來(lái)源：成都淘房志

撰文：海哥

在板塊劃分十分細(xì)致的成都，有一些看似熱門(mén)的板塊，實(shí)則非常容易站崗。

淘房君發(fā)現(xiàn)，不少板塊有個(gè)通病就是：

地塊先天情況糟糕，被周邊道路、河流、鐵路影響嚴(yán)重，后期形成一種“孤島”狀，自成板塊。

因?yàn)椴粚儆诔鞘凶詈诵陌鍓K，不少配套資源也難以向其傾斜。

所以，它們長(zhǎng)期處于“有城無(wú)市”狀態(tài)，周邊路網(wǎng)密度低、公共服務(wù)設(shè)施匱乏，導(dǎo)致居住體驗(yàn)與主城核心區(qū)存在顯著落差。

最直接的體現(xiàn)就是：二手價(jià)格持續(xù)陰跌，流通性越來(lái)越差。

比如，在成都這幾個(gè)板塊就是目前比較典型的“孤島式”小區(qū)：

藍(lán)光長(zhǎng)島、雅居樂(lè)花園、美洲花園。

它們除了常年持續(xù)橫盤(pán)陰跌外，更慘的甚至成交價(jià)腰斬暴跌。

簡(jiǎn)直苦不堪言。

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你認(rèn)為這三個(gè)小區(qū)，哪個(gè)最“孤獨(dú)”單選

雅居樂(lè)花園

藍(lán)光長(zhǎng)島

美洲花園

01

二圈層“孤島”藍(lán)光長(zhǎng)島

橫盤(pán)陰跌

先來(lái)看一個(gè)二圈層的典型。

在二圈層中，除了特別遠(yuǎn)的那種板塊有風(fēng)險(xiǎn)外，距離主城較近的其實(shí)也不算安全。

比如，位于二圈層雙流蛟龍板塊藍(lán)光長(zhǎng)島，位于西繞城內(nèi)側(cè)，北臨非遺板塊，東接武侯?lèi)偤鲁前鍓K。

從位置來(lái)看，該小區(qū)大的方位其實(shí)并不算差，但十分尷尬。

向北就是青羊新城，東側(cè)又是接著武侯，西側(cè)挨著雙流，看著和誰(shuí)都能粘上，實(shí)際上與它們的核心配套都搭不上。

整個(gè)板塊十分割裂，處在武侯、青羊和雙流的三區(qū)交界處，西側(cè)被繞城切斷，東側(cè)被江安河堵截。

典型的“孤島”！

圖源百度地圖

近期，淘房君發(fā)現(xiàn)，目前藍(lán)光長(zhǎng)島國(guó)際社區(qū)1-6期有超300套房源掛牌。

其掛牌價(jià)格大多在1.3-1.6萬(wàn)/㎡之間，且交易頻次偏低。

圖源貝殼

以2017年12月底入市的二、三期為例：

取證單價(jià)10200-11600元/㎡，如今二手房成交價(jià)約12000元/㎡左右；

若算上7年貸款利息，和一些房源的精裝，基本是貼著成本價(jià)出售，對(duì)比買(mǎi)入價(jià)項(xiàng)目確實(shí)屬于長(zhǎng)期橫盤(pán)階段。

近期成交情況 圖源貝殼

除了板塊自身的構(gòu)造特殊，困擾該板塊的最大的一個(gè)問(wèn)題就是：交通。

整個(gè)項(xiàng)目一共6期，有超6000戶(hù)人，在這個(gè)超2萬(wàn)人居住的板塊中，出入城主要是靠西側(cè)的1條統(tǒng)力大道。

早晚高峰期，堵車(chē)非常嚴(yán)重！

并且，該項(xiàng)目距離地鐵也比較遠(yuǎn)，7期地塊距離最近的17號(hào)線地鐵白佛橋站有近2.3KM，步行至少需要30分鐘。

就地上、地下這兩條交通線，對(duì)于一個(gè)擁有7期，居住人口上萬(wàn)人的這樣一個(gè)大盤(pán)來(lái)講，實(shí)在痛苦！

其次就是板塊周邊的配套也十分雞肋，商業(yè)、教育配套還比較匱乏，后續(xù)乏力。

02

高新南“孤島”美洲花園

常年橫盤(pán)

