今年5月1號(hào)，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》開(kāi)始執(zhí)行，地方上陸續(xù)推動(dòng)地方性住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)落地。近期，上海市規(guī)劃和自然資源局出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見(jiàn)》文件，意味著上海住宅建筑新規(guī)正式落地，引起廣泛關(guān)注。

同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，滬版住宅建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)落地，有利于推動(dòng)上海好房子落地與實(shí)施，同時(shí)對(duì)于城市更新項(xiàng)目也有積極的推動(dòng)影響，從文件內(nèi)容來(lái)看，這次新規(guī)主要有四個(gè)核心要點(diǎn)值得關(guān)注：

第一、陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積超一倍，共有三個(gè)贈(zèng)送點(diǎn)：①陽(yáng)臺(tái)最大限制面積由原來(lái)的8平米增長(zhǎng)到16平米，增長(zhǎng)一倍；②封閉陽(yáng)臺(tái)原來(lái)按照全面積計(jì)容，新規(guī)按照1/2來(lái)計(jì)算，封閉陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積也增加一倍；③在特殊地段，比如公共綠地、廣場(chǎng)河流、風(fēng)貌街道周邊的項(xiàng)目，為了增加人與環(huán)境交互，提高人居環(huán)境體驗(yàn)，贈(zèng)送進(jìn)深不超過(guò)0.75米，最大長(zhǎng)度3米，總共2.25平米的開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)，不計(jì)入面積。

第二、高檔外立面打造，比如干掛石材、金屬、陶板或其他高品質(zhì)材料打造的飾面層不計(jì)入容積率。這點(diǎn)對(duì)于開(kāi)發(fā)商影響較大，原來(lái)很多項(xiàng)目打造外立面出于盈利考量用的基本都是涂料或油漆，新規(guī)政策打開(kāi)后，未來(lái)在外立面打造方面，開(kāi)發(fā)商有更大的發(fā)展空間。

第三、設(shè)備陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積有了明確限制，比如空調(diào)外機(jī)等戶外設(shè)備平臺(tái)，每戶無(wú)圍護(hù)的總面積不超過(guò)2.5平米，如果超過(guò)2.5平米或者是有圍護(hù)的將被計(jì)算容積率。

第四，住宅建筑新規(guī)對(duì)于上海的城市更新也是利好，一是土地成本方面，這次新規(guī)明確規(guī)定原有土地如果是劃撥性質(zhì)，在拆除重建后增加的套內(nèi)面積部分可以保留劃撥用地的性質(zhì)。土地成本是項(xiàng)目最大成本，如果按照劃撥性質(zhì)來(lái)計(jì)算，可以大大降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。二是陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積和外立面打造，同樣適用于城市更新項(xiàng)目。

總體來(lái)看，上海住宅建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的落地，既有里子又有面子，不僅可以推動(dòng)未來(lái)的新入市項(xiàng)目得房率的提高，更對(duì)于外立面的高品質(zhì)打造有積極的影響。對(duì)于上海整個(gè)樓市長(zhǎng)期發(fā)展是利好，它能夠推動(dòng)新一代住宅產(chǎn)品的不斷迭代升級(jí)，通過(guò)產(chǎn)品迭代的邏輯，不斷激發(fā)出改善性需求的釋放，對(duì)于穩(wěn)定上海樓市具有積極影響。短期內(nèi)，也有一些反向影響，比如新規(guī)落地之后，對(duì)于目前在售新房及已報(bào)規(guī)但還未銷(xiāo)售的項(xiàng)目有一定的沖擊，影響更大的可能是對(duì)于二手房市場(chǎng)，如果有賣(mài)房打算的這部分人群要抓緊了。

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