10月整體成交總量規(guī)?；?qū)⒀永m(xù)低位波動(dòng)，絕對(duì)量與9月持平或小幅微降

◎ 文 / 俞倩倩

經(jīng)文化和旅游部數(shù)據(jù)中心測算，國慶中秋假日8天，全國國內(nèi)出游8.88億人次，較2024年國慶節(jié)假日7天增加1.23億人次；國內(nèi)出游總花費(fèi)8090.06億元，較2024年國慶節(jié)假日7天增加1081.89億元。相較而言，樓市表現(xiàn)則略顯平淡，22個(gè)重點(diǎn)城市認(rèn)購面積同環(huán)比下降超3成，熱點(diǎn)二線城市成都、杭州等短期內(nèi)市場熱度延續(xù)，廣州、武漢、鄭州等維持弱修復(fù)行情。標(biāo)桿房企同比也大幅下滑，部分企業(yè)腰斬。當(dāng)前熱銷項(xiàng)目仍集中在核心區(qū)改善盤和大折扣力度剛需盤，二手房同比“腰斬”跌幅大于新房，預(yù)期10月整體成交延續(xù)低位徘徊，同比跌幅仍有進(jìn)一步擴(kuò)大的可能。

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新房認(rèn)購：22城同環(huán)比降超3成

京滬深新政提振效果遞減

考量到備案數(shù)據(jù)或?qū)⒀舆t，我們同時(shí)結(jié)合了克而瑞城市機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)，可以看到，十一中秋雙節(jié)假期（2025年10月1日-10月8日，下同）認(rèn)購表現(xiàn)較為平淡，22個(gè)重點(diǎn)城市十一假期認(rèn)購面積僅為160.9萬平方米，環(huán)比下降38%，同比下降33%，回暖動(dòng)力略顯不足。

?結(jié)合項(xiàng)目來訪數(shù)據(jù)來看，不同城市還是呈現(xiàn)出顯著的差異化行情：

一是短期內(nèi)出臺(tái)新政的北京、上海、深圳等，國慶樓市反響平平，以北京為例，今年808新政效果不及去年930新政，雖然客戶來訪量和認(rèn)購量較9月周均有了顯著回升，但同比去年分別下降43%和65%，轉(zhuǎn)化率僅為5%，較去年同期下降2pcts。上海重點(diǎn)監(jiān)測項(xiàng)目的訪交數(shù)據(jù)來看，整體數(shù)據(jù)波動(dòng)于常規(guī)周度無異，整體維持平穩(wěn)，新政對(duì)假日樓市并無明顯促進(jìn)作用。深圳市場聚焦“以價(jià)換量”，各樓盤促銷策略趨同，主推特價(jià)房；但市場反應(yīng)平淡，新房認(rèn)購面積環(huán)比跌幅7成，客戶觀望情緒依舊濃厚。

二是熱點(diǎn)二線城市成都、杭州等短期內(nèi)市場熱度延續(xù)。其中杭州2025年國慶前后成交規(guī)模同比持平，首開去化率與與2022年相當(dāng)，加推去化率創(chuàng)新高，房企進(jìn)一步搶收。其中蕭山區(qū)兩盤首開，其中3.18萬元/平剛需盤去化率為47%，而4.6萬元/平改善盤去化售罄。

成都十一期間盤均來訪量為122組，環(huán)比大增90%，盤均成交量為5套，環(huán)比增長67%。四成項(xiàng)目銷量翻番，而整體成交規(guī)模仍處中低位水平。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，成都十一期間中心城區(qū)項(xiàng)目線下來訪成交量較9月周均有明顯回升，其中8成項(xiàng)目來訪量漲幅超20%，約35%來訪量翻番；過半項(xiàng)目銷量大幅上漲（漲幅超20%），約4成銷量翻番；但從成交規(guī)模看，僅17%項(xiàng)目銷量超10套，3成項(xiàng)目銷量3-10套，半數(shù)項(xiàng)目銷量2套以內(nèi)，前期基數(shù)過低，銷量雖有回升，但仍處中低位。

三是廣州、武漢、鄭州等維持弱修復(fù)行情，廣州十一期間因價(jià)格基本筑底，優(yōu)惠讓利幅度與五一期間變化不大，其中46%項(xiàng)目促銷基本持平，加大優(yōu)惠項(xiàng)目降價(jià)幅度集中在5-10%，其中中心區(qū)整體降幅較少，主要輸出部分特價(jià)房源作為噱頭宣傳吸引客戶來訪。因而黃金周期間售樓處來訪人氣熱度明顯優(yōu)于9月周均，部分熱盤認(rèn)購實(shí)現(xiàn)翻倍增長。從開盤去化率來看，“比上不足比下有余”：國慶期間廣州16盤推新，去化率微17%，同比增長12pcts，較2023年同期仍降5pcts。

武漢受限于新增供應(yīng)不足，短期內(nèi)市場熱度穩(wěn)中有增。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，十一假期來訪環(huán)比9月周均上漲164%，認(rèn)購提升246%，整體轉(zhuǎn)化率較9月明顯提升；同期來看，來訪下滑12%，認(rèn)購下滑24%。多項(xiàng)目選擇假期前入市，假期間推盤大幅減少，推量同比下滑超七成；除城建外，多數(shù)房企因在售項(xiàng)目可售貨源量減少，業(yè)績表現(xiàn)明顯低于同期。

鄭州如是，供給受限之下，訪交出現(xiàn)周期性小高峰。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，鄭州十一期間主城區(qū)28個(gè)主力項(xiàng)目單盤周來訪251組，環(huán)比9月4周上漲72%，單盤周均成交13.2套，環(huán)比9月4周上漲180%；十一期間來訪及認(rèn)購均出現(xiàn)小高峰，單周熱度超過今年五一期間，達(dá)到25年新高度。

