方擔(dān)綱，他曾參與冬奧會(huì)場館冰絲帶、國家網(wǎng)球中心、國家速滑館、國家冰壺賽場的建筑設(shè)計(jì)。會(huì)所設(shè)計(jì)則由梁志天操刀，他的作品通常精致、典雅，代表作遍布上海、深圳、香港、新加坡等城市的頂級(jí)豪宅。園林景觀設(shè)計(jì)由戶田芳樹完成，他善于將自然元素與現(xiàn)代建筑融合。

此外這個(gè)項(xiàng)目在室內(nèi)精裝設(shè)計(jì)上，分別邀約國際頂尖大師設(shè)計(jì)，使每棟樓都擁有獨(dú)特的空間氣質(zhì)。其中，1號(hào)樓的室內(nèi)則由鄭忠先生負(fù)責(zé)，大量奢華酒店和高端住宅的室內(nèi)設(shè)計(jì)都出自他手。2號(hào)樓的室內(nèi)由李瑋珉先生負(fù)責(zé)，他的設(shè)計(jì)風(fēng)格現(xiàn)代、宜居而又不失質(zhì)感，代表作有眾所周知的北京壹號(hào)院、北京萬柳書院、深圳灣一號(hào)等項(xiàng)目。

五匠聯(lián)袂，一宅定音。所見皆藝，所居即藏。

圖4：空間尺度的運(yùn)用與功能性完美結(jié)合，又以景觀視野為襯托，內(nèi)外兼修（客廳效果圖）

在戶型設(shè)計(jì)方面，建國門9號(hào)也展現(xiàn)出諸多新意，在北京豪宅市場中并不多見。項(xiàng)目樓王鉆石戶型，實(shí)現(xiàn)了360度的采光觀景，這種一層一戶、超大角度觀景效果的產(chǎn)品在北京市場是難得一見的。而其他兩棟住宅樓利用獨(dú)有的大空間尺度做到三面采光，形成不一般的景觀視野，從不同方向觀景，體驗(yàn)完全不同。

圖5：臥室及景觀陽臺(tái)效果圖

此外，建國門9號(hào)在空間尺度和功能結(jié)合上也下了大功夫。270平米戶型在南側(cè)排布了雙套間，這在整個(gè)北京城市中心的目前所有新盤當(dāng)中可以說是屈指可數(shù)的。300平米戶型的主臥室面寬更是達(dá)到7.3米，還配置了一個(gè)外側(cè)的景觀陽臺(tái)，可以看到整個(gè)北京內(nèi)城的核心景觀天際線，是真正稀有的巨幕式觀景生活主臥。

在建筑材料的選用上，也很能說明體現(xiàn)細(xì)節(jié)亮點(diǎn)。采用了天然石材、金屬拉絲銅板、橡木飾面和夾膠玻璃等多種材質(zhì)結(jié)合，通過不同材質(zhì)的質(zhì)感彰顯內(nèi)斂而又不失品質(zhì)的調(diào)性，使得整體風(fēng)格沉穩(wěn)大氣。

圖6：臥室及衣帽間效果圖

在精裝打造上，配備旭格最高規(guī)格90系列門窗，頂級(jí)品牌 嘉格納系列廚電，德國勞斯（LEICHT）的櫥柜，瑞士勞芬的潔具，德國當(dāng)代的五金，還有大金中央空調(diào)、霍尼韋爾新風(fēng)系統(tǒng)、美國怡口凈水、德國鉑浪高的廚房水槽等等，這些品牌的使用無一不彰顯了其在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上的追求，都使得建國門9號(hào)成為北京樓市新的標(biāo)桿，重新定義了豪宅產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)。

建國門9號(hào)，是長安街二十年等來的回應(yīng)，是減量時(shí)代下不可再生的城市孤本。它不只是一處居所，更是一座與北京共榮的恒產(chǎn)坐標(biāo)。誰能擁有？唯有那些讀懂這座城市厚度、并愿與之共赴未來的時(shí)代同行者。

（文中所有圖片僅為效果圖，提及精裝品牌均為空間選配服務(wù)，最終以合同為準(zhǔn)）

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