9月17日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)、克而瑞重磅發(fā)布『保值力』系列測(cè)評(píng)成果，涵蓋2025年中國(guó)房地產(chǎn)保值力卓越物業(yè)企業(yè)、2025年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)秀保值力項(xiàng)目（十大TOP保值力項(xiàng)目、 十大高端保值力項(xiàng)目、十大輕奢保值力項(xiàng)目、十大品質(zhì)保值力項(xiàng)目、十大物服保值力項(xiàng)目）等。

【報(bào)告解讀】

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，住宅項(xiàng)目的保值能力不僅依賴于地段、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等“硬實(shí)力”，更與物業(yè)服務(wù)這一“軟實(shí)力”息息相關(guān)?？硕鸢l(fā)布的《2024年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)秀保值力項(xiàng)目》測(cè)評(píng)成果顯示，空間成新率、服務(wù)響應(yīng)及解決速度、安防系數(shù)是與項(xiàng)目保值力關(guān)聯(lián)度最高的三大物業(yè)服務(wù)指標(biāo)。

基于前期研究成果，克而瑞物管在《2025年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)秀保值力項(xiàng)目》的測(cè)評(píng)過(guò)程中進(jìn)一步優(yōu)化評(píng)價(jià)體系，將原有核心指標(biāo)進(jìn)行系統(tǒng)化歸類與迭代升級(jí)：將空間成新率等歸入硬件維保體系，將服務(wù)響應(yīng)及解決速度、安防系數(shù)等納入軟性服務(wù)能力，同時(shí)新增社區(qū)體驗(yàn)價(jià)值作為獨(dú)立評(píng)價(jià)維度，更客觀地衡量物業(yè)服務(wù)在住宅項(xiàng)目保值增值中的作用。

硬件維保體系：讓社區(qū)“歷久彌新”的基石

住宅的硬件設(shè)施是其價(jià)值的物質(zhì)載體，而專業(yè)的運(yùn)維管理則是維持項(xiàng)目“空間成新率”的核心保障。2025年，克而瑞物管進(jìn)一步深化對(duì)成新率的評(píng)估，將其系統(tǒng)細(xì)化為三大核心維度：建筑本體維護(hù)、園林景觀養(yǎng)護(hù)、設(shè)備運(yùn)維效能，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建了涵蓋23項(xiàng)可量化的指標(biāo)，包括污漬流掛率、外墻破損率、修補(bǔ)痕跡匹配度、土地裸露/斑禿率、枯葉滯留率、植物健康度、電梯轎廂保養(yǎng)度、消防設(shè)施完好率、無(wú)感停車識(shí)別率、監(jiān)控覆蓋率等，通過(guò)對(duì)這些可監(jiān)測(cè)的細(xì)分指標(biāo)的評(píng)估，全面、客觀地衡量硬件維保的實(shí)際成效。

• 建筑本體與園林景觀的精細(xì)養(yǎng)護(hù)

優(yōu)秀的物業(yè)項(xiàng)目在業(yè)主高頻接觸的“感官核心場(chǎng)域”——如外立面、單元大堂及園林綠化等方面表現(xiàn)出色，通過(guò)系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化的養(yǎng)護(hù)機(jī)制，持續(xù)保持社區(qū)的整體品質(zhì)與視覺(jué)美感。

在外立面檢測(cè)與維護(hù)方面，TOP保值力項(xiàng)目會(huì)根據(jù)干掛石材、玻璃幕墻、真石漆等不同材質(zhì)的特性，制定差異化的清潔與保養(yǎng)周期。同時(shí)，部分領(lǐng)先企業(yè)借助科技手段顯著提升檢測(cè)的效率與精準(zhǔn)度。例如，中海物業(yè)引入無(wú)人機(jī)進(jìn)行外墻空鼓檢測(cè)，一棟百米高的建筑，人工檢測(cè)通常需20天，而無(wú)人機(jī)僅用2至3天即可完成，檢測(cè)精準(zhǔn)度高達(dá)95%，同時(shí)節(jié)省約30%的成本，實(shí)現(xiàn)了高效、安全、經(jīng)濟(jì)的運(yùn)維升級(jí)。

