前幾天，生態(tài)環(huán)境部南京環(huán)境科學(xué)研究所發(fā)布了《臺(tái)灣名品城地塊土壤污染狀況調(diào)查報(bào)告》，其中包含2幅二類居住宅地和1幅商辦用地。

按常規(guī)流程，被調(diào)查的地塊在確認(rèn)“滿足地塊后期規(guī)劃建設(shè)要求”之后，基本很快就會(huì)進(jìn)入招拍掛流程。這意味著，河西中很快又有優(yōu)質(zhì)宅地上新了。

01

我們先來(lái)看一下臺(tái)灣名品城地塊的基本信息。

地塊位置：建鄴區(qū)興隆街道融僑社區(qū)，

占地面積：約62494.5㎡

規(guī)劃用途：R2二類居住用地、Bb商辦混合用地

地塊四至：河西大街以北、楠溪江西街以南、燕山路以西、樂山路以東。

這幅被公告的地塊前身是一片商業(yè)街區(qū)——臺(tái)灣名品城，原建筑于2024年11月開始拆除，目前地塊平整閑置，已覆蓋防塵網(wǎng)等待新的規(guī)劃施工。

拍攝于2024年1月

臺(tái)灣名品城對(duì)于南京人來(lái)說(shuō)并不陌生。街區(qū)于2010年9月開業(yè)，由八大商業(yè)館組成，引進(jìn)臺(tái)灣小吃、精致的臺(tái)灣特色商品等，之后臺(tái)灣店鋪陸續(xù)撤出，街區(qū)逐漸被茶葉店、整形醫(yī)院、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等業(yè)態(tài)替代。

拍攝于2024年12月

位置上，名品城毗鄰河西大街、楠溪江西街，有華采天地、IFC、國(guó)際博覽中心等地標(biāo)為鄰，又與碧瑤花園、融僑中央花園、仁恒江灣城等住宅區(qū)為鄰，占據(jù)著河西中寸土寸金的地段。

但隨著商業(yè)日漸沒落，名品城漸漸與河西現(xiàn)代化城市界面格格不入，于是在2023年9月，名品城明確不再與場(chǎng)內(nèi)商戶續(xù)約，啟動(dòng)拆遷工作。

2024年11月，地塊內(nèi)原建筑啟動(dòng)拆除工作，同年12月份地塊規(guī)劃修改公示。自此河西中多了一片期待值頗高的待開發(fā)地塊。

按照此前公示，原名品城商業(yè)地塊被分為三份，其中MCe030-19-08、19-09控詳單元規(guī)劃用途為二類居住用地（R2），MCe030-19-07控詳單元規(guī)劃用途為商辦混合用地（Bb）。

我們重點(diǎn)看下這兩幅宅地：

MCe030-19-08，用地面積2.25公頃，容積率≤2.4，建筑密度≤25%，建筑高度≤80米。

MCe030-19-09，用地性質(zhì)為二類居住用地，用地面積2.77公頃，容積率≤2.4，建筑密度≤25%，建筑高度≤80米。

以目前南京的供地情況來(lái)看，這兩幅地塊在正式掛牌時(shí)，容積率有可能會(huì)下調(diào)。

首先，得益于南京土地精細(xì)化供應(yīng)，近兩年來(lái)很多地塊的容積率、建筑高度等指標(biāo)都進(jìn)行了調(diào)整，以引導(dǎo)高品質(zhì)改善型住宅的差異化供應(yīng)，提高房企拿地積極性。

其次，核心板塊的優(yōu)質(zhì)宅地“降容”趨勢(shì)尤為明顯。遠(yuǎn)的不說(shuō)，單看今年河西板塊供地情況，容積率“2”字頭降為“1”的地塊就有不少。

比如，本月底即將出讓的河西G67地塊，距離河西龍湖天街不遠(yuǎn)，由商住混合調(diào)整為R2二類居住用地，容積率從最初的2.7下調(diào)至1.35；

還有9月4日掛牌的河西G72地塊，位于地鐵中勝站附近，商辦混合改為R2二類居住用地，容積率從最初敲定的2.2降為1.35，限高也從80米降為60米。

02

作為主流豪宅板塊，河西板塊土地及新盤的供應(yīng)，一直吸引著全市買房人的目光。

目前來(lái)看，河西地塊供應(yīng)有序，新盤儲(chǔ)備相對(duì)較為充裕，銳評(píng)君整理了一些關(guān)注度比較高的地塊和即將上市的新盤，我們一起來(lái)看一下吧。

河西中G67、G72地塊，將分別于9月30日、10月11日競(jìng)價(jià)出讓。

河西中G67地塊

G67地塊位于建鄴區(qū)沙洲街道富春江東街以南、西城路以西，R2二類居住用地，出讓面積8916.51㎡，容積率1.01＜Far≤1.35，建筑高度≤35米，起拍總價(jià)3.7億，起拍樓面價(jià)30738元/㎡，將于9月30日出讓。

