“現(xiàn)在市面上99%的房東都不太會賣房子”。

這句話絕不是危言聳聽。

大家都認(rèn)為自己的房子特別好，買家沒理由不喜歡。

所以在很多人眼中，賣房就是“掛牌等客”的簡單事。

把房源信息掛在網(wǎng)上，然后坐等中介帶人看房，談好價格就能成交。

但現(xiàn)實(shí)情況是，一套房子可能掛牌數(shù)月都無人問津，甚至陷入“價格越降越難賣”的怪圈。

我想說的是，現(xiàn)在上海賣房不是簡單的商品交易。

而是一場需要策略、管理與心理博弈的渠道戰(zhàn)爭。

遇到鄰居砸盤，千萬不要一味降價。

買家砍價兇殘，也能在談判桌上拉回來。

看完這篇文章，你會明白為什么你一年都賣不掉的房子，專業(yè)團(tuán)隊(duì)只要一個月甚至一周就能賣掉，而且能在買家的大砍刀下賣出更高的價格。

完全信任

這次委托我們賣房的L先生，是房外房的老客戶。

之前根據(jù)我們的專家定制選房方案，買到了滿意的房子。

因?yàn)樵缙诖蜻^交道，所以房東夫婦對我們是完全信任。

L先生這次要賣的房子，位于內(nèi)環(huán)內(nèi)凱旋一村，40.85㎡大一房。

該小區(qū)是徐匯有名的雙XQ房。

對口交大附屬小學(xué)+徐匯中學(xué)/南洋模范。

和南丹小區(qū)一樣，都屬于交大附小掛戶口小區(qū)里的“頂流選手”。

雖說是強(qiáng)勢XQ，早前還加裝了電梯。

但現(xiàn)在畢竟是XQ淡季，又是深度買家市場。

而且市面上35㎡以上的1房老破小，一直是比較難賣的。

更令人棘手的是，這套房子里面有租客，租期簽了5年還沒到期。

別小看這一項(xiàng)問題，很有可能讓房東的房子徹底賣不出去。

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帶租約賣房

我們遇到不少房東，找我們幫忙賣房的時候，租客還住在房子里。

多數(shù)情況下，都是舍不得租金，畢竟房東心里也沒底，不知道多久能賣掉房子。

萬一一年半載都賣不掉，那不是虧了一大筆租金。

房租不斷，房子還能順利賣掉。

這種無縫銜接是房東交給我們的難題。

因?yàn)橛凶饪驮冢淮_定因素就增加了很多。

站在中介的視角，需要溝通的對象太多，看房時間完全受限于租客，他有功夫等租客有時間，帶看別的可能都成交了。

站在買家的視角，有租客在影響第一眼的美觀，還擔(dān)心租賃關(guān)系會不會有問題，租客會不會來鬧事等等。

這些都是制約房子交易的不確定因素。

所以有租客在住，該怎么賣房呢？

我們的賣房師選擇“借力打力”。

選擇同小區(qū)在賣的同戶型，讓中介帶看那套幫忙轉(zhuǎn)推薦L先生這套。

在掛牌策略上，賣房師也花了一些心思。

周邊中介我們都掛了，唯獨(dú)沒掛LJ。

其實(shí)就想等等看，讓他們主動來找我們。

果然，十天之后，“魚上鉤了”！

我們的賣房師裝作“不太情愿”的給他們掛上了。

后來維護(hù)人積極帶看，轉(zhuǎn)推薦，配合度很高。

但說實(shí)話，對于誠意賣房的房東來說，我們是不建議帶租賣房的。

這是自降身價、增加賣房難度的行為。

如果清退租客，不僅少了很多風(fēng)險，也能把房子最好的一面展示出來。

或許一個月要虧租金3000塊。

但是一個月就把房賣了，房價下跌的損失就不用繼續(xù)承擔(dān)了。

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清退即賣房

眼瞅著快兩個月了，一直沒等到特別誠意的客戶能推進(jìn)到談判。

我們的賣房師憑借市場敏銳度，果斷決定：

清租客，不能再拖了！

果然，剛清退租客，立馬就來了一組真心想買的客戶。

對于真實(shí)客戶的把關(guān)，也需要專業(yè)的人來辨別。

因?yàn)楝F(xiàn)在中介找假客戶來套底價的太多了。

這里也警示廣大房東，不要輕易透露底價。

最終的底價一定是在談判桌上談出來的。

既然辨別出是誠意買家，我們就不會讓買家流失。

買家最開始出價360萬。

對標(biāo)的是同小區(qū)剛成交一套3樓同戶型是365萬，也加裝了電梯。

價格確實(shí)有誠意在，但與房東的底價還有差距。

一般這時候?qū)φ勁袥]有經(jīng)驗(yàn)的小中介，就會和買家一起PUA房東，使勁壓房東的價。

所以找一個維護(hù)自己權(quán)益的賣房專家去幫你談判博弈，十分重要。

如果談判的時候發(fā)揮得好，多賣2-5%的價格也不是沒有可能。

房外房團(tuán)隊(duì)在談判前都會花費(fèi)大量精力去了解市場、了解周邊中介和買家的情況。

現(xiàn)在市場不好，都知道買家要砍價，就看誰能在買家的大砍刀下賣出更高的價格。

我們的賣房師親自下場談判，拋出有理有據(jù)的信息，證明房子的價值，無疑增添了買家對價格的認(rèn)可度。

經(jīng)過幾輪拉扯，最終敲定385萬的價格，比房東的心理價位還高了點(diǎn)。

談好價格之后，最后一步就是喊房東過來簽個字，省心又省力。

專業(yè)的賣房師團(tuán)隊(duì)，也獲得了房東的好評。

小結(jié)

如今在上海賣房，既是體力活，也是腦力活。

就算你的房子是那種供不應(yīng)求的熱門盤，也會有中介來PUA你的價格。

樓市已經(jīng)成了一個巨大的信息不透明市場。

這個時候，如果有一個靠譜的專家團(tuán)隊(duì)陪伴，單邊守護(hù)自己的利益。

不僅能提高成交周期，還能帶來更高的潛在成交價。

房外房的任務(wù)，就是幫助房東省時省力省錢地把房子快速賣掉。

每一位找到我們的房東朋友，都是基于對房外房團(tuán)隊(duì)的信賴。

當(dāng)然也因?yàn)槲覀冞^往的優(yōu)異成績。

去年以來，找到我們賣房的客戶，90%的房子在我們這里都是3個月內(nèi)賣掉的。

房外房的平均賣房周期是41天。

賣過房的房東就只這個數(shù)字到底意味著什么。

不是我們自吹自擂，如果真的是想置換的朋友，非常建議你聯(lián)系我們。

上海置換，少走彎路。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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