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作者 | 王澤紅

經(jīng)過(guò)半年多調(diào)查取證，“新城系”之間的資金往來(lái)謎團(tuán)，終于揭開(kāi)了。

近期，新城控股與新城悅服務(wù)先后發(fā)布公告，曝出雙方存在高額往來(lái)資金，并披露了這筆關(guān)聯(lián)交易如何規(guī)避監(jiān)管系統(tǒng)、在財(cái)報(bào)中隱身的幕后操作，同時(shí)詳述了前因后果。

根據(jù)新城控股更正后的2024年財(cái)報(bào)，關(guān)聯(lián)方資金拆借一欄，從上個(gè)版本的“不適用”，更正為2023年、2024年分別拆借18億元、51.7億元，往來(lái)資金高達(dá)69.7億元。

“不適用”是財(cái)務(wù)報(bào)表中的常用語(yǔ)，意思是無(wú)關(guān)或未發(fā)生，即新城控股未向關(guān)聯(lián)方拆借資金；如今卻又憑空冒出69.7億元往來(lái)資金，新城控股解釋稱(chēng)是工作人員疏忽，導(dǎo)致原披露的報(bào)告中部分內(nèi)容錯(cuò)誤。

但從新城悅服務(wù)披露的調(diào)查細(xì)節(jié)看，卻本非如此，資金往來(lái)主要由時(shí)任執(zhí)行董事楊博策劃，并在其助理和3名財(cái)務(wù)人員協(xié)助下完成，目的是解決新城控股的短期資金需求。

楊博是在新城控股員工的要求下，才操作的違規(guī)轉(zhuǎn)賬。為規(guī)避新城悅服務(wù)的SAP系統(tǒng)審批流程，他指示財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理使用定制紙質(zhì)審批單轉(zhuǎn)賬，財(cái)務(wù)管理中心員工則負(fù)責(zé)從SAP系統(tǒng)中刪除銀行轉(zhuǎn)賬記錄。

至此，籠罩“新城系”長(zhǎng)達(dá)半年的資金疑云終于消散。事件脈絡(luò)清楚后，新城悅服務(wù)罷免了楊博執(zhí)行董事及首席運(yùn)營(yíng)官職務(wù)，解開(kāi)了復(fù)牌的關(guān)鍵一環(huán)。

調(diào)查結(jié)果：

系高管個(gè)人操作，69.7億借款已清償

事件起始于今年3月，當(dāng)時(shí)的新城悅服務(wù)核數(shù)師羅兵咸永道，在審計(jì)其2024年度財(cái)務(wù)報(bào)表過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)多筆未披露的關(guān)聯(lián)交易：

羅兵咸永道曾在辭任報(bào)告中提到，雙方之間的部分關(guān)聯(lián)資金往來(lái)，與銀行對(duì)賬單金額不一致，且未在相關(guān)銀行明細(xì)賬中進(jìn)行會(huì)計(jì)記錄，全年資金流出及流入金額合計(jì)達(dá)22.7億元。

這些關(guān)聯(lián)資金往來(lái)沒(méi)有被董事會(huì)批準(zhǔn)，也未履行相關(guān)披露程序�；诖�，羅兵咸永道拒絕簽字，導(dǎo)致新城悅服務(wù)2024年業(yè)績(jī)報(bào)告、2025年半年報(bào)延遲刊發(fā)，從今年4月1日起停牌至今。

今年3月25日，新城悅服務(wù)成立獨(dú)立調(diào)查委員會(huì)，并委任富�，敐蔀楠�(dú)立法證會(huì)計(jì)師，對(duì)關(guān)聯(lián)方資金往來(lái)進(jìn)行調(diào)查，由此展開(kāi)了長(zhǎng)達(dá)半年的調(diào)查周期。

審查期間，富�，敐墒占黝�(lèi)數(shù)據(jù)，包括已識(shí)別人士的電腦、郵件、通訊記錄，以及SAP系統(tǒng)上的銀行交易刪除記錄、銀行流水、資金往來(lái)的紙質(zhì)審批單等，涉及人員包括若干董事、高管和員工，并進(jìn)行了面談。

最終的結(jié)果顯示，有五個(gè)銀行賬戶(hù)的交易記錄，與新城悅服務(wù)明細(xì)賬記錄存在差異，當(dāng)中兩個(gè)銀行賬戶(hù)與羅兵咸永道所識(shí)別的賬戶(hù)相符。

