廣東
今年的“金九銀十”依然亮點(diǎn)紛呈。
中鼎書院上城·珺翎府、新世界·四季山水、中建·嶺南序等項(xiàng)目首開告捷，保利辰園·湖境首開售罄，越秀貝好家·嘉悅云更在開盤時(shí)上演“搶房大戰(zhàn)”——兩人爭(zhēng)搶一套房，僅8分鐘，銷控表全線飄紅。
這些項(xiàng)目之所以能夠快速去化，關(guān)鍵在于過硬的產(chǎn)品品質(zhì)和具有吸引力的價(jià)格，成功吸引購房者果斷出手。
保利天曜、保利天奕等現(xiàn)象級(jí)紅盤持續(xù)熱銷。
建鑫·如意芳華、敏捷萬博金湖壹號(hào)、保利翡麗甲第等新項(xiàng)目陸續(xù)入市，搶足眼球。
此外，廣州市房協(xié)還聯(lián)合十一大頭部房企舉行“廣州市2025年好房煥新季”活動(dòng)，目的也是助力金九銀十，進(jìn)一步提振購房者置業(yè)信心。
無論哪種動(dòng)作，我們不難發(fā)現(xiàn)，與以往大開大合的風(fēng)格不同，今年市場(chǎng)更顯精準(zhǔn)和滲透力，不再單純追求“量”，而是在注重“質(zhì)”的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)量的突破，不少項(xiàng)目被賦予了好房子的內(nèi)核。
值得注意的是，這一輪“金九銀十”之戰(zhàn)含金量頗高：核心區(qū)黃金地段、產(chǎn)品類型多樣、房源素質(zhì)出眾，價(jià)格也帶來驚喜，無疑為置業(yè)者提供了一個(gè)難得的入市窗口。
01
置業(yè)錨定最好的時(shí)機(jī)
“買房時(shí)機(jī)”始終是購房者最為關(guān)心的話題之一。那么，今年的“金九銀十”是否值得出手？
派隊(duì)的答案是：是的。
首先，政策環(huán)境迎來歷史性寬松。當(dāng)前房地產(chǎn)政策已進(jìn)入前所未有的寬松階段。北京、上海、深圳等一線城市相繼優(yōu)化調(diào)整購房政策：北京放寬五環(huán)外限購，上海取消外環(huán)外限購，深圳松綁8區(qū)限購……這些精準(zhǔn)到區(qū)域甚至街道的“滴灌式”松綁，正在持續(xù)釋放積極信號(hào)。
8月以來，各地政府密集出臺(tái)支持政策，從松綁限購到減輕購房負(fù)擔(dān)，多措并舉激活市場(chǎng)消費(fèi)潛力，推動(dòng)樓市企穩(wěn)回升。
說回廣州，已全面放開限購、限售、限價(jià)，利率水平處于低位，首套利率僅“2字頭”，政策環(huán)境寬松程度幾乎“應(yīng)放盡放”， 隨著政策持續(xù)優(yōu)化，市場(chǎng)筑底回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)也日益清晰。
其次，市場(chǎng)熱度正在穩(wěn)步回升。新盤首開頻現(xiàn)，人氣與成交表現(xiàn)雙雙走高。
來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示：荔灣區(qū)環(huán)比增長82%，主要由廣州濱江上都集中網(wǎng)簽帶動(dòng)；白云區(qū)截至9月15日成交207套，環(huán)比增長22%；番禺同期網(wǎng)簽量也環(huán)比上升16%，信達(dá)·繁花里等項(xiàng)目貢獻(xiàn)顯著。
截至9月第二周，多個(gè)項(xiàng)目推新動(dòng)作加快，部分項(xiàng)目提高傭金積極攬客，市場(chǎng)熱度明顯回升。重點(diǎn)樓盤單周訪客量重回5000+組，成交量在加推項(xiàng)目帶動(dòng)下環(huán)比上漲四成，創(chuàng)下半年以來小高峰，平均成交量回升至每周4套。
同時(shí)，新盤入市節(jié)奏加快，房企推貨積極性高。9月廣州共14個(gè)樓盤加推或首開，其中多個(gè)首開項(xiàng)目去化表現(xiàn)優(yōu)異。
不僅如此，市場(chǎng)已呈現(xiàn)了筑底回升的良好勢(shì)頭。
廣州市住房政策研究中心副主任高金華
在“廣州市2025年好房煥新季”活動(dòng)，官方也給出了數(shù)據(jù)：
今年前8月，廣州一手住宅網(wǎng)簽4.5萬套，面積493.72萬㎡，同比分別增長了13%和11.1%，二手房網(wǎng)簽7.7萬套，面積690萬㎡，同比分別增長了17.1%和17.7%；庫存周期14.5個(gè)月，比去年降低了5.5個(gè)月。
