又一座城市，倒戈了。

臨近放假，邵陽(yáng)著急忙慌地發(fā)布了房產(chǎn)新政。

此次的邵陽(yáng)新政明確對(duì)商品住房銷售制度進(jìn)行了改革：新出讓的土地，未明確預(yù)售條件的，邵陽(yáng)市將全面實(shí)行現(xiàn)房出售，從源頭上減少交易糾紛。

或許，你對(duì)這座城市還不大了解，這里就給大家做個(gè)簡(jiǎn)單的介紹——

這是一座政策工具箱被掏空的城市。

截至目前，邵陽(yáng)的樓市政策包括但不局限于——

1.房票安置制度。

通過(guò)房票安置的方式，將拆遷戶化作購(gòu)買(mǎi)力，助力市場(chǎng)的存量商品房去化。

2.加大購(gòu)房力度支持。

對(duì)購(gòu)買(mǎi)市城區(qū)新建商品住宅的全日制碩士研究生學(xué)位及以上畢業(yè)生、符合國(guó)家生育政策生育三孩的家庭，每個(gè)家庭給予購(gòu)房補(bǔ)貼2萬(wàn)元。

3.公積金優(yōu)化。

普通群體最高貸款額度由60萬(wàn)元提高至70萬(wàn)元，二孩家庭最高可貸80萬(wàn)元，三孩家庭由80萬(wàn)元提高至90萬(wàn)元，并且父母、子女購(gòu)房時(shí)公積金可互助使用。

4.契稅減免。

邵陽(yáng)市城區(qū)購(gòu)買(mǎi)新建商品房，在3個(gè)月內(nèi)全部繳清交易契稅的，由市財(cái)政部門(mén)給予購(gòu)房人50%契稅補(bǔ)貼。

5.第四代住宅。

邵陽(yáng)市也進(jìn)行了第四代宅的研發(fā)。

關(guān)于第四代宅的作用我們也很清楚了，通過(guò)產(chǎn)品的迭代，刺激市場(chǎng)上的購(gòu)買(mǎi)力。

以上能看出，邵陽(yáng)已經(jīng)用出了全力，再也沒(méi)有新政策可出。

這是一座房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有支撐的城市。

根據(jù)《邵陽(yáng)市2024 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，

2024年全市商品房銷售面積365.8萬(wàn)平方米，同比下降16.4%。

其中，住宅銷售面積347.7萬(wàn)平方米，同比下降17%。商品房銷售額167億元，同比下降13.9%。商品房銷售均價(jià)4566.3元/平方米，同比上漲2.9%。

與此同時(shí)，邵陽(yáng)市人口總量持續(xù)下降。

2020年以前，邵陽(yáng)每年出生人口在8萬(wàn)以上。

2021年，邵陽(yáng)出生人口僅6萬(wàn)人。

2024年，再一次降低至5.2萬(wàn)人。

2020年以前，邵陽(yáng)的常住人口超700萬(wàn)人。

2021年，邵陽(yáng)常住人口猛地降低至636萬(wàn)人。

2024年，邵陽(yáng)常住人口又降至630萬(wàn)人。

邵陽(yáng)市的新增人口在下降的同時(shí)，還有大量的常住人口外流。

對(duì)于這樣的城市，我們有一個(gè)很清晰的認(rèn)知——

它的市場(chǎng)，很差。

如果從土拍市場(chǎng)出發(fā)，那么它大概很難有土地的成交。

事實(shí)也確實(shí)如此，邵陽(yáng)市最近的一宗土地出讓已經(jīng)要追溯到10個(gè)月以前。

而就是這樣一座城市，竟然要搞現(xiàn)房銷售。

對(duì)于現(xiàn)房銷售，我們也有一個(gè)很清晰的認(rèn)知——

雖然現(xiàn)房銷售給買(mǎi)房人提供了極大的安全感，但是開(kāi)發(fā)商并不愿意拿要求現(xiàn)房銷售的宅地。

因?yàn)槟靡蛔诂F(xiàn)房銷售的宅地，開(kāi)發(fā)商需要付出更多的資金成本。

更讓人驚訝的是，

現(xiàn)房銷售的城市不止邵陽(yáng)一個(gè)，并且這些城市的基本盤(pán)與邵陽(yáng)大差不差！

無(wú)奈的“邵陽(yáng)們”。

自2024年以來(lái)，現(xiàn)房銷售的比例就在提升。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年前8個(gè)月我國(guó)現(xiàn)房銷售占比升至26.4%，較2021年的低點(diǎn)增長(zhǎng)16個(gè)百分點(diǎn)。

