壹

北京“真正的長安街”沿線近20年沒有新住宅項目的局面，將在2025年最后一個季度發(fā)生改變。帶來這種改變的，是“超級豪宅”——建國門9號。

圖1：真正的長安街沿線，20年后終于又迎來一個項目，在建國門9號，可以俯瞰長安街（效果圖）

貴為神州第一街的長安街，有三個版本。最長的是西起首鋼大門，東至通州運河廣場，長約55公里。次之的是東起國貿，西到公主墳，長度約為11.5公里。最短的是東起建國門，西到復興門，全長約為6.7公里。

擁有特殊意義的“十里長街”，即是指東起建國門西至復興門。從某種意義上而言，這才是“真正意義上的長安街”，也是首都真正的核心軸線所在。政治、經(jīng)濟、文化、國際交往資源分布密度最高的，也是這十里長街。這里是“核心中的核心”早已毫無疑問。

2017年9月，中共中央、國務院批復《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》（下稱城總規(guī)），明確提出了減量發(fā)展的路徑，規(guī)劃期內城鄉(xiāng)建設用地規(guī)模要減少約100平方公里，從而成為中國第一個以減量為目標的超大城市總規(guī)。

由此開始，北京建設力度被嚴格控制。四環(huán)以內的住宅供地力度隨之下降。“真正的長安街沿線”，地處核心區(qū)中的建設強度更是被嚴格限制，在我們的印象中，上一個在真正長安街沿線建成的純住宅，還要追溯到同在建國門附近的、20年前建成的貢院6號。

此后20年，在建國門到復興門這一段長安街的沿線上，便再無新住宅項目。直至2025年四季度，這個局面發(fā)生改變，位于建國門東南側的建國門9號即將入市，其蘊含的獨特而無法用數(shù)字衡量的重要價值，于此得以展示。

圖2：北京減量發(fā)展之下，核心地段成就了建國門9號世界級恒產（區(qū)位圖）

這是一個無可復制的地段價值。建國門9號坐落于北京城市的核心區(qū)域，東二環(huán)，毗鄰“神州第一街”十里長安街的東起點。向西步行可抵達故宮，向東則能方便地抵達國貿。這不僅僅是地理位置上的便利，更是歷史與現(xiàn)代、文化與經(jīng)濟的交匯。

推窗西望，可遠眺故宮的金頂，東望則可見CBD的燈火繁華，這種獨特的場景，使得建國門9號擁有了超越一般豪宅的價值。它所占據(jù)的，是中國乃至世界城市發(fā)展中最為稀缺的資源：不可再生、不可復制的城市核心土地。

除了核心區(qū)域的土地稀缺性，建國門9號所在的位置更是北京最為成熟的豪宅生活區(qū)和國際交往區(qū)。這里生活配套完善，SKP、國貿、銀泰中心、三里屯等高端娛樂、休閑場所和生活設施一應俱全，第一使館區(qū)、外交公寓等形成了濃厚的國際化氛圍。

北京是世界級都市，二環(huán)及長安街是北京真正的核心區(qū)，兩者交匯，建國門9號所處的位置，恰如其分地標定了其“世界級資產”的獨特地位，而一個蒸蒸日上的中國帶來的時代紅利之下，建國門9號，毫無疑問是世界級的、可傳承的“恒產”。

世界級的“恒產”，需要有高信譽和高專業(yè)能力的企業(yè)開發(fā)，才能使價值得以彰顯和保障。開發(fā)建國門9號的是首開集團，作為北京最重要的市屬國企之一，素有“一部首開史，半座北京城”的美譽，在新中國首都建設的重大工程和關鍵時點，首開都發(fā)揮了無可替代的作用。

首開集團對于建國門9號所處的區(qū)域也十分熟悉。早在20多年前，北京商品房市場起步初期，首開便在比鄰區(qū)域開發(fā)建設了華僑村，以當時超前的設計和良好的施工質量成為北京商品房市場起步初期的標桿項目之一，這也為首開積累了良好的市場口碑。以此論及對區(qū)域城市功能和客戶需求的理解程度，恐怕再無人出首開其右。

