咱們今天說一個牽動全國老少爺們兒錢包和神經(jīng)的事兒——

大伙兒的房貸利率，今年到底還降不降了？

這恐怕也是進(jìn)入第四季度之后，不少人心里的一大謎團(tuán)。

9月22日，咱們這邊最新一期LPR如期公布：

1年期與5年期報價仍舊保持在3.0%和3.5%，均與此前保持一致。

這也是今年5月份雙雙下調(diào)10個BP之后，連續(xù)第4個月按兵不動，而5月份那次調(diào)整也是2025年迄今為止的唯一一次。

如果從2020年算起，央媽已累計降準(zhǔn)12次、累計下調(diào)政策利率9次，帶動1年期和5年期以上LPR分別下降115個BP和130個BP。

2024年，我們的LPR累計降幅干到了60個BP，兩相對比之下，今年下調(diào)的這點幅度屬實有點委婉了。

最近大家關(guān)于“咱們要降息”的集體預(yù)期，主要來自于大洋對門鷹醬的降息動作——

美聯(lián)儲在9月貨幣政策會議上宣布降息25個基點。

目前，聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間為4.00%至4.25%之間，美聯(lián)儲2025年第一次降息靴子算正式落地。

與此同時，全球諸多重要經(jīng)濟(jì)體和新興經(jīng)濟(jì)體央行，在此前后紛紛進(jìn)行了降息操作。

這一切，客觀上給咱們下一步的降息操作贏得了相對寬裕的外部空間。

但是當(dāng)說不說，現(xiàn)實世界終究要復(fù)雜得多，您要是這么想問題，那屬實有點too young，too simple了！

這一次美聯(lián)儲帶著一群馬仔降息，對于咱們來講充其量就算個參考指標(biāo)，構(gòu)不成決策性建議。

央行行長潘功勝在9月22日下午的國新辦新聞發(fā)布會上也作出了重磅定調(diào)，咱們一字不落寫出來——

“中國央行在貨幣政策的確定上，宏觀層面的原則是非常清晰的，中國的貨幣政策堅持以我為主，兼顧內(nèi)外均衡。就當(dāng)前中國的貨幣政策立場，我們多次與市場進(jìn)行溝通，市場也是非常清楚的，當(dāng)前中國的貨幣政策立場是支持性的，實施適度寬松的貨幣政策，這一政策立場為我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)回升向好和金融市場的穩(wěn)定運(yùn)行創(chuàng)造了良好的貨幣金融環(huán)境?！?/strong>

