10月11日，住建部在國新辦新聞發(fā)布會上釋放重磅信號：

我國房地產市場已從“增量擴張”轉向“存量提質”的新階段。

數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間全國累計銷售新建商品住宅50億平方米，同時15個省區(qū)市二手房交易量首次超過新房。

這一里程碑式轉折意味著，傳統(tǒng)依賴土地拍賣和新房開盤的市場評估邏輯徹底失效，房地產行業(yè)正經歷從“蓋房子”到“管房子”的深刻變革。

在言叔看來，當前市場企穩(wěn)的判斷標準已從單一新房銷售轉向“新房+二手房”雙指標體系。

例如，東中部成熟省份的二手房交易占比突破50%后，存量流通效率成為市場穩(wěn)定器。

這一轉變直接影響購房決策——

核心城市次新房、改造后的老舊小區(qū)性價比凸顯，而遠郊新盤扎堆的開發(fā)模式面臨挑戰(zhàn)。

01

住建部數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間我國累計實施城中村改造項目2387個，改造老舊小區(qū)24萬個，帶動6400億元房地產相關專項債發(fā)行，同比增長89%。

這場由政策與資金雙輪驅動的城市更新浪潮，正在重塑城市肌理與民生圖景。

深圳、上海等地探索的“自主更新”模式成為典型樣本。

通過政策獎勵機制，業(yè)主可參與老舊小區(qū)改造方案制定，甚至實現(xiàn)“零成本升級”。

例如，上海某小區(qū)通過加裝電梯和節(jié)能改造，二手房掛牌價較周邊同類房源溢價15%。

言叔認為，這種“政府引導、市場參與、居民受益”的機制，激活了存量住房的資產價值，催生了加裝電梯、適老化改造等千億級產業(yè)鏈。

值得關注的是，專項債資金正加速向民生領域傾斜。

2025年前三季度，城中村改造專項債發(fā)行816億元，同比增長1.4倍，重點支持基礎設施補短板和公共服務均等化。

北京豐臺區(qū)馬家堡路68號院通過“原拆原建”模式，不僅消除了危舊樓房安全隱患，還通過產權置換實現(xiàn)居民房產增值，成為老舊小區(qū)改造的標桿案例。

02

隨著《住宅項目規(guī)范》于2025年5月1日正式實施，住房品質革命進入實質性階段。

新規(guī)明確住宅層高不低于3米、4層以上必須加裝電梯、樓板隔音降低10分貝等14項硬性指標。

這一新規(guī)，徹底打破“好房子=豪宅”的認知誤區(qū)。

上海、成都等地進一步優(yōu)化政策，例如放松陽臺計容面積計算規(guī)則，在提升居住舒適度的同時避免成本轉嫁。

住建部同步推進存量住房“逆生長”計劃，通過結構安全、節(jié)能性能、適老化及數(shù)字化改造，讓老房子升級為符合現(xiàn)代標準的“好房子”。

鄭州航空港區(qū)試點的近零能耗建筑，墻體保溫層厚度達12厘米，節(jié)能效率較國家標準提升45%，改造后的二手房租金上漲20%。這種“以舊換新”模式，既降低了居民改善成本，又激活了存量資產流動性。

在保障房領域，“好房子”建設同樣提速。山東要求新建保障房全面執(zhí)行二星級綠色建筑標準，綠色建材應用比例不低于50%，并配套智能家居系統(tǒng)實現(xiàn)老人跌倒報警、兒童安全監(jiān)測等功能。

截至2025年9月，全國已有750多萬套“保交樓”項目完成交付，司法處置優(yōu)先保障購房人權益機制逐步完善。

03

新模式構建進行時，意味著房地產正回歸民生本質。

住建部副部長董建國強調，房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的核心在于“人、房、地、錢”要素的精準配置。

“十五五”期間，住房發(fā)展規(guī)劃將聚焦“安居”與“提質”，告別“刺激增長”的舊邏輯，轉而通過城市更新、存量運營、品質提升等新路徑，構建房地產發(fā)展新模式。

這場變革不僅關乎行業(yè)轉型，更深刻影響普通人的生活。

未來五年，房產將逐步褪去“投資品”屬性，回歸“民生品”本質。

對于購房者而言，關注“層高、電梯、隔音”等硬指標，比追逐“綠化率、容積率”的營銷話術更具實際意義。

對于開發(fā)商，從“開發(fā)驅動”轉向“運營驅動”將成為生存必修課。正如李宇嘉所言：“房地產的黃金時代并未結束，而是以更理性、更可持續(xù)的方式延續(xù)?！?/p>

作者：言叔，資深財經評論員，堅信 “認知才是最大的不動產”。關注我，用不一樣的視角看世界。