貳

如果將“誰能擁有如此價值的建國門9號”作為一個問題尋求答案，那么，“門檻”便是一個繞不開的話題。

如此價值，建國門9號是北京新一代的豪宅便已沒有爭議。不過，判斷一個豪宅的真正檔次和品質，除了地段，門檻是至關重要的考量因素。總價門檻的高低，直接篩選出不同的客群，進而決定了社區(qū)的純粹度，并最終影響社區(qū)的生活圈層。

這是一個在北京乃至全中國樓市都已被驗證的規(guī)律：起步面積越大，總價越高，社區(qū)的人群就越純粹。建國門9號絕對是符合這一規(guī)律的，“高門檻”構建了一個純粹的圈層社區(qū)。也將豪宅的門檻從總價、地段等硬性標準，提升到了圈層、生活方式等軟性標準，仔細思索，就能得知，豪宅、頂級豪宅都不足以概括，建國門9號至少在北京開辟了一個新的住房市場品類：超級豪宅。

建國門9號的住宅產品，起步面積為270平方米，最大面積可達893平方米。這意味著，該項目的起步門檻總價在4000萬以上，最高可達2億元，這是北京目前起步門檻最高的項目之一。這種高門檻從源頭上保證了社區(qū)的純粹性，只有具備相當經(jīng)濟實力的購房者才能進入。

圖3：建國門9號整個社區(qū)只有94戶，是一個靜謐的住區(qū)（效果圖）

項目臻選三梯兩戶格局，雙動線入戶，樓王更以一層一戶的尊榮尺度，將私密性推向極致。整盤僅獻94席，稀量臻藏，讓純粹與靜謐成為日常，出入之間，皆享隱貴生活。

門為界，亦為契。入此門者，共此呼吸。

這天然促成了階層相近的人群聚集。一個周知的道理是，收入水平、認知維度與價值觀念相近的群體，其生活方式更容易形成趨近性，這種趨近性往往深度關聯(lián)著社區(qū)生活的和諧底色——同一圈層成員的相互認同，更可能形成良好的社區(qū)生活氛圍，甚至衍生出更深入的人際交往，進而產生更多事業(yè)合作的可能。這種隱性的、非表面化的價值，恰恰是建國門9號的更獨特的價值所在。

我們認為，這是“超級豪宅”必備的要素之一，也是超級豪宅區(qū)別于其他普通豪宅的關鍵所在。

總而言之，建國門9號私密性和潛在的圈層，構成了一套與眾不同的價值體系，它已經(jīng)不再是一種生活方式的闡釋或演繹，而是一種價值體系和資源體系的交流、融合與碰撞。從經(jīng)濟發(fā)展和社會進步而言，這已經(jīng)不是一個普通的居所能夠承載的功能，而是成為某種具有平臺性質的“場域”，衍生出某種推動經(jīng)濟社會向前發(fā)展的力量。

叁

大師，在北京樓市已不鮮見，但是，建國門9號在建筑設計領域的大師陣容、過往履歷，恐怕都會是北京樓市的新高度所在。

項目在建筑、燈光、聲學、機電方面得到了世界級機構的保障。美國BPI、英國奧雅納、香港金寶聲學以及PKL柏堅聯(lián)創(chuàng)等機構均是該項目的顧問公司。美國BPI代表了全球燈光技術的最高水平，目前全球超過30%的超高層建筑全部由BPI公司進行設計的，比如自由女神像、中國尊、國貿三期、上海中心等。英國奧雅納則曾參與悉尼歌劇院、鳥巢、首都機場T3航站樓等舉世聞名的建筑工程。香港金寶聲學以其在噪音隔絕方面的專業(yè)技術而聞名，其經(jīng)驗可以追溯到佘山世茂洲際酒店等項目。PKL博堅聯(lián)創(chuàng)則參與了北京渣打銀行、鉆石交易中心等建筑的機電配置。

