每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

北京大興新城的樓盤(pán)，總是姍姍來(lái)遲。

9月13日，興創(chuàng)沐春墅取得預(yù)售許可證。距離拿地，已過(guò)去了近一年零兩月。

它沒(méi)有打破最慢的紀(jì)錄。

它的兄弟大興城建，兩年前拿下的大興新城西區(qū)0007地塊，報(bào)規(guī)圖出了，但至今沒(méi)有下文。

沐春墅拿證，意味著一切準(zhǔn)備就緒了。

本次獲批了9棟住宅樓，準(zhǔn)許銷(xiāo)售面積6.65萬(wàn)平，共計(jì)324套。其中1-7＃為平層住宅，擬售單價(jià)5.64萬(wàn)元-6.07萬(wàn)元/平米；10＃和11＃為疊墅，擬售單價(jià)為6.09萬(wàn)元-6.11萬(wàn)元/平米。

只剩下疊墅8#和9#沒(méi)有拿證，共計(jì)36套。

這個(gè)預(yù)售單價(jià)，僅次于區(qū)域內(nèi)的京璽。一年前，京璽的擬售單價(jià)最高，在5.43萬(wàn)元-6.3萬(wàn)元/平米，成交均價(jià)為4.5萬(wàn)元/平米。

花姐預(yù)測(cè)，沐春墅的平層售價(jià)應(yīng)該在4.8萬(wàn)元/平米左右。

為什么它的價(jià)格會(huì)略高，因?yàn)樗泻梅孔釉�，平層南向�?zèng)送了開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，預(yù)計(jì)會(huì)用電動(dòng)窗封閉。（詳見(jiàn)《大興新城，公開(kāi)封陽(yáng)臺(tái)了》）

此外，它還有疊墅，會(huì)進(jìn)一步拉高小區(qū)的檔次。疊墅，贈(zèng)送面積就更大了，挑空陽(yáng)臺(tái)、室內(nèi)挑空、飄窗、開(kāi)敞露臺(tái)，多種手法全上。

在大興新城，10多年前造了一座豐碑：興創(chuàng)屹墅。產(chǎn)品為170-430平米的大平層和聯(lián)排別墅，規(guī)劃538套，2014年底入住。

在它往南5公里處，沐春墅很想續(xù)寫(xiě)那個(gè)神話。

“大興人，骨子里主城居住情結(jié)”、“大興人，生于此、長(zhǎng)于此，業(yè)在此，家在此，習(xí)慣于此，喜歡于此”。

通過(guò)宣傳語(yǔ)，沐春墅打出了感情牌。

隱藏一款神秘大平層

沐春墅的預(yù)售證，令真實(shí)的戶型面積浮出水面。

它有三類(lèi)產(chǎn)品：洋房、高層和疊墅，共計(jì)360套。和興創(chuàng)屹墅有點(diǎn)像。

111-129平米三居約108套、占比30%；163平米四居約131套，占比36.39%；192平米四居約64套，占比17.78%；以及205-283平米四居疊墅52套、占比14.44%。

除此之外，它還隱藏了一款神秘的產(chǎn)品——頂層大平層，共計(jì)5套：234平米兩套、在1#，2套192平米、在4#和7#。

它們是由頂層退臺(tái)兩套合并的。有點(diǎn)類(lèi)似海淀臻澐西面的“摘星戶型”，本質(zhì)就是頂層兩套并一套。

此外，沐春墅還有一個(gè)特點(diǎn)，129平米做三居，這在北京樓市是比較罕見(jiàn)。

當(dāng)大家都在卷極致四房時(shí)，沐春墅反其道行之，有些冒險(xiǎn)，但也可能逆襲。

這或許就是商場(chǎng)里的詭道。

大興區(qū)贈(zèng)送面積之王

沐春墅是大興新城的贈(zèng)送之王。

它趕上了好房子時(shí)代，有鄰里中心，四個(gè)架空層約1400平米，400米的風(fēng)雨連廊，還有突破性的贈(zèng)送面積。

1、洋房和高層產(chǎn)品

它在南面設(shè)置了開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，這是大興新城首個(gè)開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)——贈(zèng)送一半面積。

之前，大興流行的是奇偶陽(yáng)臺(tái)，從京璽、到梧桐府，甚至連北面五環(huán)內(nèi)西紅門(mén)板塊的元啟，調(diào)規(guī)后也只給到了奇偶陽(yáng)臺(tái)。