單元大堂作為歸家動(dòng)線的重要節(jié)點(diǎn)，其地面多采用大理石、花崗巖或漢白玉等高檔石材，物企將其養(yǎng)護(hù)流程精細(xì)化為清潔除塵、病變處理（如銹斑、水斑修復(fù)）、拋光打磨、結(jié)晶硬化、防護(hù)封釉等9道專業(yè)工序，養(yǎng)護(hù)頻次最高達(dá)每季度一次，持久維持空間的光澤度與尊貴感。

在園林景觀養(yǎng)護(hù)方面，領(lǐng)先物企已從傳統(tǒng)的“修剪保潔”升級(jí)為生態(tài)化、可持續(xù)的管理體系，養(yǎng)護(hù)動(dòng)作更加精細(xì)化。例如，保利物業(yè)將園林按植物類型和生長(zhǎng)高度劃分為5個(gè)層級(jí)，以“三邊一角”為原則，制定分級(jí)修剪標(biāo)準(zhǔn)，最大限度保留原貌。并根據(jù)生長(zhǎng)趨勢(shì)提前預(yù)留空間，在修剪的高度、角度與頻次上精準(zhǔn)把控，實(shí)現(xiàn)“因樹(shù)施策”。

部分企業(yè)引入智能灌溉系統(tǒng)與土壤監(jiān)測(cè)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)施肥與節(jié)水養(yǎng)護(hù)；對(duì)喬木定期開(kāi)展支撐加固、病蟲(chóng)害防治和形態(tài)修剪，灌木與地被植物則實(shí)行模塊化管理，確保景觀層次分明、輪廓清晰。

部分高端項(xiàng)目還打造主題花園、四季花境，并結(jié)合景觀水系的循環(huán)凈化管理，營(yíng)造出步移景異、生機(jī)盎然的高品質(zhì)居住環(huán)境。

例如，招商積余在主要?dú)w家動(dòng)線上精心布局多層次花境小品，形成富有韻律的景觀序列，提升歸家體驗(yàn)的儀式感與視覺(jué)美感。社區(qū)整體綠化注重生態(tài)性與觀賞性結(jié)合，營(yíng)造出清新宜人的居住環(huán)境。通過(guò)精細(xì)化的植物配置與空間營(yíng)造，引導(dǎo)業(yè)主在日常通行中自然感受環(huán)境變化，增強(qiáng)對(duì)社區(qū)景觀的感知與認(rèn)同。

這些舉措不僅提升了綠化的觀賞性與生態(tài)價(jià)值，更增強(qiáng)了業(yè)主的歸屬感與幸福感，使園林真正成為社區(qū)的“綠色資產(chǎn)”。

• 關(guān)鍵設(shè)備的長(zhǎng)效保障

保值項(xiàng)目不僅注重“面子”上的美觀整潔，更重視“里子”的安全穩(wěn)定。針對(duì)電梯、水泵、配電系統(tǒng)、消防設(shè)施等關(guān)鍵設(shè)備，建立覆蓋全生命周期的維保機(jī)制，確保設(shè)施長(zhǎng)期高效運(yùn)行。

對(duì)電梯等高頻使用設(shè)備，配置駐場(chǎng)維保人員，實(shí)現(xiàn)“小修不過(guò)夜、大修有預(yù)案”的快速響應(yīng)，大幅提升故障處理效率。同時(shí)，依托物聯(lián)網(wǎng)傳感器與智慧管理平臺(tái)，對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常數(shù)據(jù)并預(yù)警潛在風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)維保模式從“被動(dòng)維修”向“主動(dòng)預(yù)防”轉(zhuǎn)變。

這一前瞻性的管理體系，不僅有效延長(zhǎng)了設(shè)備使用壽命，減少了突發(fā)故障帶來(lái)的安全隱患與生活不便，更從根本上保障了社區(qū)運(yùn)行的可靠性與居住品質(zhì)的持續(xù)性，為住宅項(xiàng)目的長(zhǎng)期使用價(jià)值與資產(chǎn)穩(wěn)定性提供了堅(jiān)實(shí)支撐。

