作者 | 騎豬英雄

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

值得記錄在史冊(cè)的新房誕生了。

地王+豪宅效應(yīng)

毫無(wú)疑問(wèn)，最近深圳核心區(qū)超級(jí)位置的價(jià)格又刷新了高度。

這次是寶安的核心區(qū)。

4月16日，位于寶安區(qū)寶安中心的觀潮府終于獲批預(yù)售，但公布的價(jià)格也讓市場(chǎng)一陣驚嘆——

222套144~537平精裝住宅，備案均價(jià)148700元/㎡，單價(jià)區(qū)間約13.04萬(wàn)—20.21萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間約2017.72萬(wàn)—10434.23萬(wàn)/套。

最貴的一套單價(jià)去到20萬(wàn)+/㎡，總價(jià)超過(guò)一個(gè)小目標(biāo)，拋開(kāi)項(xiàng)目的其他要素，瞬間襯得附近幾百米處的中鐵·能建·閱臻府、保利瑧譽(yù)府都成了“白菜價(jià)”。

天知道，有一天，寶安中心板塊賣(mài)9萬(wàn)左右的新房也能成為“白菜價(jià)”。

甚至連距離觀潮府步行約1.5公里，開(kāi)盤(pán)均價(jià)約11.79萬(wàn)/㎡的都市茗薈花園二期也黯然失色。

而這樣的開(kāi)盤(pán)價(jià)格，不僅比位于前海桂灣提前兩天獲批預(yù)售的海宴府均價(jià)還貴約6700元/㎡，幾乎還賣(mài)出了深圳南山紅樹(shù)灣、蛇口、后海價(jià)格的高度。

位于前海桂灣的海晏府，151套139~194平精裝住宅，備案均價(jià)約142000元/㎡，總價(jià)區(qū)間約1710萬(wàn)～3123萬(wàn)，雖然均價(jià)去到前海最貴，也要比觀潮府略微低了一些。

而南山過(guò)往一些豪宅新房的價(jià)格——

2024年6月位于南山區(qū)紅樹(shù)灣板塊的中海深灣玖序（2棟）293套196~549平住宅，開(kāi)盤(pán)備案均價(jià)約132100元/㎡，總價(jià)區(qū)間約1975～1億975萬(wàn)；

2024年10月入市的中海深灣玖序（1棟A）70套329~550平住宅，開(kāi)盤(pán)備案均價(jià)約137800元/㎡，總價(jià)區(qū)間約3575～1億993萬(wàn)；

2025年12月南山緊鄰后?？偛炕氐?strong>后海招商璽40套195~432平住宅，開(kāi)盤(pán)備案均價(jià)約149600元/㎡，總價(jià)區(qū)間約2485萬(wàn)～6867萬(wàn)；

2025年11月位于深圳灣后海核心區(qū)的深圳灣澐璽（1棟），348套209~1149平住宅，開(kāi)盤(pán)備案價(jià)約168800元/㎡，總價(jià)區(qū)間約3063～3億7742萬(wàn)。

對(duì)比之下，相信周邊的新房、包括二手房很大概率也就沒(méi)那么難賣(mài)了。

畢竟其他項(xiàng)目的價(jià)格，性?xún)r(jià)比一下子也體現(xiàn)出來(lái)了。

中鐵·能建·閱臻府累計(jì)推售618套住宅，兩次推售均價(jià)分別約9.48萬(wàn)/平、9.06萬(wàn)/平，截至2026年4月17日，深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)還有104套房源未售；

保利瑧譽(yù)府累計(jì)推售401套住宅，兩次推售均價(jià)分別約9.88萬(wàn)/平、9.99萬(wàn)/平，截至2026年4月17日，深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)還有18套房源未售。

