時(shí)隔14年，上海個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)終于迎來(lái)新動(dòng)作。

9月19日，上海《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)有關(guān)政策的通知》正式發(fā)布。

可通讀全文后不難發(fā)現(xiàn)，這場(chǎng)期待已久的“調(diào)整”，更像一次精準(zhǔn)的“補(bǔ)丁修復(fù)”——

沒(méi)動(dòng)根本框架，只給特定人群開(kāi)了“小口子”。

01

先看新政的核心內(nèi)容，本質(zhì)是一場(chǎng)“定向免稅”。

對(duì)比2011年版“一刀切”的普征規(guī)則，2025年新政明確了兩類(lèi)新增免稅群體：

持居住證的高層次人才、緊缺人才，以及持居住證滿3年的購(gòu)房者。

對(duì)這兩類(lèi)人，政策給出了實(shí)打?qū)嵉膬?yōu)惠：

購(gòu)買(mǎi)首套房可完全免征房產(chǎn)稅；即便買(mǎi)二套房，只要家庭人均面積不超過(guò)60平方米，新購(gòu)住房也能豁免。

而原政策中，二套房需與家庭已有住房合并計(jì)算面積，超標(biāo)的部分就得繳稅。

更貼心的是，居住證滿3年的購(gòu)房者，還能申請(qǐng)退還此前已繳納的稅款。
看起來(lái)是“松綁”，但細(xì)究便知局限——

這些優(yōu)惠與普通非滬籍購(gòu)房者基本無(wú)關(guān)。

不是高層次人才、沒(méi)繳滿3年社保居住證，即便在上海打拼多年，買(mǎi)房仍要按老規(guī)矩繳納房產(chǎn)稅。

在言叔看來(lái)，這種“看人下菜碟”的調(diào)整，與其說(shuō)是“優(yōu)化房產(chǎn)稅”，不如說(shuō)是“用房產(chǎn)稅當(dāng)人才吸引籌碼”。

02

更值得玩味的是，這次新政與此前的825樓市新政，形成了一種明顯的“矛盾感”。

825新政的核心訴求很明確：

鼓勵(lì)外地人在外環(huán)外購(gòu)買(mǎi)多套房，以此拉動(dòng)樓市成交。

可房產(chǎn)稅新政卻遲遲不敢松綁“多套房征稅”的底線——

既想靠政策鉤子吸引購(gòu)房者入場(chǎng)，又怕徹底取消多套房房產(chǎn)稅導(dǎo)致調(diào)控失序；

既想激活市場(chǎng)，又怕稅收收入受影響。

這種“又想要又想要”的糾結(jié)，恰恰暴露了上海當(dāng)前樓市調(diào)控的尷尬處境。
回溯上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)的14年歷程，這場(chǎng)“補(bǔ)丁”更像是對(duì)過(guò)往問(wèn)題的“回避”，而非“解決”。

多年來(lái)，上海房產(chǎn)稅始終繞不開(kāi)三大質(zhì)疑，新政出臺(tái)后，這些質(zhì)疑依舊存在。
第一是稅收規(guī)模“撐不起場(chǎng)面”。

數(shù)據(jù)顯示，2020年上海房產(chǎn)稅征收額為198.75億元，占當(dāng)年地方稅收比重不足5%。

作為試點(diǎn)多年的稅種，它始終沒(méi)能成為地方財(cái)政的重要支撐，與“房產(chǎn)稅替代土地財(cái)政”的初始設(shè)想相去甚遠(yuǎn)。
第二是抑制房?jī)r(jià)的效果“近乎失效”。

2011年試點(diǎn)啟動(dòng)時(shí)，“平抑房?jī)r(jià)”是重要目標(biāo)之一，但2012年后，上海房?jī)r(jià)并未因房產(chǎn)稅而停下上漲腳步，尤其是核心區(qū)域房?jī)r(jià)，多年來(lái)仍保持穩(wěn)中有升。

房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的“降溫作用”，早已被市場(chǎng)證明“力不從心”。
第三是稅負(fù)“轉(zhuǎn)嫁”讓普通人買(mǎi)單。

在租賃市場(chǎng)，多數(shù)房東會(huì)將房產(chǎn)稅成本直接加到房租里，最終由租客承擔(dān)。

本應(yīng)調(diào)節(jié)住房資源的稅種，反倒成了租房者的額外負(fù)擔(dān)，與“保障民生”的初衷背道而馳。

03

更關(guān)鍵的是，從新政與825新政的銜接來(lái)看，上海對(duì)二手房市場(chǎng)的態(tài)度相當(dāng)“冷淡”。

825新政側(cè)重刺激新房和外環(huán)外多套房成交，房產(chǎn)稅新政則只給特定人群開(kāi)綠燈，對(duì)二手房交易中最受關(guān)注的“稅費(fèi)壓力”問(wèn)題只字未提。

這種政策導(dǎo)向很明確：

當(dāng)下更想拉特定群體買(mǎi)新房、去庫(kù)存，而非真心實(shí)意地激活二手房流通。
14年試點(diǎn)，上海房產(chǎn)稅從“一刀切普征”走到“定向人才免稅”，早已偏離了“住房調(diào)控工具”的初始定位，更像一個(gè)不斷被修改的“人才吸引附屬品”。

它沒(méi)解決稅收規(guī)模、房?jī)r(jià)調(diào)控、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的核心問(wèn)題，只是在原有框架上貼了一塊“精準(zhǔn)撓癢”的補(bǔ)丁。
對(duì)于普通購(gòu)房者而言，這場(chǎng)新政更像一場(chǎng)“與己無(wú)關(guān)的熱鬧”。

對(duì)于上海樓市來(lái)說(shuō)，這塊補(bǔ)丁或許能帶來(lái)短期的“人才購(gòu)房熱”，但要真正解決樓市的深層矛盾，恐怕還需要更徹底的改革，而非一次次“隔靴搔癢”的調(diào)整。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。