那么，哪些城市在進(jìn)行現(xiàn)房銷售？

他們是晉江、宜豐、常山、江門(mén)、上饒……大多數(shù)城市，正如今天的邵陽(yáng)。

咱們今天就以邵陽(yáng)市為例，走入這類城市的市場(chǎng)。

2019年-2020年，屬于邵陽(yáng)樓市的巔峰期。

土拍市場(chǎng)，邵陽(yáng)創(chuàng)下了歷史紀(jì)錄——

一年出讓住宅用地137公頃，是2018年出讓總量的4倍有余。

新房市場(chǎng)，量?jī)r(jià)齊升——

2016年，邵陽(yáng)新房成交總量不到9000套。

2017年，新房成交量漲至約15000套。

2019年，新房成交量超過(guò)17000套，相比2016年又接近翻了一倍。

與此同時(shí)，

2019年，邵陽(yáng)新房均價(jià)5255元/㎡，與2016年相比，漲了1600元/㎡。

當(dāng)然，這僅是新房均價(jià)，我們還在找到更貴的例子——

步步高新天地·云璽單價(jià)超7000元/㎡；城南1號(hào)，單價(jià)達(dá)7200元/㎡；恒大未來(lái)城，單價(jià)區(qū)間為6500-6900元/㎡；碧桂園·龍灣，單價(jià)6800元/㎡；和盛中央城，單價(jià)區(qū)間為5800-6800元/㎡……

2021年后，轉(zhuǎn)折開(kāi)始了。

2019年至2023年，邵陽(yáng)新房成交套數(shù)從原來(lái)超出17000套一路猛降至5000套。

降幅達(dá)70%。

去年年底，邵陽(yáng)新房均價(jià)為4500元/㎡。

降幅14%。

看到此，你可能就懵逼了。

成交量猛降，價(jià)格微降，這并不符合邏輯。

而且，現(xiàn)在大多數(shù)城市動(dòng)輒降幅30%、50%，邵陽(yáng)能有這么抗跌嗎？

還得從邵陽(yáng)的政策說(shuō)起，

2021年12月，邵陽(yáng)就發(fā)布了“限跌令”——

嚴(yán)禁低價(jià)傾銷。以2021年度土地、建材、人工等價(jià)格為基準(zhǔn)，經(jīng)相關(guān)部門(mén)測(cè)算，普通商品房住宅毛坯開(kāi)發(fā)建設(shè)成本價(jià)在4200元/㎡以上，精裝房成本價(jià)應(yīng)在5200元/㎡以上。

正是如此，讓邵陽(yáng)明面上的房?jī)r(jià)不至于跌得太過(guò)難看。

此外，還有一個(gè)關(guān)鍵原因——

邵陽(yáng)波折的供應(yīng)。

2020年，邵陽(yáng)住宅出讓面積達(dá)137公頃；

2021年，67公頃；

2022年，35公頃；

2023年，96公頃。

四年的轉(zhuǎn)折變化，我們能看出邵陽(yáng)的不甘心——

盡管市場(chǎng)在持續(xù)地往下走，但是土拍市場(chǎng)被人為推高。

2023年，邵陽(yáng)成交了24塊地，將近一半的地被城投兜底。同年，邵陽(yáng)35個(gè)項(xiàng)目取得了預(yù)售許可證，來(lái)了一波供應(yīng)高潮。

一邊是日漸走低的成交量，一邊是源源不斷的供應(yīng)，結(jié)果不言而喻。

簡(jiǎn)單舉個(gè)例子，

2019年，和盛中央城開(kāi)盤(pán)單價(jià)區(qū)間為5800-6800元/㎡。

今年，和盛中央城仍然在售，目前該盤(pán)單價(jià)4000元/㎡出頭，但少有人問(wèn)津。

這就是邵陽(yáng)樓市的寫(xiě)照——

掛著價(jià)格隨緣賣(mài)，能賣(mài)一套是一套。

這樣的價(jià)格，當(dāng)然不能等同邵陽(yáng)房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。

