2025年二季度，房地產(chǎn)行業(yè)一組數(shù)據(jù)讓租房群體陷入焦慮——

全國(guó)二手房東違約跑路事件環(huán)比再增21%。

這不是冰冷的數(shù)字，而是一個(gè)個(gè)租客的真實(shí)困境：

有人剛向二房東繳完半年租金，次日就收到原房東的停水?dāng)嚯娡ㄖ�，被勒令“三天�?nèi)必須搬走，二房東早卷款跑了”。

如今，這樣的場(chǎng)景已在深圳、廣州、杭州、北京等城市頻繁上演。

本是大房東與二房東之間的租金糾紛，最終卻讓足額付費(fèi)的租客成了最無辜的受害者。

租金可能打水漂，還得被迫緊急找房搬家。

在言叔看來，二房東“爆雷”風(fēng)波持續(xù)蔓延，不僅攪亂了租房市場(chǎng)秩序，更暴露了行業(yè)長(zhǎng)期存在的深層問題。

01

二房東跑路從不是偶然，而是“成本高企+收入縮水+模式畸形”疊加的必然結(jié)果。

早年，二房東普遍以市場(chǎng)價(jià)7-8折從大房東手中收房，寄望通過裝修翻新、打隔斷分租來抬高租金，靠差價(jià)盈利。

可2025年租房市場(chǎng)的租金下行，直接擊碎了這種盈利邏輯，甚至讓不少人陷入“收房成本高于出租收入”的租金“倒掛”困境。

以廣州黃埔區(qū)為例，當(dāng)?shù)刈饨饛姆逯禃r(shí)的53.34元/㎡/月跌至41元/㎡/月，降幅達(dá)23%。

放眼全國(guó)，2025年初全國(guó)50城住宅平均租金創(chuàng)下新低，一線城市租金更是同比連續(xù)下跌12個(gè)月以上。

租金一降再降，二房東的利潤(rùn)空間被徹底擠壓，甚至越運(yùn)營(yíng)越虧損。

更讓他們絕望的是，房租下行趨勢(shì)仍在延續(xù)，看不到任何扭虧的希望。

如果說租金“倒掛”是壓在二房東身上的巨石，那“長(zhǎng)收短付”的運(yùn)營(yíng)模式就是加速資金鏈斷裂的催命符。

這種模式本質(zhì)是“拆東墻補(bǔ)西墻”：

向租客一次性收取半年甚至一年租金，卻只按月向大房東支付租金，靠中間的時(shí)間差形成“資金池”。

有的二房東還會(huì)用這筆錢加杠桿擴(kuò)張房源規(guī)模�？梢坏┯龅阶饨鹣碌蚍课菘罩闷谘娱L(zhǎng)，資金池就會(huì)瞬間見底。

上海有家二房東管理著200套房源，就因房屋空置率飆升至30%、租金又下跌15%，每月現(xiàn)金流缺口直接達(dá)到40萬元，最終只能選擇卷款跑路。

更關(guān)鍵的是，過去二房東行業(yè)幾乎沒有門檻——

無需資質(zhì)審核，不用資金監(jiān)管，注冊(cè)個(gè)普通企業(yè)就能開展業(yè)務(wù)。

租客很難核實(shí)房源的真實(shí)權(quán)屬，與二房東簽訂的合同法律效力也模糊不清，這就導(dǎo)致一旦二房東跑路，大房東會(huì)以“未收到租金”為由向租客施壓，雙方糾紛不斷，沖突頻發(fā)。

02

二房東的困境，不僅源于自身運(yùn)營(yíng)問題，更被宏觀經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)供需的大環(huán)境牢牢困住。

從需求端看，2025年一季度全國(guó)失業(yè)率升至14.9%的高位，大量人群收入下降甚至失去收入來源，租房需求隨之萎縮：

有人從整租換成多人合租，有人從市中心搬到郊區(qū)租低價(jià)房，這進(jìn)一步拉低了整體租金水平，讓二房東的收入雪上加霜。

供給端的壓力則更為明顯，租房市場(chǎng)“供過于求”已成定局。

以廣州為例，2024年10月至2025年2月，當(dāng)?shù)匦略龀鲎夥吭催_(dá)16116套，增幅16%；2025年2月全國(guó)租賃掛牌總量環(huán)比也回升22%。

更關(guān)鍵的是，大量保障房入市進(jìn)一步分流需求——

“十四五”期間全國(guó)計(jì)劃籌集保障房870萬套，2025年各地公布的籌建計(jì)劃中，保障房數(shù)量超100.6萬套，而這些保障房的租金比市場(chǎng)價(jià)低20%～30%，對(duì)普通租房市場(chǎng)形成直接沖擊。

供需失衡下，租房市場(chǎng)進(jìn)入“以價(jià)換量”階段，不少房東只能靠降價(jià)吸引租客，這對(duì)依賴租金差價(jià)的二房東而言，無疑是“致命一擊”。

外部市場(chǎng)沒有盈利空間，內(nèi)部模式又存在漏洞，二房東行業(yè)開始加速洗牌。

據(jù)估算，近兩年二房東數(shù)量已減少約70%，幸存的玩家不得不調(diào)整方向：

要么控制房源規(guī)模，通過增加保潔、維修等服務(wù)附加值走精細(xì)化運(yùn)營(yíng)路線；

要么并入合規(guī)的長(zhǎng)租公寓體系，接受資金監(jiān)管，徹底告別過去的“野蠻生長(zhǎng)”。

為了遏制亂象，多地也出臺(tái)了規(guī)范措施：轉(zhuǎn)租10套以上房源需進(jìn)行市場(chǎng)主體登記、設(shè)立租金監(jiān)管賬戶、限制“租金貸”比例等。

但要從根本上避免“爆雷”重演，租客意識(shí)的覺醒更為關(guān)鍵。

如今，越來越多租客不再輕信二房東的低價(jià)陷阱，更傾向選擇短租、直接與大房東簽約，或通過正規(guī)平臺(tái)租房，避免預(yù)付長(zhǎng)期租金的風(fēng)險(xiǎn)。

畢竟，再完善的政策也難以覆蓋所有細(xì)節(jié)，租客學(xué)會(huì)“自我保護(hù)”，才是守護(hù)自身權(quán)益的根本。

（作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)觀察者，20年筆耕不輟，用歷史的眼光解讀財(cái)經(jīng)，關(guān)注我，看懂趨勢(shì)，看到財(cái)富。）