美中不足的是，沐春墅北面沒(méi)有設(shè)備陽(yáng)臺(tái)。

2、疊墅產(chǎn)品

疊墅產(chǎn)品，是偷面積的溫床。

體現(xiàn)在沐春墅上有三點(diǎn)：1、挑高陽(yáng)臺(tái)；2、室內(nèi)挑空；3、頂層露臺(tái)。

有關(guān)挑高陽(yáng)臺(tái)，拿8#、9#疊墅下疊舉例，首層南向陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深1.8，挑高6.2米，全贈(zèng)送；二層北面有進(jìn)深1.8米露臺(tái)贈(zèng)送；

有關(guān)室內(nèi)挑空，出現(xiàn)在10#、11#。拿11#下疊舉例，下疊一層的客廳有6.2米的挑空，全送；二層北面贈(zèng)送露臺(tái)，進(jìn)深1.8米。

這類(lèi)疊墅產(chǎn)品，在北京比較罕見(jiàn)。海淀中海樹(shù)村地王，也有疊墅，室內(nèi)也有挑空。

選房攻略

來(lái)聊聊沐春墅的選房攻略。

先看下地塊的基本情況：北面是綠化帶，西北角是一個(gè)老社區(qū)，東面臨馬路有一條空地。

這片空地，有可能包括綠化帶、人行道等。它把林校路從60米縮成約40米，且馬路兩邊不是對(duì)稱(chēng)的。

簡(jiǎn)而言之，這片空地讓沐春墅離大馬路遠(yuǎn)離了20米，是一件好事。

怎么選房，一個(gè)個(gè)產(chǎn)品來(lái)看：

1、三居產(chǎn)品：好位置并不多，優(yōu)選5#中間戶型，其余要么有角煞，要么有噪音。

有關(guān)角煞的戶型，主要分別在5#西端戶、3#、4#和7#的西端戶，請(qǐng)大家慎選。

2、四居產(chǎn)品：占據(jù)了沐春墅的好位置，6#是樓王，其次是2#，再次是1#，最后才是5#東單元。

這些戶型，慎選2#東單元、5#和1#的東端戶。

3、疊墅產(chǎn)品：整體位置不錯(cuò)，但要小心6#、7#的遮擋，受影響的是8#和10#的東端戶。

其中，10#的東單元最弱，前有11#、側(cè)面有7#，風(fēng)水不佳。

去化挑戰(zhàn)

沐春墅賣(mài)房，挑戰(zhàn)蠻大的。

不是它的產(chǎn)品有問(wèn)題，而是大興新城樓市競(jìng)爭(zhēng)也異常激烈。

針對(duì)大興新城，花姐特意制作了一張樓市成交表。

截至9月10日，大興新城和西紅門(mén)板塊主要成交的地塊和在售盤(pán)共計(jì)10個(gè)，預(yù)計(jì)待售房源5500套，是個(gè)巨量供應(yīng)。

其中，元啟待售約800套，頤和公館待售約400套，京璽待售480多套。

兩個(gè)月前開(kāi)盤(pán)的梧桐府，成交最為慘淡，實(shí)際成交價(jià)約4.2萬(wàn)元/平米，網(wǎng)簽22套，率僅有6.5%。據(jù)悉，梧桐府的內(nèi)部營(yíng)銷(xiāo)管理不善，主要原因是股東方意見(jiàn)不一致。

除了大興國(guó)資之外，梧桐府另一個(gè)股東是民營(yíng)承包商呂保明。而且，梧桐府的工程，也由呂保明的兒子承包建設(shè)。

沐春墅西北6公里外的梧桐府，在7月10日取證，擬售單價(jià)為4.93萬(wàn)元-5.04萬(wàn)元/平米，目前僅網(wǎng)簽23套。

不僅如此，呂保明參股的大興經(jīng)開(kāi)區(qū)21、22地塊，也即將上市，已經(jīng)公示了總平圖，約有八九百套房子。

另外，西紅門(mén)拿地已一年的6030地塊，和即將土拍的6038地塊，也有千余套房子供應(yīng)。

不過(guò)，沐春墅會(huì)認(rèn)為自己走了差異化道路，座標(biāo)便是興創(chuàng)屹墅。

但，市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，此一時(shí)，彼一時(shí)。