二手房掛盤(pán)情況，整個(gè)寶安中心板塊掛盤(pán)量在主流中介平臺(tái)掛盤(pán)量累計(jì)約2673套。

其中，盤(pán)踞在寶安中心核心地段的熙龍灣或鴻榮源·壹方中心·玖譽(yù)一直都是寶安核心區(qū)的區(qū)域價(jià)值“天花板”以及“定海神針”。

今年1月鴻榮源·壹方中心·玖譽(yù)成交一套176.17平方米6室2廳高樓層?xùn)|南向戶(hù)型，掛牌2398萬(wàn)，成交總價(jià)約2178萬(wàn)，折合單價(jià)約12.36萬(wàn)/㎡，成交周期906天。

熙龍灣是寶安中心的低密度標(biāo)桿，鴻榮源·壹方中心·玖譽(yù)自帶整個(gè)寶安核心區(qū)域最大綜合商業(yè)體，也一直是寶安核心區(qū)市場(chǎng)高端住宅的風(fēng)向標(biāo)。

所以，明顯，在新房?jī)r(jià)捅破天花板的背景下，就連鴻榮源·壹方中心·玖譽(yù)也有了性?xún)r(jià)比。

過(guò)去是鴻榮源·壹方中心·玖譽(yù)開(kāi)盤(pán)將寶安中心的價(jià)格天花板從8萬(wàn)/平推至12萬(wàn)—15萬(wàn)/平，如今是觀潮府把寶中的價(jià)值從9萬(wàn)—11萬(wàn)/平的常態(tài)拉到14萬(wàn)—15萬(wàn)/平新臺(tái)階。

這就是地王的光環(huán)效應(yīng)，也是豪宅的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

觀潮府作為深圳總價(jià)地王項(xiàng)目（拍地總價(jià)86.4億），海晏府作為深圳的單價(jià)地王（8.4萬(wàn)/㎡樓面價(jià)）都帶來(lái)了天花板效應(yīng)——

在拉高片區(qū)價(jià)值的同時(shí)，讓周邊的新房及二手房瞬間體現(xiàn)出性?xún)r(jià)比。

所以，地王+豪宅的聯(lián)動(dòng)性，為市場(chǎng)帶來(lái)的不僅是價(jià)格的提升，更重新定義了板塊的價(jià)格能級(jí)。

一定程度上緩解市場(chǎng)的焦慮和壓力，為市場(chǎng)帶來(lái)更大的安全墊。

外圍核心區(qū)困局

核心區(qū)刷新高度的背景下，外圍地段即使是中心區(qū)域也在加速調(diào)整。

并且調(diào)整的幅度，相信要超出很多人的共識(shí)。

過(guò)去市場(chǎng)的共識(shí)是，核心區(qū)貴不少，價(jià)格調(diào)整幅度更大，一套住宅這些年累計(jì)回調(diào)幾百萬(wàn)是常態(tài)，而其他外圍區(qū)域，非核心區(qū)域地段本身價(jià)格就相對(duì)低不少，調(diào)整起來(lái)沒(méi)那么大。

但現(xiàn)實(shí)是，即使是外圍區(qū)域，調(diào)整的結(jié)果也能讓業(yè)主脊背發(fā)涼。

比如位于坪山核心區(qū)的花樣年好時(shí)光。

這個(gè)小區(qū)的前身是世界塑膠廠城市更新項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目拆除用地面積為12.1萬(wàn)㎡，建設(shè)用地7.12萬(wàn)平方米，計(jì)容面積39.25萬(wàn)平方米，容積率5.5。

2011年花樣年開(kāi)始簽訂合作開(kāi)發(fā)框架，隨后拉鋸了七年才確定深圳花樣年為城市更新項(xiàng)目的實(shí)施主體。

2018年一期正式開(kāi)工，2019年引入合作方共同建設(shè)，歷時(shí)8年，一直拖到2020年底才正式開(kāi)售，并被視為坪山城市界面及區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提升的標(biāo)桿。

2020年12月入市的花樣年好時(shí)光（一期），512套約70~119平戶(hù)型，備案均價(jià)約43800元/㎡，單價(jià)區(qū)間約3.8萬(wàn)—4.5萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間約319萬(wàn)～511萬(wàn)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天賣(mài)了超過(guò)九成；

