“千難萬(wàn)難，只要重視就不難。區(qū)域總裁必須重視。只有銷(xiāo)售暢通，才能盤(pán)活全局?！?/p>

9月5日，在碧桂園召開(kāi)的月度管理會(huì)議上，董事會(huì)主席楊惠妍用一個(gè)半小時(shí)聚焦分析當(dāng)前政策及市場(chǎng)環(huán)境，系統(tǒng)性部署銷(xiāo)售市場(chǎng)、保質(zhì)交付與資產(chǎn)管理等核心任務(wù)。

楊惠妍要求各區(qū)域項(xiàng)目充分研判精準(zhǔn)施策，確保任務(wù)銷(xiāo)項(xiàng)閉環(huán)，并聚力攻堅(jiān)“金九銀十”，為保障保交房年底收官、推動(dòng)有條件區(qū)域項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)率先轉(zhuǎn)段贏取主動(dòng)空間。

這一個(gè)半小時(shí)的系統(tǒng)性任務(wù)部署背后，是一份虧損196.5億元的中報(bào)業(yè)績(jī)，也是一場(chǎng)關(guān)系到企業(yè)存亡的債務(wù)重組。這意味著，碧桂園仍經(jīng)歷其發(fā)展史上最艱難的時(shí)期。

“資不抵債”系誤讀？

碧桂園剛剛交出的2025年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，描繪出一幅充滿挑戰(zhàn)的經(jīng)營(yíng)圖景。

上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)總收入725.7億元，同比減少約28.9%。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入700.28億元，同比下降29.1%；科技建筑收入14.66億元，同比下降40.5%。

盈利端的表現(xiàn)更為嚴(yán)峻。因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算毛利率仍處于低位，碧桂園期內(nèi)毛損進(jìn)一步擴(kuò)大至64.57億元。加上物業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)減值，碧桂園錄得歸母凈虧損為190.8億元。

債務(wù)方面，雖然總負(fù)債由2024年同期9845.89億元降至8854.1億元，減債規(guī)模達(dá)991.79億元，但凈債務(wù)仍約為2545.83億元。其中短期債務(wù)1301.3億元，對(duì)應(yīng)總現(xiàn)金余額僅240.62億元，債務(wù)壓力依然巨大。

碧桂園的解釋是，虧損主要有兩方面原因：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模明顯下降且毛利率處于低位；二是結(jié)合行業(yè)、市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化，資產(chǎn)減值增加所致。

針對(duì)市場(chǎng)關(guān)注的“歸母權(quán)益為-261億元”被誤讀為資不抵債的情況，碧桂園方面解釋稱(chēng)，一方面市場(chǎng)下行，資產(chǎn)貶值速度快于債務(wù)化解速度；另一方面集團(tuán)秉承謹(jǐn)慎原則，針對(duì)存貨、應(yīng)收款項(xiàng)分別累計(jì)進(jìn)行了大幅計(jì)提減值、壞賬準(zhǔn)備。

碧桂園預(yù)計(jì)，“待完成境外債務(wù)重組，可確認(rèn)大額重組收益，預(yù)計(jì)可增加凈資產(chǎn)約700億元，屆時(shí)歸母權(quán)益將大幅回正?！?/p>

對(duì)于“資不抵債”的說(shuō)法，碧桂園進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，報(bào)告期內(nèi)公司總資產(chǎn)規(guī)模約9093億元，仍高于8854億元的總負(fù)債，凈資產(chǎn)約239億元，總體保持“資可抵債”狀態(tài)。

銷(xiāo)售業(yè)績(jī)方面，碧桂園于2025年8月單月實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額約29.6億元，無(wú)論從環(huán)比還是同比看，都已有小幅度的回升。

沖刺“金九銀十”

面對(duì)嚴(yán)峻形勢(shì)，碧桂園展開(kāi)了以“保交樓”和“債務(wù)重組”為核心的自救行動(dòng)。

近三年來(lái)（2022-2024年），碧桂園已累計(jì)交付超170萬(wàn)套房屋，其中2022年交付近70萬(wàn)套，2023年全年累計(jì)交付60萬(wàn)套，2024年交付38萬(wàn)套。