金九銀十房企推貨依然高漲，國慶前后至少52個(gè)項(xiàng)目有推新計(jì)劃；看房帶看量還是很高，一二手都是，保持在一個(gè)較高水平，這樣的趨勢(shì)下，市場(chǎng)信心加強(qiáng)，四季度預(yù)售量提升，成交增長可期。
最后，購房優(yōu)惠力度頗具吸引力。例如“廣州市2025年好房煥新季”活動(dòng)，就有不少專屬購房優(yōu)惠，從9月23日至10月31日，參與活動(dòng)的房企將攜旗下優(yōu)質(zhì)商品房項(xiàng)目，提供豐富多樣的置業(yè)優(yōu)惠。
新世界中國拿出400套房源，總優(yōu)惠2000萬；招商蛇口在南沙、天河、白云的多盤聯(lián)動(dòng)，發(fā)放優(yōu)惠券和房券，廣州地鐵地產(chǎn)推出“好房源+好優(yōu)惠+好福利”，涵蓋多元戶型、97折購房優(yōu)惠、贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)及成交禮品，切實(shí)讓利購房者。其他開發(fā)商也在國慶、中秋雙節(jié)上推出了多重優(yōu)惠，有興趣的多留意。
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綜上，金九銀十出手置業(yè)不失為一個(gè)好時(shí)機(jī)。
正如珠實(shí)地產(chǎn)副總經(jīng)理汪能平所言，現(xiàn)在是買房最輕松的時(shí)候，房子已是最好的房子，時(shí)機(jī)也是最好的時(shí)機(jī)。
02
金九銀十富裕仗打響
難得的是，金九銀十期間打響的這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)，含“富裕”量非常高。
派隊(duì)概括了一下主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面：
1） 核心區(qū)成推貨、供地主戰(zhàn)場(chǎng)。
這一輪推貨高度集中在核心區(qū)域，尤其是配套成熟、產(chǎn)業(yè)聚集、教育優(yōu)質(zhì)、路網(wǎng)完善的中心城區(qū)。老黃埔、白鵝潭、珠金琶、萬博長隆CBD等熱點(diǎn)板塊均有新盤亮相。
同時(shí)，政府供地也向核心區(qū)傾斜，不少位于強(qiáng)概念區(qū)域且素質(zhì)不俗的地塊陸續(xù)入市。
比如10月出讓的廣州大道南788號(hào)二期地塊位于客村板塊；蕭崗村城中村改造項(xiàng)目齊富路北側(cè)AB2804035地塊則位于白云新城；位于番禺廣場(chǎng)板塊的黃沙島地塊，1.0的超低容積率，一線江景資源，也備受市場(chǎng)關(guān)注。
天河華景新城的生物藥廠地塊、珠城東區(qū)的跑馬場(chǎng)地塊、中山八路地塊等等“硬核”地塊尚未入市，但已引發(fā)市場(chǎng)期待。
馬場(chǎng)地塊規(guī)劃效果圖， 圖源：THAD清華建筑設(shè)計(jì)院
值得一提的是，廣州土地供應(yīng)正從“重量”轉(zhuǎn)向“重質(zhì)”，通過降低容積率直接提升未來住宅的舒適度與品質(zhì)基礎(chǔ)。
派隊(duì)在“廣州市2025年好房煥新季”活動(dòng)獲悉了兩個(gè)重要信息。
一是今年廣州容積率在2.0-3.0之間的地塊供應(yīng)較去年增加了15%，重點(diǎn)片區(qū)將聚焦TOD站點(diǎn)及教育、公共配套完善的區(qū)域。
這一變化并非偶然，它清晰地表明土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在優(yōu)化。更低的容積率意味著更寬松的居住密度，這為開發(fā)商打造低密社區(qū)、優(yōu)化戶型布局和提升居住舒適度提供了先天優(yōu)勢(shì)，從源頭上為市場(chǎng)輸送更多“好房子”奠定了基礎(chǔ)。這也意味著，未來兩年內(nèi)，市場(chǎng)上由低密地塊打造的舒適住宅項(xiàng)目將顯著增多。對(duì)購房者而言，無疑是實(shí)實(shí)在在的利好。