這些機構的專業(yè)能力，不僅確保項目在照明、建筑、隔音、機電等顯性維度達到世界級水準，更將高標準滲透到隱蔽工程、功能細節(jié)等易被忽視的 “隱性領域”—— 無論是墻體內部的管線排布、樓板的隔音降噪處理，還是機電系統(tǒng)的冗余設計，均以毫米級精度打磨，而恰恰是這些看不見的領域，往往對建筑功能、居住者的居住體驗產生更深遠的影響。

這只是在工程層面，在情緒價值和審美價值更大的設計層面，建國門9號的大師陣容仍然十分可觀。建筑設計由鄭方擔綱，他曾參與冬奧會場館冰絲帶、國家網(wǎng)球中心、國家速滑館、國家冰壺賽場的建筑設計。會所設計則由梁志天操刀，他的作品通常精致、典雅，代表作遍布上海、深圳、香港、新加坡等城市的頂級豪宅。園林景觀設計由戶田芳樹完成，他善于將自然元素與現(xiàn)代建筑融合。

此外這個項目在室內精裝設計上，分別邀約國際頂尖大師設計，使每棟樓都擁有獨特的空間氣質。其中，1號樓的室內則由鄭忠先生負責，大量奢華酒店和高端住宅的室內設計都出自他手。2號樓的室內由李瑋珉先生負責，他的設計風格現(xiàn)代、宜居而又不失質感，代表作有眾所周知的北京壹號院、北京萬柳書院、深圳灣一號等項目。

五匠聯(lián)袂，一宅定音。所見皆藝，所居即藏。

圖4：空間尺度的運用與功能性完美結合，又以景觀視野為襯托，內外兼修（客廳效果圖）

在戶型設計方面，建國門9號也展現(xiàn)出諸多新意，在北京豪宅市場中并不多見。項目樓王鉆石戶型，實現(xiàn)了360度的采光觀景，這種一層一戶、超大角度觀景效果的產品在北京市場是難得一見的。而其他兩棟住宅樓利用獨有的大空間尺度做到三面采光，形成不一般的景觀視野，從不同方向觀景，體驗完全不同。

圖5：臥室及景觀陽臺效果圖

此外，建國門9號在空間尺度和功能結合上也下了大功夫。270平米戶型在南側排布了雙套間，這在整個北京城市中心的目前所有新盤當中可以說是屈指可數(shù)的。300平米戶型的主臥室面寬更是達到7.3米，還配置了一個外側的景觀陽臺，可以看到整個北京內城的核心景觀天際線，是真正稀有的巨幕式觀景生活主臥。

在建筑材料的選用上，也很能說明體現(xiàn)細節(jié)亮點。采用了天然石材、金屬拉絲銅板、橡木飾面和夾膠玻璃等多種材質結合，通過不同材質的質感彰顯內斂而又不失品質的調性，使得整體風格沉穩(wěn)大氣。

圖6：臥室及衣帽間效果圖

在精裝打造上，配備旭格最高規(guī)格90系列門窗，頂級品牌 嘉格納系列廚電，德國勞斯（LEICHT）的櫥柜，瑞士勞芬的潔具，德國當代的五金，還有大金中央空調、霍尼韋爾新風系統(tǒng)、美國怡口凈水、德國鉑浪高的廚房水槽等等，這些品牌的使用無一不彰顯了其在產品細節(jié)上的追求，都使得建國門9號成為北京樓市新的標桿，重新定義了豪宅產品的標準。

建國門9號，是長安街二十年等來的回應，是減量時代下不可再生的城市孤本。它不只是一處居所，更是一座與北京共榮的恒產坐標。誰能擁有？唯有那些讀懂這座城市厚度、并愿與之共赴未來的時代同行者。

（文中所有圖片僅為效果圖，提及精裝品牌均為空間選配服務，最終以合同為準）

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