期房，很難存活在三四線城市。

通過(guò)邵陽(yáng)樓市，我們能得出一個(gè)結(jié)論：

由于成交的低迷，以及后續(xù)的供應(yīng)堆積，大量的期房賣(mài)著賣(mài)著成了現(xiàn)房。

恰好，這是有數(shù)據(jù)可證明。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，21個(gè)典型三四線城市的庫(kù)存量仍有約10000萬(wàn)㎡，不出意外，去化周期也足夠長(zhǎng)。

平均去化周期達(dá)30個(gè)月。

這僅僅是21個(gè)典型三四市場(chǎng)新房的平均去化周量，兩年半的時(shí)間，而更長(zhǎng)的城市要個(gè)四五年也不讓人意外。

大家都知道，一個(gè)商品房項(xiàng)目從預(yù)售到交付，周期往往也就是2-3年。

也就是說(shuō)，

三四線的期房，賣(mài)著賣(mài)著就成了現(xiàn)房。

由此，

三四線城市的新房市場(chǎng)其實(shí)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈——

上新的期房項(xiàng)目要與老一批已經(jīng)賣(mài)成現(xiàn)房的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，老一批項(xiàng)目所見(jiàn)即所得且不爛尾的優(yōu)勢(shì)讓新項(xiàng)目散失了部分競(jìng)爭(zhēng)力。

不僅如此，

老一批賣(mài)成現(xiàn)房的項(xiàng)目，還要與同小區(qū)的二手房競(jìng)爭(zhēng)。

前段時(shí)間，大碗在浙江縣城的調(diào)研中就屢次經(jīng)歷這類事情——

項(xiàng)目賣(mài)到交付仍然沒(méi)有賣(mài)完。

整個(gè)小區(qū)，一邊是開(kāi)發(fā)商在熱銷尾盤(pán)，一邊是小區(qū)業(yè)主在掛牌二手房，并且二手房賣(mài)得價(jià)格比開(kāi)發(fā)商便宜多了，顯得開(kāi)發(fā)商只是在硬撐。

當(dāng)你明白這些，你大概就能知道地方想賣(mài)地但又賣(mài)不出去的無(wú)奈——

2023年，邵陽(yáng)費(fèi)盡心思賣(mài)出96公頃地。

今年以來(lái)，邵陽(yáng)似乎已經(jīng)很久沒(méi)有聽(tīng)到宅地出讓的消息了。

放眼各大三四線城市，情況基本相同。

自2020年高峰期以來(lái)，三四線城市的住宅用地出讓持續(xù)下降，直至2024年，三四線的住宅用地出讓規(guī)模幾乎接近于0。

再看另一組數(shù)據(jù)，

早在2023年，全國(guó)住宅用地成交TOP20的三四線城市成交規(guī)模同比均在下降，且成交規(guī)模最低不到200億，而這種情況只會(huì)越來(lái)越差。

與此同時(shí)，在這些城市中，城投國(guó)央企拿地比例高達(dá)80%。

也就是說(shuō)，

邵陽(yáng)土拍市場(chǎng)就是絕大多數(shù)三四線的土拍市場(chǎng)的寫(xiě)照，幾乎都是城投國(guó)央企在兜底拿地。

以上數(shù)據(jù)與案例，均能證明：三四線的土拍市場(chǎng)，幾乎已經(jīng)停擺。

所以，新出讓土地需要現(xiàn)房銷售重要嗎？

一點(diǎn)也不重要。

因?yàn)檫@些城市的宅地，早就很難賣(mài)出。

哪怕真有開(kāi)發(fā)商頭鐵，想要進(jìn)軍三四線城市的市場(chǎng)，那么在這個(gè)遍地都是現(xiàn)房的市場(chǎng)下，開(kāi)發(fā)商只能選擇現(xiàn)房銷售。

從這個(gè)角度出發(fā)

三四線城市的現(xiàn)房銷售，其實(shí)是市場(chǎng)先生推動(dòng)的結(jié)果。