軟性服務(wù)能力：提升居住體驗(yàn)的“加速器”

軟性服務(wù)能力是物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的核心體現(xiàn)，直接關(guān)系到業(yè)主的日常體驗(yàn)、安全感與滿意度。在2025年保值力評(píng)估中，克而瑞物管將“服務(wù)響應(yīng)及解決速度”與“安防系數(shù)”整合納入軟性服務(wù)能力，形成更系統(tǒng)、全面的評(píng)價(jià)維度，并細(xì)化為17項(xiàng)可量化的關(guān)鍵指標(biāo)。

這些指標(biāo)包括報(bào)修/糾紛響應(yīng)時(shí)間、閉環(huán)解決率、返修率、回訪覆蓋率、業(yè)主滿意度等服務(wù)響應(yīng)與閉環(huán)管理指標(biāo)，精準(zhǔn)衡量服務(wù)的及時(shí)性、專業(yè)性與完成質(zhì)量；同時(shí)納入外來(lái)人員攔截率、無(wú)繩遛狗發(fā)生率、高空拋物發(fā)生率、盜竊事件發(fā)生率、快遞遺失率等安全保障類指標(biāo)，全面評(píng)估社區(qū)在人員管控、秩序維護(hù)和風(fēng)險(xiǎn)防范方面的執(zhí)行成效。

• 高效響應(yīng)與閉環(huán)解決

在服務(wù)流程上，保值項(xiàng)目從響應(yīng)、解決到回訪，每個(gè)環(huán)節(jié)都遠(yuǎn)超常規(guī)項(xiàng)目。從接收需求到派單響應(yīng)，控制在5分鐘內(nèi)；緊急事件1小時(shí)內(nèi)解決，非緊急事件1天內(nèi)完成；問(wèn)題解決后3天內(nèi)完成100%回訪。這種高效、閉環(huán)的服務(wù)流程，極大提升了業(yè)主的信任感和安全感。

• 全方位的安全防護(hù)體系

優(yōu)秀的保值項(xiàng)目構(gòu)建了“基礎(chǔ)+超常規(guī)”的立體化安防網(wǎng)絡(luò)，全面保障社區(qū)安全。通過(guò)人臉識(shí)別門禁、APP訪客預(yù)約、可視化對(duì)講等智慧化手段，實(shí)現(xiàn)外來(lái)人員100%管控，杜絕陌生人隨意進(jìn)出。例如，招商積余運(yùn)用智慧巡檢機(jī)器人“招小巡”進(jìn)行自動(dòng)巡邏，并結(jié)合AI監(jiān)控預(yù)警系統(tǒng)，實(shí)時(shí)識(shí)別異常行為，提升響應(yīng)速度與防控精度。

同時(shí)，多家領(lǐng)先物企已部署高空拋物智能監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)單元樓棟“無(wú)死角、全覆蓋”監(jiān)控，精準(zhǔn)定位拋物源頭，有效遏制安全隱患。部分項(xiàng)目還配備AED急救設(shè)備，并組織服務(wù)人員全員接受專業(yè)培訓(xùn)，確保100%掌握CPR心肺復(fù)蘇技能，顯著提升突發(fā)事件的應(yīng)急處置能力，為業(yè)主生命安全提供堅(jiān)實(shí)可靠的專業(yè)保障。

社區(qū)體驗(yàn)價(jià)值：構(gòu)建有歸屬感的“情感家園”

除了硬件維保與軟性服務(wù)，社區(qū)體驗(yàn)價(jià)值正成為影響住宅保值的關(guān)鍵因素。2025年，克而瑞物管在保值力評(píng)估中新增“社區(qū)體驗(yàn)價(jià)值”維度，聚焦服務(wù)溫度與社區(qū)活力，引入服務(wù)溫度感知、社群運(yùn)營(yíng)能力和精神文明溢價(jià)三大指標(biāo)，并細(xì)化為13項(xiàng)可量化標(biāo)準(zhǔn)，全面衡量物業(yè)服務(wù)帶來(lái)的情感認(rèn)同與生活品質(zhì)。