往來(lái)資金方面，2023年拆借的18億元、2024年的51.7億元，年內(nèi)最高未償還金額分別為7億元、8億元。但除2023年的一筆資金往來(lái)外，新城悅服務(wù)轉(zhuǎn)賬于上海悅崧的資金均于同月償還，到2023年末及2024年末均無(wú)錄得任何關(guān)聯(lián)方資金往來(lái)的未償還結(jié)余。

調(diào)查結(jié)果還強(qiáng)調(diào)，除楊博之外，新城悅服務(wù)其他現(xiàn)任董事或高管，并未參與關(guān)聯(lián)方資金往來(lái)。

上海悅崧為新城控股旗下企業(yè)，也是此次違規(guī)轉(zhuǎn)賬的流轉(zhuǎn)渠道，而新城控股與新城悅服務(wù)同屬“新城系”企業(yè)，兩者雖在股權(quán)結(jié)構(gòu)上為獨(dú)立上市公司，但也均由王振華實(shí)際控制，互屬兄弟公司，構(gòu)成上市規(guī)則定義的關(guān)連方。

但資金往來(lái)未履行董事會(huì)審批，且未按港交所規(guī)定披露，違反了相關(guān)的上市規(guī)則。對(duì)于楊博不當(dāng)行為，新城悅服務(wù)最終給予了罷免職務(wù)的紀(jì)律處分，同時(shí)加強(qiáng)了內(nèi)控措施。

新城控股困局：

一年內(nèi)到期債務(wù)135.5億，資金缺口43.67億

此次披露的調(diào)查結(jié)果中，新城悅服務(wù)詳細(xì)闡述了關(guān)聯(lián)方資金往來(lái)的理由，核心因素是新城控股面臨現(xiàn)金流壓力，需要拆借資金用于償還到期債務(wù)和保交付。

但除此之外，也暴露出新城悅服務(wù)對(duì)于新城控股的依賴(lài)性，從2022年至2024年期間，其約60%的物業(yè)管理收入來(lái)自新城控股。

新城悅服務(wù)認(rèn)為，若新城控股因資金不足而無(wú)法保交付，將對(duì)其產(chǎn)生不利影響，協(xié)助解決其短期資金需求在商業(yè)考量上屬合理。

據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，楊博個(gè)人也有此擔(dān)憂(yōu)，恐新城控股移交的管理物業(yè)數(shù)量減少，影響新城悅服務(wù)的收入來(lái)源，并對(duì)其個(gè)人表現(xiàn)與能力產(chǎn)生負(fù)面評(píng)價(jià)，才同意新城控股員工提出的資金往來(lái)要求。

該員工并非普通員工，主要負(fù)責(zé)新城控股的財(cái)務(wù)管理及融資事宜，因面臨償債及保交付資金壓力，于是向楊博提出資金申請(qǐng)。

目前，新城控股是地產(chǎn)行業(yè)中少數(shù)保持“零違約”記錄的民營(yíng)房企之一。但此次事件，也進(jìn)一說(shuō)明了新城控股的巨大壓力。

如今，其資金承壓局面還在繼續(xù)，截至6月底，新城控股合并口徑有息債務(wù)余額為 522.76億元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)為135.5億元，一年以上債務(wù)為387.26億元；此外，其尚有應(yīng)付賬款389.77億元，主要是欠供應(yīng)商和工程方的款項(xiàng)。

從現(xiàn)金流來(lái)看，新城控股擁有的貨幣資金為 91.83億元，當(dāng)中受限貨幣資金為 32.01億元，可自由動(dòng)用資金約59.82億元，難以覆蓋短期債務(wù)。

今年以來(lái)，新城控股憑借吾悅廣場(chǎng)進(jìn)行了多項(xiàng)融資，除了經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸之外，正在推進(jìn)公募 REITs、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS、PRE-REITs等多層級(jí) REITs 產(chǎn)品。

10月9日，其還新發(fā)行了一筆1.6億美元的債券，票面年息11.88%，主要用于償還其一年內(nèi)到期的境外中長(zhǎng)期債務(wù)。

過(guò)往兩年，因高管的違規(guī)拆借及多渠道融資，新城控股在公開(kāi)市場(chǎng)保持良好的信用記錄。如今在往來(lái)資金事件曝光后，能否繼續(xù)取得兄弟公司的資金助力，以及繼續(xù)保持零違約記錄，成為一個(gè)未知數(shù)。