2025年，碧桂園要完成的保交房目標(biāo)為20萬(wàn)套。上半年，碧桂園累計(jì)交付房屋約7.4萬(wàn)套，離完成任務(wù)還有12.6萬(wàn)套以及半年時(shí)間。

楊惠妍在月度管理會(huì)議上強(qiáng)調(diào)：“九、十月是保交房的‘黃金窗口期’，區(qū)域內(nèi)要做好資源盤(pán)活與調(diào)配，抓好有限資源的精準(zhǔn)投放。尤其是北方區(qū)域即將面臨冬歇，必須搶在前，為此總部將予以重點(diǎn)幫扶攻堅(jiān)，針對(duì)性支持區(qū)域全力沖刺?！?/p>

債務(wù)重組方面，碧桂園已取得明顯進(jìn)展。據(jù)披露，該公司全部境外債務(wù)重組將在2025年12月底前完成。

截至8月18日，持有現(xiàn)有公開(kāi)票據(jù)本金總額77%的持有人已加入重組協(xié)議，碧桂園亦與代表組別一銀團(tuán)貸款本金49%的協(xié)調(diào)委員會(huì)訂立重組支持協(xié)議。

重組方案顯示，在五種選項(xiàng)足額認(rèn)購(gòu)的情況下，碧桂園有望降低有息負(fù)債規(guī)模約117億美元（約840億元人民幣）。重組后債務(wù)融資成本預(yù)計(jì)將下降至1%-2.5%，債務(wù)期限最長(zhǎng)可延至11年，并設(shè)置實(shí)物付息選項(xiàng)，將極大緩解利息支出對(duì)現(xiàn)金流的壓力。

“正常經(jīng)營(yíng)”何時(shí)歸？

碧桂園正在為從“保交樓”模式逐步回歸到正常的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏做準(zhǔn)備。

楊惠妍在會(huì)議上提出：“公司管理思維必須不斷轉(zhuǎn)變，從單一目標(biāo)到多目標(biāo)統(tǒng)籌，從被動(dòng)應(yīng)對(duì)到主動(dòng)謀劃最優(yōu)解。各區(qū)域要充分思考區(qū)域發(fā)展方向、組織形態(tài)、人員配置，統(tǒng)籌優(yōu)化資產(chǎn)資金的使用方向與效率，并建立起基于健康資產(chǎn)負(fù)債表管理的考核機(jī)制。”

值得注意的是，目前碧桂園部分區(qū)域保交房任務(wù)即將完成，近期已開(kāi)始啟動(dòng)新項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)策劃會(huì)，顯示局部區(qū)域項(xiàng)目正逐步進(jìn)入經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)段。

碧桂園集團(tuán)總裁莫斌強(qiáng)調(diào)：“從保交房向資債修復(fù)與正常經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)段，須杜絕盲目，充分論證，做一成一?！?/p>

碧桂園對(duì)未來(lái)有著明確的規(guī)劃。其2025年的重點(diǎn)工作是：上半年以保交房為主；下半年保交房和保主體并重，為2026年進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)做好準(zhǔn)備。

對(duì)于市場(chǎng)關(guān)注的EverCreditLimited提出的清盤(pán)呈請(qǐng)，碧桂園在報(bào)告中回應(yīng)“一直極力反對(duì)”，并積極與呈請(qǐng)人溝通債務(wù)重組計(jì)劃。目前該呈請(qǐng)聆訊已延期至2026年1月5日。呈請(qǐng)人目前已表態(tài)支持碧桂園的建議重組，并已加入重組支持協(xié)議，這意味著清盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)正在顯著降低。

從保交房向資債修復(fù)與正常經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)段，這條路不會(huì)平坦。但碧桂園已別無(wú)選擇，唯有“為所當(dāng)為”，在艱難中尋求轉(zhuǎn)機(jī)。

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