這就再清楚不過了！

啥叫“以我為主”？

根據(jù)我們的現(xiàn)實需要調(diào)整利率政策，相當(dāng)于提前打預(yù)防針。

啥叫“兼顧內(nèi)外均衡”？

我們關(guān)注內(nèi)外息差，但那也只是我們兼顧的對象之一。

啥叫“支持性立場”？

與當(dāng)前的適度寬松貨幣政策一脈相承，給市場吃定心丸。

如此的沉穩(wěn)敘事和沉穩(wěn)行動，確實是咱們的一貫風(fēng)格。

從專業(yè)技術(shù)角度上看，此次LPR紋絲沒動反倒是符合預(yù)期的，來看看以下兩點重要的前置指標(biāo)就明白了：

首先，進(jìn)入9月份以后，作為政策利率的7天期逆回購利率始終保持穩(wěn)定。

而這恰恰是9月份LPR的定價錨，定價基礎(chǔ)沒改變卻指望本月LPR報價下調(diào)，那根本就不現(xiàn)實。

其次，近期1年期銀行同業(yè)存單到期收益率、10年期國債收益率等主要中長端市場利率有所上行。

疊加銀行凈息差仍舊低于警戒線這一背景，報價行缺乏主動下調(diào)LPR的動力，這再正常不過了。

以上聊的還只是技術(shù)層面“不跟牌”的種種表現(xiàn)。

當(dāng)我們撥開重重迷霧，深究一下這背后的考量，便會發(fā)覺別有洞天——

第一，目前仍然處在政策觀察期。

5月份國家層面的降息走了一波，地方更是出臺了40多條新一輪樓市政策支持。

但是，隨后的6、7、8三個月，宏觀經(jīng)濟(jì)層面與樓市層面均未能走出強(qiáng)勢行情：

6、7、8月CPI環(huán)比分別上漲0.7%、0.2%以及與前值持平，CPI同比分別上漲0.1%、0.4%和-0.4%。

6、7、8三個月的社融存量規(guī)模分別是430.22萬億、431.26萬億和433.66萬億。

9月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布《2025年1-8月份全國房地產(chǎn)市場基本情況》數(shù)據(jù)顯示：

1-8月，全國新建商品房銷售面積同比下降4.7%，降幅較去年同期及去年全年明顯收窄，但較1-7月有所擴(kuò)大。

這里面既有傳統(tǒng)淡季的影響，也有先前關(guān)稅戰(zhàn)帶來的外部不確定性擾動。

也就是說，5月份的那波逆周期調(diào)節(jié)由于周期性因素和外部因素影響，在效果上是打了折扣的。

短期內(nèi)如果再次出臺類似逆周期調(diào)節(jié)動作，效果怎樣有待考證，但大概率是邊際效益＜耐藥性。

這個性價比，就不如讓子彈再飛一會兒。

第二，銀行息差壓力確實比較大。

截至今年第二季度末，我國銀行業(yè)的凈息差已至1.42%，環(huán)比微降1個基點。

這意味著銀行的盈利能力是在持續(xù)收窄的。

咱們的銀行業(yè)凈息差已連續(xù)多個季度低于1.8%的警戒線，這事兒早已不是新聞了。

從銀行的視角來看，9月份按兵不動確實有利于保住其既定收益。

老多人的存量貸都是仨月一調(diào)，你9月份下調(diào)LPR，我10月1日就得體現(xiàn)在合同上；

可如果是10月份或再往后才降息，那么實際下調(diào)LPR就得從2026年1月才開始。

銀行多拿三個月利息，對其經(jīng)營業(yè)績壓力形成一個緩沖期。

另一方面，截至二季度末，商業(yè)銀行不良率已經(jīng)來到1.49%。

雖然得益于商業(yè)銀行加快不良基礎(chǔ)處置以及貸款投放速度加快產(chǎn)生的“稀釋作用”——

不良率較上季度末降了0.02個百分點，但1.49%這一數(shù)值仍然高于1.42%的凈息差。

利息收益率小于風(fēng)險成本，客觀上對會讓進(jìn)一步降息動作更趨審慎。

第三，近期權(quán)益市場活躍，帶動居民存款搬家。

央媽近日公布的數(shù)據(jù)顯示：居民存款連續(xù)兩個月低于季節(jié)性增幅，8月份非銀存款卻創(chuàng)下同期新高。

這個事兒咱們在前段時間的稿子中有過詳細(xì)探討。

居民存款與非銀存款一減一增，與當(dāng)前大A市場的持續(xù)性熱度，這不就相得益彰了嘛？

之前的降息操作中，確實有相當(dāng)一部分意圖在于將居民存款從銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中趕出來，從而實現(xiàn)定向拆解存款堰塞湖。

現(xiàn)如今，權(quán)益市場的持續(xù)性活躍已經(jīng)部分實現(xiàn)“居民存款搬家”與“降低銀行負(fù)債壓力”目的，客觀上也對降息的迫切性產(chǎn)生消解。