四是諸如天津、重慶、長沙等城市復(fù)蘇動(dòng)能明顯不足，仍處低谷。以天津?yàn)槔?，國慶期間全市代表項(xiàng)目單盤到訪均值微139組，同比到訪量微增2%，單盤認(rèn)購均值微7套，同比下降達(dá)46%，近三年國慶假期同期最低值。持銷項(xiàng)目借國慶假期價(jià)格調(diào)整，提升熱度，最大降幅達(dá)20%。因客戶觀望情緒加劇，疊加項(xiàng)目降價(jià)無序使得客戶預(yù)期持續(xù)拉低，假期銷量不及預(yù)期。

再如重慶，國慶周新房認(rèn)購?fù)瑯永涞瑒傂枵急瘸掷m(xù)上升。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，國慶期間認(rèn)購面積僅為8.2萬平方米，同比降幅高達(dá)42%。今年國慶市場剛需成為絕對(duì)主力，100M以下剛需戶型成交59%，其中80-100m面積段成交占比上漲11%，成交占比發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化;總價(jià)方面，150萬以下產(chǎn)品成交占比65%，占據(jù)主力地位，改善市場持續(xù)萎縮，相較9月占比收縮3%。

長沙十一期間市場表現(xiàn)遠(yuǎn)低于去年同期，客戶入市意愿不足，置業(yè)信心仍未得到修復(fù)。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，長沙國慶期間認(rèn)購面積同環(huán)比降幅均接近4成，在折扣力度無增強(qiáng)、新增多樣化案場活動(dòng)的背景下，項(xiàng)目來訪量并未實(shí)現(xiàn)普遍性上漲，成交套數(shù)也不高，整體來看節(jié)日期間的案場轉(zhuǎn)化率同樣差強(qiáng)人意。

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項(xiàng)目去化表現(xiàn)：核心區(qū)產(chǎn)品力強(qiáng)改善盤

+大折扣剛需盤熱銷

盤點(diǎn)各城市十一假期項(xiàng)目去化情況，熱銷盤除了一些供應(yīng)稀缺核心區(qū)域的改善盤之外，更多為折扣力度較大的剛需盤，居民購房更多會(huì)權(quán)衡區(qū)位配套、產(chǎn)品、價(jià)格等綜合因素，強(qiáng)調(diào)極致性價(jià)比。

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新房成交備案：供給制約下45城同比降20%

僅一線保持增勢

從供應(yīng)層面來看，2025年十一中秋假期房企整體推盤積極性一般：合肥、青島、武漢等城十一期間集中推盤，首開和加推項(xiàng)目個(gè)數(shù)均在3-4個(gè)不等，余下多數(shù)城市僅零星項(xiàng)目加推，而諸如深圳、寧波、徐州等城市十一期間并無首開和加推項(xiàng)目，仍以續(xù)銷為主。

從CRIC監(jiān)測的十一假期成交備案數(shù)據(jù)來看，45個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市累計(jì)成交65.49萬平方米，環(huán)比大降81%，同比下降20%，與今年五一假期相比下降16%。其中一線韌性較強(qiáng)，同比持增53%，與今年五一假期相比僅微降6%，在新政利好支撐下，止跌企穩(wěn)態(tài)勢初顯。

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二手房成交同比“腰斬”跌幅高于新房

京穗深廬寧等穩(wěn)步回調(diào)

五一間整體二手房成交同比跌幅高于新房，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，十一中秋雙節(jié)假期8個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交套數(shù)僅5029套，環(huán)比下降43%，同比下降55%，整體表現(xiàn)較為慘淡。

分城市來看，呈現(xiàn)出“跌多漲少”行情：北京、廣州、深圳、合肥、杭州等穩(wěn)步回調(diào)，市場相對(duì)低迷，其中北京同比跌幅高達(dá)76%居首。南京同樣迎來了同環(huán)比“腰斬”行情，市場熱度不及9月周末。通過第三方監(jiān)測數(shù)據(jù)，國慶期間南京日均成交92套，較9月周末日均成交下降52%；日均帶看量4350組，較9月周末帶看下降42%，國慶期間客戶看房購房意愿持續(xù)放緩。僅青島二手房因去年基數(shù)較低原因，同比漲幅顯著，主要是基于當(dāng)前“以價(jià)換量”延續(xù)。

總體來看，十一市場延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢，北京、上海、深圳等新政刺激效應(yīng)遞減，樓市表現(xiàn)相對(duì)平淡，杭州、成都等熱點(diǎn)城市短期內(nèi)市場熱度得以延續(xù)，杭州去化率延續(xù)高位，成都四成項(xiàng)目銷量翻番；而廣州、武漢、鄭州等延續(xù)弱復(fù)蘇行情，十一期間訪交皆有回升，但與去年同期仍有差距，還有少數(shù)城市諸如天津、重慶、長沙等城市復(fù)蘇動(dòng)能明顯不足，仍處低谷。預(yù)判10月，我們認(rèn)為，整體成交總量規(guī)模或?qū)⒀永m(xù)低位波動(dòng)，絕對(duì)量與9月持平或小幅微降，基于去年 10 月基數(shù)較高，成交單月同比降幅仍將有進(jìn)一步擴(kuò)大的可能。事實(shí)上，即便是短期內(nèi)政策利好的京滬深等熱點(diǎn)城市，政策對(duì)市場的提振效應(yīng)也呈現(xiàn)出邊際遞減現(xiàn)象，成都、重慶、武漢等四代宅等新規(guī)項(xiàng)目集中入市也對(duì)客戶產(chǎn)生了分流作用，樓市止跌回穩(wěn)趨勢仍有待觀察。

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