二是開發(fā)商未來有望“定制化”拿地，房企有意向的地塊可以主動(dòng)溝通對(duì)接規(guī)劃部門，提前介入優(yōu)化相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)設(shè)置、公服配建等，更好地發(fā)揮產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)打造好房子，以便更貼近市場(chǎng)需求。
2）產(chǎn)品選擇性更廣，覆蓋多元需求
從剛需到高端，當(dāng)前市場(chǎng)產(chǎn)品類型豐富，各類資源配套也更為完善，購房者可根據(jù)自身房企有望“定制化”拿地需求靈活選擇。
3）品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)全面提升，“好房子”理念落地
隨著國家多次強(qiáng)調(diào)打造“好房子”，綠色、智能、舒適、便利已成為行業(yè)共識(shí)。市場(chǎng)上涌現(xiàn)出一批符合新標(biāo)準(zhǔn)的高品質(zhì)項(xiàng)目，房子素質(zhì)更高、好房子標(biāo)準(zhǔn)，品質(zhì)更高，舒適度更高、部分產(chǎn)品使用率更高，交標(biāo)也更高。讓購房者買得放心、住得安心。
好房子，各個(gè)房企給予的內(nèi)涵又不一樣。
例如保利發(fā)展用“專屬城市”、“專屬業(yè)主”、“專屬保利”三個(gè)維度打造好房子；綠城好房子標(biāo)準(zhǔn)既要高顏值、極賢惠、最聰明的“外在”，又要注重房低碳、全周期、人健康的“內(nèi)在”；廣州地鐵地產(chǎn)打造好房子則提出TOD開發(fā)黃金五律——安全、準(zhǔn)點(diǎn)、舒適、便捷、人文，以地鐵百年工程標(biāo)準(zhǔn)建造房子。
4） 不少樓盤價(jià)格“驚喜”，性價(jià)比成關(guān)鍵。
金九銀十期間，多個(gè)項(xiàng)目以“驚喜價(jià)”入市，有效激發(fā)購房熱情。例如，新世界·四季山水折后單價(jià)僅2.9萬-3.6萬/㎡；中鼎書院上城·珺翎府加推新規(guī)3#、4#，單價(jià)低至3.7萬/㎡；黃埔潤府開盤價(jià)3.8萬-4.1萬/㎡，低于此前吹風(fēng)價(jià)；趕在金九銀十前首開的信達(dá)·繁花里也以誠意定價(jià)入市，燃爆市橋。
在當(dāng)前市場(chǎng)中，“性價(jià)比”成為購房者決策的核心因素。品質(zhì)可靠、價(jià)格合理的項(xiàng)目去化速度明顯更快。一旦產(chǎn)品力與價(jià)格雙雙到位，便能有效打破觀望情緒，推動(dòng)成交。
好產(chǎn)品+心動(dòng)價(jià)格+傳統(tǒng)旺季多重優(yōu)惠，為購房者創(chuàng)造了難得的入市窗口。選擇廣、品質(zhì)過硬、價(jià)格實(shí)惠等多因素疊加，富裕程度讓人心癢癢。
03
這些區(qū)域和樓盤需重點(diǎn)關(guān)注
購房應(yīng)該關(guān)注哪些區(qū)域？一個(gè)穩(wěn)妥的思路是緊跟政府重點(diǎn)發(fā)展的方向。目前市場(chǎng)上熱度較高的主要有以下幾大板塊，值得購房者密切關(guān)注。
》》天河?xùn)|區(qū)域，包括天河智慧城和奧體世界大觀板塊。
天河智慧城主力項(xiàng)目為珠江天河都薈二期【峯薈】，建面約71-143㎡三至五空間，使用率高達(dá)120%，目前誠意登記已超400組，開盤在即。
奧體世界大觀板塊，主要有保利辰園?湖境，首推建面約75-128㎡低密小高層，75㎡戶型去化率8成，89㎡三房直接售罄；世界大觀四期金茂越秀|璞樾·墅，主打建面約190-360㎡合墅，吹風(fēng)總價(jià)2000萬起，一期越秀觀樾、三期觀樾天湖，還有隔壁現(xiàn)房銷售的縵云廣州都可以關(guān)注，板塊配套快速落地，生態(tài)、交通、教育、商業(yè)全面升級(jí)，借助全運(yùn)會(huì)契機(jī)區(qū)域面貌持續(xù)提升。
》》老黃埔板塊，選擇性太廣。
作為今年高熱板塊，老黃埔在售及待售項(xiàng)目超過10個(gè)，涵蓋中鼎書院上城·珺翎府、黃埔潤府、中建·未來方洲、中建嶺南序、中交四航·珠江春、黃埔未來城、地鐵地產(chǎn)·瓏岄上城等多個(gè)樓盤，新舊項(xiàng)目交織，可為不同需求的購房者提供不同的選擇。