第四，外部息差倒掛仍然較明顯。

雖然說，大洋對門如今處在降息通道，這個事兒是板上釘釘。

可問題是，它家之前的利率實在太高了。

美聯(lián)儲降息并未實質(zhì)改變當(dāng)前的中美利差倒掛格局：

目前，10年期美債收益率在4.09%，中國同期國債收益率約2.6%。

掰著手指頭算，約250個BP的利差仍處于歷史的較高水平。

在這種情況下，如果短期內(nèi)我們進(jìn)一步跟牌，資本就該有想法了。

有關(guān)注外儲的小伙伴可以會提出質(zhì)疑：

“不對??！8月份咱們國家外匯儲備規(guī)模，不是已經(jīng)增長了0.91%至33222億美元嗎？”

但這更多是得益于美元指數(shù)下跌推動非美元資產(chǎn)增值、全球金融資產(chǎn)價格普漲以及央行持續(xù)增持黃金，相比之下資金持續(xù)流入的影響不大。

對這一點，我們必須要有清醒的認(rèn)識。

關(guān)于國內(nèi)降息這個事兒，筆者個人認(rèn)為：“讓子彈再飛一會兒”大概率是最理性的選項。

當(dāng)前宏觀基本面與房地產(chǎn)市場仍面臨一定挑戰(zhàn)，政策“適時加力”的必要性就在這兒。

具體來說，貨幣端有必要持續(xù)向市場投放充裕的流動性、進(jìn)一步優(yōu)化流動性結(jié)構(gòu)。

結(jié)合前文的重重分析，我們不難發(fā)現(xiàn)一條暗線，就是等待時機(jī)。

上輪逆周期操作的藥效有待檢驗，即便再下猛藥，中間也要休養(yǎng)生息。 銀行四季度業(yè)績要保，不排除要給低凈息差下的銀行業(yè)留足年終決算窗口期。 “金九銀十”成色盡管不如從前，但這倆月的“成績單”對后續(xù)政策仍具參考價值。 美聯(lián)儲年內(nèi)還有兩次議息會議，10月和12月，內(nèi)外息差有望進(jìn)一步收窄。

這么一看，是不是與我們年初就在反復(fù)強(qiáng)調(diào)的“擇機(jī)降準(zhǔn)降息”，瞬間對上了？

說白了，我們等的是政策成本效益最優(yōu)解；

眼下的按兵不動相當(dāng)于為即將到來的政策窗口期積蓄彈藥。

對我們普通人而言，政策層面的“讓子彈飛”絕不等同于現(xiàn)階段可以大象席地而坐。

存量貸選手，依然可以緊盯Q4的三次LPR報價，但是心態(tài)不要大起大落。

無論你的重新定價日是一年一動還是一季度一動，都不是說吃就端，短期波動的心理預(yù)期還是要有的。

在此期間，或許可以評估一下“轉(zhuǎn)按揭”的可行性——

如果你當(dāng)前利率顯著高于市場平均水平，比如早期簽訂的5個點以上，且自身征信、收入還不錯，可以試試主動咨詢銀行。

持幣觀望選手，不妨從被動坐等政策轉(zhuǎn)向主動關(guān)注優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

房地產(chǎn)市場經(jīng)過了數(shù)年的深度調(diào)整后，資產(chǎn)價格已經(jīng)下探至較為溫和的水平。

對于一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)而言，議價空間很可能明顯大于利率的窄幅波動。

必要時，甚至可以將“降息預(yù)期”轉(zhuǎn)化為“談判籌碼”——

可以大大方方地講出來：未來利率再度下調(diào)，你的資金成本還會更低。

用凱申的話說叫“優(yōu)勢在我”。

說白了，你的核心目標(biāo)可以是在資金成本上得實惠，也可以在資產(chǎn)價格上得實惠，反正手心手背都是肉。

事情發(fā)展到現(xiàn)在，降息似乎已成了一張“明牌”，其最重要的目的在于服務(wù)“以我為主”的經(jīng)濟(jì)大局。

對個人而言，真正的智慧不在于猜測政策時點，理解這股大勢所趨背后的資產(chǎn)價格邏輯更加可貴。