今年1-9月，溫州市區(qū)累計(jì)出讓9宗商住用地，主要集中在鹿城、甌海兩區(qū)。

從出讓結(jié)果來看，低密地塊仍是觸發(fā)高溢價(jià)的“制勝法寶”，如溫州市甌海區(qū)仙巖鎮(zhèn)區(qū)F-02-01地塊、溫州市中央綠軸區(qū)域G-50b地塊、溫州市甌海區(qū)溫州中學(xué)街坊A-02地塊3宗地塊，均有較高的溢價(jià)率，并且吸引了民企拿地。

當(dāng)然，市區(qū)核心地塊的熱度也很高，像溫州市核心片區(qū)洪殿單元D-10、E-02地塊這種上規(guī)模的大體量地塊，對(duì)央企的吸引力不小。

除此之外，非核心區(qū)的地塊雖有第四代住宅加持，但依舊是城投托底。

接下來，市區(qū)有3宗宅地已掛牌等待出讓，分別是溫州市豐雙片區(qū)鞋都單元F-28地塊、溫州市核心片區(qū)吳橋單元A-07地塊、溫州市中央綠軸區(qū)域G-30c地塊。

具體情況，接著看。

即將出讓的3宗宅地雖然都能享受第四代住宅政策，但溫州市核心片區(qū)吳橋單元A-07地塊、溫州市中央綠軸區(qū)域G-30c地塊出讓政策有些許不同，低密產(chǎn)品相關(guān)政策又收緊了。

先來看下老規(guī)則的溫州市豐雙片區(qū)鞋都單元F-28地塊。

該地塊位于鹿城區(qū)豐門街道嵇師村，出讓面積28344.15㎡，容積率1.5-2.5，建筑面積70860㎡。其中各兼容功能（零售商業(yè)用地、餐飲用地）建筑面積≤21258㎡，建筑密度≤30%，綠地率≥35%，建筑高度≤54米。

地塊起拍價(jià)21700萬元，起拍樓面價(jià)約3062元/㎡，將于10月27日正式出讓。

地塊區(qū)位圖

地塊北側(cè)2公里范圍內(nèi)，今年5月8日出讓了3宗商住地，由鹿城區(qū)城景城市建設(shè)有限公司包攬。

地塊位置圖/來源好地大數(shù)據(jù)

新規(guī)的2宗地塊也頗有意思，綠軸地塊的關(guān)注度最高，吳橋地塊竟是塊“回鍋肉”。

溫州市中央綠軸區(qū)域G-30c地塊位于鹿城區(qū)南匯街道上田村，月落垟路與府東路交匯處東面，東北側(cè)為S1線，南面為圣門錦園（甌海），西南側(cè)為翡翠天地（甌海）。

地塊區(qū)位圖

地塊出讓面積12554.37平方米（約18 畝），容積率為2.1-2.81，住宅建筑面積不大于26363平方米，建筑密度≤30%，綠地率≥35%。起始總價(jià)25090萬元，起始樓面價(jià)約9517元/㎡，將于11月7日正式出讓。

其中，該地塊的建筑高度≤80米（且住宅≥24米），且新建住宅建筑高度最高部分與最低部分高度比不超過3：1。

按照3:1的要求，假設(shè)是容積率2.1的地塊，市區(qū)（除龍灣）住宅一般限高80米，將無法通過“極限規(guī)劃”出現(xiàn)落差極大的高層+疊墅（上下疊）產(chǎn)品。但住宅限低24米，意味著有條件做上中下三疊，高低配仍有操作空間。

另外該地塊要求200平以上房源要大于40套，意味著大面積房源的占比要接近1/3，也就是建議打造高端改善小區(qū)。

地塊現(xiàn)狀圖

只不過，從地塊周邊的配套條件來看，有一定難度。就區(qū)位條件來說，雖然占著“鹿城+綠軸”的名，但更靠近甌海，遠(yuǎn)離綠軸核心區(qū)，屬于是很雞肋的定位了。

加上離輕軌站又很近，總不能打造一個(gè)豪宅“輕軌盤”吧。

溫州市核心片區(qū)吳橋單元A-07地塊位于鹿城區(qū)南郊街道，北面是順錦文創(chuàng)園，西面是萬科翡翠心湖。地塊起始總價(jià)約18900萬元，起始樓面價(jià)約6812元/㎡，將于10月31日正式出讓。

地塊區(qū)位圖

地塊占地面積約19.8畝（約13211.59㎡），容積率為2.1-2.8，住宅和兼容的商服建筑面積之和≤27745㎡，建筑高度≤80米（且住宅≥24米），且新建住宅建筑高度最高部分與最低部分高度比不超過3：1。

吳橋地塊的規(guī)劃條件和綠軸地塊類似，收緊了高低配政策。不過，吳橋地塊周邊多為廠房、宿舍樓，城市界面一般，軟環(huán)境稍弱一些，做高端改善小區(qū)估計(jì)有難度。

地塊現(xiàn)狀圖

另外，該地塊是二次出讓。2024年8月該地塊由溫州市鹿城區(qū)大承城市建設(shè)有限公司以1.47億元的底價(jià)競(jìng)得，綜合樓面價(jià)約5563元/㎡。后在今年8月土地被回收，并重新修改控規(guī)和地塊指標(biāo)。

來源溫州市自然資源和規(guī)劃局鹿城分局

那么，這三宗地塊是否會(huì)引發(fā)土拍大戰(zhàn)呢？我們拭目以待。