花樣年好時(shí)光（二期）備案均價(jià)約42100元/㎡，單價(jià)區(qū)間約3.7萬(wàn)—4.55萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間約303萬(wàn)～539萬(wàn)，2021年10月777套69~122平開(kāi)盤(pán)當(dāng)天賣(mài)了192套。

兩批房源都在后來(lái)順?shù)N過(guò)程中，快速售罄。

所以對(duì)坪山區(qū)域而言，這個(gè)小區(qū)是整個(gè)坪山區(qū)這些年來(lái)新盤(pán)開(kāi)盤(pán)開(kāi)出最貴的小區(qū)，也是整個(gè)坪山的網(wǎng)紅小區(qū)——緊鄰坪山中心區(qū)最大的綜合商業(yè)體商業(yè)益田假日世界，步行約830米是14號(hào)線坪山圍站，近距離可達(dá)到坪山公園，配套及資源稟賦在坪山區(qū)域都較為優(yōu)質(zhì)。

如今，花樣年好時(shí)光迎來(lái)了超過(guò)腰部位置的價(jià)格調(diào)整，二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)調(diào)整過(guò)半。

近期，有業(yè)主在社交平臺(tái)記錄自身的賣(mài)房歷程——2021年317萬(wàn)購(gòu)入的花樣年好時(shí)光，在小區(qū)附近幾乎所有的貝殼門(mén)店都掛盤(pán)半年后，最近以150萬(wàn)總價(jià)轉(zhuǎn)讓成功。

相比購(gòu)入初始價(jià)格，原業(yè)主損失掉167萬(wàn)的購(gòu)房成本，也意味著花樣年好時(shí)光的價(jià)格調(diào)整已經(jīng)超過(guò)52.8%。

若算這幾年的持有成本，則原業(yè)主損失的幅度遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)比例。原業(yè)主在評(píng)論區(qū)表示，持有該套房源實(shí)際虧損達(dá)到200萬(wàn)。

更重要的一點(diǎn)是，原業(yè)主在賣(mài)房后表示，能夠在原購(gòu)價(jià)腰部的位置賣(mài)房成功已經(jīng)算不錯(cuò)。

一方面，真正的賣(mài)房過(guò)程中，實(shí)際賣(mài)房難，且周期長(zhǎng)。

該業(yè)主幾乎小區(qū)附近門(mén)店都掛盤(pán)，也掛盤(pán)了半年才賣(mài)掉。

另一方面，小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主正處于砸盤(pán)的過(guò)程中，且小區(qū)周邊還有待售的新房。

小區(qū)一路之隔的臻文府2025年9月入市，262套59~135平精裝住宅，備案均價(jià)約33100元/㎡，總價(jià)區(qū)間約201萬(wàn)～565萬(wàn)，截至2026年4月17日，深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，還剩178套未售。

價(jià)格上明顯相較于2021年入市的花樣年好時(shí)光的開(kāi)盤(pán)價(jià)格，便宜了近百萬(wàn)一套。

而花樣年好時(shí)光的調(diào)整，對(duì)于整個(gè)坪山區(qū)域的新房及二手房來(lái)說(shuō)，都尤為值得關(guān)注。

因?yàn)?/strong>

曾經(jīng)開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格，且短時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售完畢，背后是市場(chǎng)對(duì)深圳14號(hào)線開(kāi)通、坪山高新區(qū)、深圳東部中心規(guī)劃高預(yù)期，花樣年好時(shí)光是這些價(jià)值兌現(xiàn)的典型。

這樣的存在，一定程度反應(yīng)了市場(chǎng)的變化。

經(jīng)過(guò)五六年后，殘值只剩一半，業(yè)主依舊選擇出售，這對(duì)于整個(gè)區(qū)域而言，不是孤立事件，而是整個(gè)坪山區(qū)域市場(chǎng)的“風(fēng)向標(biāo)”與“壓力測(cè)試”，代表的是曾經(jīng)的投資需求徹底撤退。

而這也是市場(chǎng)當(dāng)下買(mǎi)賣(mài)之間最真實(shí)的狀態(tài)。

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