其中，中鼎書院上城·珺翎府實(shí)景園林即將盛大開放。
》》西部的白鵝潭CBD邁入黃金期。
白鵝潭今年肯定是主角之一，區(qū)域發(fā)展邁入黃金期。
不久前白鵝潭宣布，保利置業(yè)超10億元投入的五星級(jí)酒店，引入萬豪系品牌。更多的重磅級(jí)利好正在加速兌現(xiàn)——
全國首個(gè)國際高端濱水“雙太古”一期將于今年年底開業(yè)；廣州首個(gè)M1重奢萬象城熱火建設(shè)中；白鵝潭跨江纜車項(xiàng)目已正式啟動(dòng)招標(biāo)，四軌合一超核TOD、國際金融中心、鵝潭一號(hào)總部、湖南建投南方中心等地標(biāo)加速建設(shè)，舊改也在穩(wěn)步推進(jìn)......白鵝潭正在進(jìn)入價(jià)值爆發(fā)的黃金期。
白鵝潭重磅新盤主要有，保利置業(yè)TOP級(jí)產(chǎn)品系，即“甲第系”在大灣區(qū)的首座作品——保利·翡麗甲第，白鵝潭的濱水低密人居建鑫·如意芳華、國貿(mào)石圍塘項(xiàng)目和即將推出的廣州濱江天地二期【尚濱道】。
還可以關(guān)注片區(qū)內(nèi)的熱銷盤，比如萬科·理想花地·傲璟，大師級(jí)示范區(qū)已實(shí)景綻放，推建面約98-143㎡超新規(guī)闊境奢居。
》》高含金量，頂豪聚集的珠金琶。
珠金琶，含金量不言而喻，珠江新城東區(qū)有頂豪擔(dān)當(dāng)——?jiǎng)P旋新世界，推熱銷的172-254㎡明星戶型，此外277-835㎡傳世尊邸也持續(xù)上新。金融城西區(qū)則有熱銷的保利天曜及未開先火、關(guān)注度奇高的保利南方面粉廠項(xiàng)目，金融城東區(qū)則有珠實(shí)金融城東區(qū)項(xiàng)目。琶洲主要有保利天奕、琶洲樾·華樾和琶洲南TOD等項(xiàng)目共同支撐板塊價(jià)值。
》》長隆萬博CBD新舊項(xiàng)目交織，熱度不減。
長隆萬博CBD也不例外，新面孔舊面孔都有！選擇性也大。越秀·萬博和臻，新推9棟的105㎡超新規(guī)戶型，即將入市的全新盤香江1號(hào)。
耀勝新世界推出全新建面約77-132㎡勝景平層及大主套臥疊墅產(chǎn)品，另外，廣州第二座K11購物藝術(shù)中心將于9月29日啟幕。
持續(xù)熱銷的華潤置地長隆萬博悅府，此前更有神秘家族斥資2億元購入15套大平層，工作日單日成交突破10套，市場(chǎng)活躍度可見一斑。
此外，廣州新中軸（海珠）片區(qū)的中海大境，也可以關(guān)注，它有城央綠軸優(yōu)勢(shì)，隨著片區(qū)舊改的推進(jìn)，在廣州“城央生態(tài)圈計(jì)劃”加持下，獨(dú)特價(jià)值日益凸顯。
部分素質(zhì)優(yōu)異、自帶熱銷屬性或自帶流量的單盤也值得關(guān)注，譬如市橋的現(xiàn)象級(jí)紅盤信達(dá)·繁花里2#即將加推，四代宅產(chǎn)品的招商林嶼境，嘉禾望崗的越秀貝好家·嘉悅云，剛開放湖畔生活館和大師樣板房的敏捷·萬博金湖壹號(hào)，要“爭(zhēng)取做嶺南最好的房子”的廣州頂級(jí)奢宅——嶺南1號(hào)。
總結(jié)而言，當(dāng)前廣州樓市正呈現(xiàn)出一條很明顯的路徑，即“核心價(jià)值回歸”與“品質(zhì)普惠”并行。無論是天河?xùn)|部、老黃埔、白鵝潭等價(jià)值高地，還是珠金琶等傳統(tǒng)核心區(qū)的持續(xù)領(lǐng)跑，其背后均有重磅規(guī)劃與配套加速兌現(xiàn)的堅(jiān)實(shí)支撐。
同時(shí)，市場(chǎng)在產(chǎn)品端提供了從剛需到頂豪的廣泛選擇，并在“好房子”理念的驅(qū)動(dòng)下實(shí)現(xiàn)了整體品質(zhì)的躍升。當(dāng)這些高素質(zhì)項(xiàng)目遇上“金九銀十”期間更具誠意的實(shí)惠，便共同構(gòu)成了一個(gè)難得的置業(yè)窗口期。對(duì)于有真實(shí)需求的購房者而言，聚焦核心區(qū)域、甄別優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、把握價(jià)格機(jī)遇，無疑是當(dāng)下更為理性的決策路徑。
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