• 服務(wù)溫度的感知

服務(wù)的溫度體現(xiàn)在細(xì)節(jié)與態(tài)度中。通過(guò)服務(wù)態(tài)度好評(píng)率、投訴推諉率、老年業(yè)主專屬服務(wù)覆蓋率、個(gè)性化關(guān)懷響應(yīng)率等指標(biāo)，評(píng)估物業(yè)人員是否具備主動(dòng)服務(wù)意識(shí)和人文關(guān)懷。例如，為長(zhǎng)者提供代掛號(hào)、上門維修、節(jié)日慰問(wèn)等專屬服務(wù)，或在業(yè)主生日、喬遷時(shí)送上定制祝福，這些細(xì)微之舉顯著提升業(yè)主的情感認(rèn)同，讓服務(wù)從“完成任務(wù)”升華為“傳遞溫暖”。

• 社區(qū)文化營(yíng)造與精神文明建設(shè)

優(yōu)秀的社區(qū)不僅是居住空間，更是有歸屬感的生活共同體。通過(guò)年度活動(dòng)頻次、業(yè)主參與率、鄰里好評(píng)率、推薦率、老帶新轉(zhuǎn)化率、垃圾分類達(dá)標(biāo)率等指標(biāo)，衡量物業(yè)在組織社群活動(dòng)、促進(jìn)鄰里互動(dòng)方面的成效。高端項(xiàng)目常舉辦鄰里節(jié)、親子市集、節(jié)慶晚會(huì)、興趣社團(tuán)等活動(dòng)，打造“熟人社區(qū)”，增強(qiáng)業(yè)主之間的連接與信任。例如，融創(chuàng)服務(wù)將其“I Sunny”社群升級(jí)為“I Sunny 2.0社區(qū)營(yíng)造”計(jì)劃，聚焦空間共建、活動(dòng)共營(yíng)、情感共融，進(jìn)一步深化社區(qū)互動(dòng)，致力于打造更具溫度與凝聚力的高品質(zhì)居住環(huán)境。

同時(shí)，部分企業(yè)通過(guò)文明公約宣傳、垃圾分類引導(dǎo)、無(wú)繩遛狗勸導(dǎo)等柔性管理方式，潛移默化培育和諧、有序、有禮的社區(qū)文化，推動(dòng)鄰里關(guān)系從“物理鄰近”走向“精神共鳴”，提升居住的尊嚴(yán)感與幸福感。例如，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在部分項(xiàng)目中引入智能封閉式垃圾分類屋，集自動(dòng)感應(yīng)、滿溢報(bào)警、除臭殺菌等功能于一體，不僅為業(yè)主提供整潔、便捷、無(wú)異味的投放環(huán)境，更通過(guò)科技賦能引導(dǎo)居民踐行綠色生活方式，將環(huán)保理念融入日常，實(shí)現(xiàn)環(huán)境品質(zhì)與文明素養(yǎng)的雙重提升。

社區(qū)體驗(yàn)價(jià)值的提升，使物業(yè)服務(wù)從“功能執(zhí)行者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧顮I(yíng)造者”，不僅增強(qiáng)了業(yè)主的滿意度與忠誠(chéng)度，更通過(guò)口碑傳播和老帶新轉(zhuǎn)化，直接助力項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期保值與品牌溢價(jià)。

小結(jié)

住宅的保值并非一蹴而就，而是長(zhǎng)期精細(xì)化管理的結(jié)果。從硬件維保的“硬功夫”，到服務(wù)響應(yīng)的“軟實(shí)力”，再到社區(qū)體驗(yàn)的“情感價(jià)值”，物業(yè)服務(wù)貫穿于項(xiàng)目生命周期的每一個(gè)環(huán)節(jié)。選擇一個(gè)擁有卓越服務(wù)體系的物業(yè)，就是為住宅資產(chǎn)選擇了一個(gè)可靠的“隱形守護(hù)者”，讓家的價(jià)值在歲月流轉(zhuǎn)中歷久彌新。

- The end -

點(diǎn)擊上方公眾號(hào)，閱讀更多內(nèi)容……