萬科三星工業(yè)區(qū)城市更新項目是深圳福田區(qū)一個備受關注的大型“工改工”項目，因“工改”政策收緊、市場環(huán)境變化及開發(fā)商自身資金壓力等多重因素而陷入停滯。

一、 項目概況：深圳核心區(qū)的“工改工”巨無霸

? 地理位置：項目位于深圳市福田區(qū)華富街道，彩田路、蓮科三路、皇崗路及蓮科路圍合區(qū)域，緊鄰福田CBD，地理位置極為優(yōu)越。

? 規(guī)模與投資：拆除用地面積約13萬平方米，規(guī)劃總建筑面積高達約90萬平方米。根據(jù)萬科2022年年報披露，項目分為一、二期，預計總投資分別約99.6億元和190.0億元，合計約289.6億元。截至2022年末，已累計投入約138.1億元。

? 原規(guī)劃方案：規(guī)劃建設8棟10-55層研發(fā)用房、3棟63-74層配套宿舍、1棟40層新型產業(yè)用房、1所九年一貫制學校及配套商業(yè)。其中，產業(yè)研發(fā)用房約63萬平方米，產業(yè)配套用房約25萬平方米（含約23萬平方米配套宿舍），公共配套設施約2萬平方米。項目旨在打造集產業(yè)研發(fā)、配套居住和公共服務于一體的產城融合綜合體。

二、 停滯原因深度分析：政策、市場與資金的三重擠壓

1. “工改”政策全面收緊：2018年，深圳出臺《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》等政策，嚴格限制“工改工”項目中配套宿舍（類住宅產品）的規(guī)劃設計和銷售對象。政策要求配套宿舍的受讓方必須是符合區(qū)塊線管理要求的制造業(yè)企業(yè)，且需滿足納稅、社保等條件。這直接導致項目規(guī)劃的約23萬平方米配套宿舍面臨銷售對象狹窄、去化困難的困境。同時，這些公寓產品無法提供學位，與市場需求嚴重脫節(jié)。

2. 房地產市場深度調整：2020年后，深圳房地產市場進入調整期，房價下行，市場觀望情緒濃厚。對于“工改工”這類投資巨大、開發(fā)周期長、依賴產業(yè)招商和公寓銷售回款的項目，市場風險急劇放大。項目原規(guī)劃的高比例產業(yè)用房和受限的公寓產品，在低迷的市場環(huán)境下難以實現(xiàn)快速去化和資金回籠。

3. 萬科自身流動性危機：自2024年以來，萬科陷入嚴重的流動性困境。2025年業(yè)績預告顯示，其歸母凈利潤預計巨虧820億元，短期債務壓力巨大。作為在深圳沉淀資金最多的開發(fā)商之一，萬科在三星工業(yè)區(qū)項目上已投入超百億資金，項目停滯導致巨額資金沉淀，進一步加劇了公司的現(xiàn)金流緊張。為緩解壓力，萬科曾在2024年尋求出售該項目股權。

4. 規(guī)劃與市場需求的結構性錯配：深圳核心區(qū)市場對優(yōu)質住宅需求旺盛，但項目以產業(yè)研發(fā)和配套公寓為主，缺乏可售商品住宅。在“房住不炒”和鼓勵實體產業(yè)的背景下，原規(guī)劃的經濟模型已難以成立。

三、 政策環(huán)境演變：從收緊到局部松綁

項目的命運與深圳城市更新政策的調整緊密相連。

? 2025年政策微調：2025年9月，深圳發(fā)布《關于進一步規(guī)范城市更新規(guī)劃土地管理的若干措施（試行）》，核心是“控商辦、增居住”。其中一項關鍵條款是：允許尚未完成規(guī)劃審批的城市更新項目，在滿足條件的情況下，申請將更新方向中含有商業(yè)的功能調整為居住等功能。這為三星工業(yè)區(qū)這類“工改工”項目轉向“工改住”或增加住宅比例提供了政策可能性。