地塊南側(cè)是去年9月已啟用的南師附中新城教育集團(tuán)科技園校區(qū)，西側(cè)距龍湖河西天街不足400米。

直線距離均在1公里以內(nèi)，有地鐵7號(hào)線、10號(hào)線站點(diǎn)，可快速通達(dá)全城；半徑1.5公里范圍內(nèi)有明基醫(yī)院、繽潤(rùn)匯、紫金1912、建鄴高中、新城小學(xué)、新城中學(xué)等，醫(yī)療、商業(yè)、教育生活配套較為完善。

地塊周邊有阿里中心、紫金（建鄴）科技創(chuàng)業(yè)特別社區(qū)先導(dǎo)區(qū)、北緯國(guó)際、國(guó)際廣告大廈、烽火科技、中核華興等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，擁有密集的高凈值人群。

G67地塊原用地性質(zhì)為商住混合用地，容積率2.7，用地性質(zhì)調(diào)整后為為二類居住用地，容積率多次調(diào)整后最終敲定為1.35，地塊低密優(yōu)勢(shì)再次拉高。

河西中G72地塊

G72地塊位于沙洲街道白龍江東街以北、云龍山路以西，R2二類居住用地，出讓面積28753.03㎡，容積率1.01＜Far≤1.35，建筑高度≤60米，起拍總價(jià)13.19億，起拍樓面價(jià)33980元/㎡，將于10月11日競(jìng)價(jià)出讓。

G72地塊近地鐵10號(hào)線/7號(hào)線中勝站，又有龍湖河西天街、西城夜未央、繽潤(rùn)匯、明基醫(yī)院等，周邊配套較為完善。再遠(yuǎn)一點(diǎn)，還有南京國(guó)金中心、華采天地、河西中央公園、奧體中心等地標(biāo)。

根據(jù)出讓條件，G72地塊須配置不低于1500㎡的商業(yè)建筑，所建商業(yè)用房在竣工后5年內(nèi)不得銷售、不得轉(zhuǎn)讓，5年后可分割銷售、轉(zhuǎn)讓，這意味著未來(lái)周邊商業(yè)將會(huì)更加豐富。

即將上市的新盤中，河西中瑞璽RICI、奧體建設(shè)G11、江心洲賢坤花園二期關(guān)注度較高。

瑞璽RICI

華潤(rùn)置地&招商蛇口聯(lián)合打造，是目前南京第二高地價(jià)的項(xiàng)目，僅次于中國(guó)府。

瑞璽擬建設(shè)19棟住宅，是河西中罕見的低密四代宅社區(qū)，河西中部3層低密產(chǎn)品和南京首個(gè)四代宅全屏立面這兩個(gè)標(biāo)簽，將豪宅氣質(zhì)展現(xiàn)得淋漓盡致。其中：

●9棟3層高的低密多層住宅，哪怕在豪宅云集的河西中部，都是稀缺產(chǎn)品；

●4棟7-8層高的洋房，棟棟首層架空設(shè)計(jì)，將打造河西首個(gè)墅廳洋房；

●16-23層高的高層產(chǎn)品，不僅有棟棟首層架空，將打造具備觀江視野的大平層。

面積段上更是定位純改善：建面約200-220㎡空中平層、建面約220-250㎡低密洋房、建面約400-510㎡限量產(chǎn)品。

目前，瑞璽已開放位于華采天地的城市展廳，預(yù)計(jì)今年內(nèi)上市。

奧體建設(shè)G11

綜合容積率僅1.01，是南京近年來(lái)容積最低的宅地之一，打造的3層高洋房產(chǎn)品，在河西南板塊更是少見。

按照規(guī)劃，奧體建設(shè)G11項(xiàng)目將打造3-11層低密產(chǎn)品，分為東、西兩個(gè)子地塊，累計(jì)26棟樓。其中：

●東側(cè)地塊的13棟樓，5棟洋房+8棟3層住宅產(chǎn)品；

●西側(cè)地塊的13棟樓，2棟洋房+11棟3層住宅產(chǎn)品。

南京低密改善豪宅不算少見，但河西3層高的低密住宅稀缺性的確非常高。且相對(duì)來(lái)看，奧體建設(shè)G11的3層高超低密住宅占比更重，或?qū)⑹琼?xiàng)目沖擊南京頂豪市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)之一。

賢坤花園二期

江心洲首個(gè)四代宅，僅1.05的容積率+7層高洋房產(chǎn)品，豪宅屬性拉滿。

賢坤花園二期將延續(xù)賢坤花園的風(fēng)格，擬建8棟7層洋房，主力戶型為199㎡、265㎡。

這是江心洲的首個(gè)四代宅，199㎡戶型有獨(dú)立入戶花園、全明侯梯廳、戶戶空中花園、南北雙陽(yáng)臺(tái)、270°觀景等；265㎡戶型只分布在5號(hào)樓，一層僅一戶，挑高墅廳與空中露臺(tái)無(wú)界交融，只有8套。

景觀和社區(qū)空間上，打造了六大主題景觀+帶有蘋果雕塑的中央水景，還有兩大架空層泛會(huì)所+一個(gè)私享會(huì)所，未來(lái)還可與一期的會(huì)所空間互補(bǔ)共享。