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北京大興新城的樓盤，總是姍姍來遲。

9月13日，興創(chuàng)沐春墅取得預售許可證。距離拿地，已過去了近一年零兩月。

它沒有打破最慢的紀錄。

它的兄弟大興城建，兩年前拿下的大興新城西區(qū)0007地塊，報規(guī)圖出了，但至今沒有下文。

沐春墅拿證，意味著一切準備就緒了。

本次獲批了9棟住宅樓，準許銷售面積6.65萬平，共計324套。其中1-7＃為平層住宅，擬售單價5.64萬元-6.07萬元/平米；10＃和11＃為疊墅，擬售單價為6.09萬元-6.11萬元/平米。

只剩下疊墅8#和9#沒有拿證，共計36套。

這個預售單價，僅次于區(qū)域內的京璽。一年前，京璽的擬售單價最高，在5.43萬元-6.3萬元/平米，成交均價為4.5萬元/平米。

花姐預測，沐春墅的平層售價應該在4.8萬元/平米左右。

為什么它的價格會略高，因為它有好房子元素，平層南向贈送了開敞陽臺，預計會用電動窗封閉。（詳見《大興新城，公開封陽臺了》）

此外，它還有疊墅，會進一步拉高小區(qū)的檔次。疊墅，贈送面積就更大了，挑空陽臺、室內挑空、飄窗、開敞露臺，多種手法全上。

在大興新城，10多年前造了一座豐碑：興創(chuàng)屹墅。產品為170-430平米的大平層和聯(lián)排別墅，規(guī)劃538套，2014年底入住。

在它往南5公里處，沐春墅很想續(xù)寫那個神話。

“大興人，骨子里主城居住情結”、“大興人，生于此、長于此，業(yè)在此，家在此，習慣于此，喜歡于此”。

通過宣傳語，沐春墅打出了感情牌。

隱藏一款神秘大平層

沐春墅的預售證，令真實的戶型面積浮出水面。

它有三類產品：洋房、高層和疊墅，共計360套。和興創(chuàng)屹墅有點像。

111-129平米三居約108套、占比30%；163平米四居約131套，占比36.39%；192平米四居約64套，占比17.78%；以及205-283平米四居疊墅52套、占比14.44%。

除此之外，它還隱藏了一款神秘的產品——頂層大平層，共計5套：234平米兩套、在1#，2套192平米、在4#和7#。

它們是由頂層退臺兩套合并的。有點類似海淀臻澐西面的“摘星戶型”，本質就是頂層兩套并一套。

此外，沐春墅還有一個特點，129平米做三居，這在北京樓市是比較罕見。

當大家都在卷極致四房時，沐春墅反其道行之，有些冒險，但也可能逆襲。

這或許就是商場里的詭道。

大興區(qū)贈送面積之王

沐春墅是大興新城的贈送之王。

它趕上了好房子時代，有鄰里中心，四個架空層約1400平米，400米的風雨連廊，還有突破性的贈送面積。

1、洋房和高層產品

它在南面設置了開敞陽臺，這是大興新城首個開敞陽臺——贈送一半面積。

之前，大興流行的是奇偶陽臺，從京璽、到梧桐府，甚至連北面五環(huán)內西紅門板塊的元啟，調規(guī)后也只給到了奇偶陽臺。

美中不足的是，沐春墅北面沒有設備陽臺。

2、疊墅產品

疊墅產品，是偷面積的溫床。

體現(xiàn)在沐春墅上有三點：1、挑高陽臺；2、室內挑空；3、頂層露臺。

有關挑高陽臺，拿8#、9#疊墅下疊舉例，首層南向陽臺進深1.8，挑高6.2米，全贈送；二層北面有進深1.8米露臺贈送；

有關室內挑空，出現(xiàn)在10#、11#。拿11#下疊舉例，下疊一層的客廳有6.2米的挑空，全送；二層北面贈送露臺，進深1.8米。

這類疊墅產品，在北京比較罕見。海淀中海樹村地王，也有疊墅，室內也有挑空。

選房攻略

來聊聊沐春墅的選房攻略。

先看下地塊的基本情況：北面是綠化帶，西北角是一個老社區(qū)，東面臨馬路有一條空地。

這片空地，有可能包括綠化帶、人行道等。它把林校路從60米縮成約40米，且馬路兩邊不是對稱的。

簡而言之，這片空地讓沐春墅離大馬路遠離了20米，是一件好事。

怎么選房，一個個產品來看：

1、三居產品：好位置并不多，優(yōu)選5#中間戶型，其余要么有角煞，要么有噪音。

有關角煞的戶型，主要分別在5#西端戶、3#、4#和7#的西端戶，請大家慎選。

2、四居產品：占據(jù)了沐春墅的好位置，6#是樓王，其次是2#，再次是1#，最后才是5#東單元。

這些戶型，慎選2#東單元、5#和1#的東端戶。

3、疊墅產品：整體位置不錯，但要小心6#、7#的遮擋，受影響的是8#和10#的東端戶。

其中，10#的東單元最弱，前有11#、側面有7#，風水不佳。

去化挑戰(zhàn)

沐春墅賣房，挑戰(zhàn)蠻大的。

不是它的產品有問題，而是大興新城樓市競爭也異常激烈。

針對大興新城，花姐特意制作了一張樓市成交表。

截至9月10日，大興新城和西紅門板塊主要成交的地塊和在售盤共計10個，預計待售房源5500套，是個巨量供應。

其中，元啟待售約800套，頤和公館待售約400套，京璽待售480多套。

兩個月前開盤的梧桐府，成交最為慘淡，實際成交價約4.2萬元/平米，網(wǎng)簽22套，率僅有6.5%。據(jù)悉，梧桐府的內部營銷管理不善，主要原因是股東方意見不一致。

除了大興國資之外，梧桐府另一個股東是民營承包商呂保明。而且，梧桐府的工程，也由呂保明的兒子承包建設。

沐春墅西北6公里外的梧桐府，在7月10日取證，擬售單價為4.93萬元-5.04萬元/平米，目前僅網(wǎng)簽23套。

不僅如此，呂保明參股的大興經(jīng)開區(qū)21、22地塊，也即將上市，已經(jīng)公示了總平圖，約有八九百套房子。

另外，西紅門拿地已一年的6030地塊，和即將土拍的6038地塊，也有千余套房子供應。

不過，沐春墅會認為自己走了差異化道路，座標便是興創(chuàng)屹墅。

但，市場瞬息萬變，此一時，彼一時。