? 2026年舊改新政：2026年3月，深圳住建局和規(guī)自局聯(lián)合印發(fā)《關于進一步規(guī)范城市更新項目管理有關事項的通知》（自3月16日起實施），被市場視為重大利好。新政核心包括：

1. 取消保障房強制配建：對未完成規(guī)劃審批的項目，原則上不再強制配建保障性住房。

2. 靈活土地移交率：可合理核定土地移交率，簡化審批程序。

3. 鼓勵金融紓困與資產重組：支持金融機構提供并購貸款，鼓勵資產管理公司通過資產重組等方式盤活項目。

4. 適用“清調供”項目：對于運用“清調供”手段盤活的項目，允許重新編制規(guī)劃或局部調整已批規(guī)劃。

四、 項目現(xiàn)狀與最新進展

? 工程進展：項目曾于2022年左右啟動一期施工，但此后因上述原因進展緩慢，目前處于實質性停滯狀態(tài)。

? 資產重組傳聞：有市場分析指出，為解決萬科的流動性問題并盤活存量資產，深圳市政府可能主導一項資產重組方案：將三星工業(yè)區(qū)地塊的規(guī)劃性質從“工改工”調整為住宅或商住用地，然后由深圳國資委相關平臺以公允評估價（市場傳聞約290億元）注入萬科，從而幫助萬科釋放沉淀資金、獲取融資并改善資產負債表。該方案尚未得到官方證實，但反映了市場對政策支持下盤活該項目的預期。

? 與萬科整體紓困的關聯(lián)：深圳地鐵作為萬科大股東已累計提供超300億元借款支持。深圳市政府協(xié)調金融機構對萬科到期債務進行展期。三星工業(yè)區(qū)作為萬科在深圳的核心存量資產之一，其能否成功盤活，被視為檢驗萬科紓困成效和深圳舊改新政實際效果的關鍵案例。

五、 未來展望與潛在出路

項目的未來走向取決于以下幾個關鍵因素：

1. 規(guī)劃調整能否落地：這是項目盤活的核心前提。利用2025-2026年的新政窗口，將項目用地性質調整為住宅（R2）或商住混合用地，大幅提高可售商品住宅比例，才能從根本上改變項目的經濟模型，提升貨值和去化速度。市場測算，若成功轉為住宅，項目貨值可能增加上百億元。

2. 政策紅利能否兌現(xiàn)：2026年新政取消了保障房配建要求并允許靈活核定土地移交率，若能適用于三星工業(yè)區(qū)項目，將顯著降低開發(fā)成本，改善項目利潤率。

3. 資金與實施主體：即便規(guī)劃調整成功，項目仍需巨額資金重啟開發(fā)?？赡艿穆窂桨ǎ孩偃f科在獲得國資增信后自行開發(fā)；②引入新的戰(zhàn)略合作方（如其他國企、資產管理公司）共同開發(fā)；③由深圳國資平臺直接接手開發(fā)。

4. 對深圳城市更新的示范意義：三星工業(yè)區(qū)項目的困境是深圳大量“工改工”項目在政策與市場變化下面臨挑戰(zhàn)的縮影。其最終解決方案，將為如何處理類似歷史遺留問題、在“市場化、法治化”原則下盤活存量資產、平衡產業(yè)發(fā)展與居住需求提供重要參考。

總結而言，萬科三星工業(yè)區(qū)項目是深圳城市更新進程中的一個典型縮影，其停滯是特定時期政策、市場與企業(yè)戰(zhàn)略共同作用的結果。當前，隨著深圳舊改政策的針對性松綁和政府對重點企業(yè)風險處置的介入，項目迎來了轉機。然而，從規(guī)劃調整到最終盤活，仍需跨越復雜的審批、融資和市場考驗。該項目能否“解凍”，不僅關乎萬科自身的流動性緩解，也關系到深圳城市更新模式的轉型與未來。