看到美洲花園，才知道原來(lái)高高在上的高新南也有這么親民的房子。

美洲花園，一個(gè)談?wù)摳咝履侠@不過(guò)去的小區(qū)，單從區(qū)域位置上來(lái)看，美洲花園的位置其實(shí)真的不差。

美洲花園 圖源網(wǎng)絡(luò)

與金融城隔路相望，一公里外就是大名鼎鼎的南城都匯，但價(jià)小區(qū)價(jià)格不但起不來(lái)，近兩年來(lái)還一直跌。

至于原因很簡(jiǎn)單，就是比較明顯的“孤島”的問(wèn)題，整個(gè)小區(qū)被三條大道直接隔離出一個(gè)三角形區(qū)域，純純的被孤立了起來(lái)。

美洲花園位置

但不得不說(shuō)，美洲花園曾經(jīng)也輝煌過(guò)，從16年單價(jià)8800元/㎡，到了2018年一度猛漲到2.3w/㎡，這個(gè)漲幅放在全成都都算是佼佼者。

16年美洲花園成交價(jià) 圖源網(wǎng)絡(luò)

但就是因?yàn)楸淮蟮馈肮铝ⅰ钡脑?，小區(qū)近兩年開(kāi)始一直陰跌。

比如在21年小區(qū)一套112㎡套三成交單價(jià)在18430/㎡，到了23年10月同樣的112套三成交單價(jià)已經(jīng)來(lái)到了15401/㎡，跌幅在16%左右。

美洲花園21年和23年成交情況 圖源好好選房小程序

如果把目光再放遠(yuǎn)一點(diǎn)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)該小區(qū)跌的更慘，18年左右，該小區(qū)的價(jià)格再2.2-2.3w/㎡，如果對(duì)比現(xiàn)在，5年時(shí)間跌幅超33%！

目前，小區(qū)的85㎡的套二，成交單價(jià)已經(jīng)來(lái)到了1.4萬(wàn)/㎡左右了。

美洲花園近期成交情況 圖源好好選房小程序

02

天新“孤島”雅居樂(lè)花園

跌幅較大

雅居樂(lè)花園算是天新最早的一批住宅項(xiàng)目了，這個(gè)接近2000畝的超級(jí)大盤(pán)在2008年就建成了，甚至比天府新區(qū)的成立還早！

整個(gè)小區(qū)就直接可以稱(chēng)得上一個(gè)板塊！

項(xiàng)目位置來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

但項(xiàng)目不僅沒(méi)能跟上天新的發(fā)展讓其身價(jià)水漲船高，還一直被人詬病，價(jià)格始終處在低位。

正常來(lái)講，2008年就建成的項(xiàng)目，并且還處在成都向南發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃上，多少都帶點(diǎn)起飛的基因。

可是十幾年過(guò)去了，這個(gè)天新麓山板塊的“元老”項(xiàng)目?jī)r(jià)格竟然在和二圈層的一樣維持在1.5萬(wàn)元/㎡左右，目前最低的還有1萬(wàn)/㎡的！

說(shuō)到底，還是這個(gè)位置沒(méi)在天新的中軸線旁，導(dǎo)致很多配套沒(méi)在規(guī)劃范圍內(nèi)，成為了天新著名的“孤盤(pán)”。

還有一個(gè)最嚴(yán)重的問(wèn)題就是，出行太不方便！

路面交通上，項(xiàng)目有天府大道、梓州大道、成仁快速路等城市交通主次干道，都離小區(qū)有一定的距離。

雅居樂(lè)花園

其次是，沒(méi)有地鐵。

當(dāng)6號(hào)線開(kāi)通時(shí)，不少人認(rèn)為會(huì)大大緩解雅居樂(lè)業(yè)主的出行壓力。

但沒(méi)想到，距離小區(qū)最近的地鐵站“麓山大道”位于小區(qū)西側(cè)4.7公里左右。

項(xiàng)目與地鐵之間的距離

不少人因?yàn)樘煨碌募映郑谂浜仙系蛢r(jià)就無(wú)腦上車(chē)，殊不知在這樣一個(gè)超級(jí)大盤(pán)中，無(wú)論未來(lái)是出租還是置換都會(huì)成為一個(gè)非常大的難題，唯一的途徑就是大幅降價(jià)。

你認(rèn)為呢？