著名的鴿盤，杭州饅頭山腳下、拿地已超16年的西子御園，在今天，正式領(lǐng)出了首張預(yù)售證。

楊過等待小龍女的時長：16年。

地段真的好，開車在杭州中河高架橋底下，經(jīng)過南星橋附近會看到這個項目，位于上城區(qū)鳳山路129號，緊鄰南宋皇城遺址、近西湖風(fēng)景區(qū)，建筑風(fēng)格和江南里雷同，算是高配版的桃李春風(fēng)，在開發(fā)商拿地16年后開出了天價。

均價將近19萬！

即將推出30套排屋房源，戶型面積294-469㎡，毛坯均價188638元/㎡，起步總價5500萬元。其中，最貴的一套房源，位于4#101室，單價高達(dá)27.85萬元，總價高達(dá)1.1億元。

這個價格什么概念，在2025年的今天屬于均價第一的豪宅，放在包郵區(qū)，應(yīng)該可以勉強擠進(jìn)前十，比如，瑞安在上海楊浦的翠湖濱江，聯(lián)動價是21萬，中海在上海新天地的恒昌玖里，價格是29.8萬。

絕對能打的價格。

西子御園有一半是西子的基因，2009年8月18日，西子以7.7億元競得饅頭山腳下的南星橋地塊，溢價率高達(dá)226%，成交樓面價24295元/㎡，一舉成為當(dāng)年的杭州單價地王。后來，綠城以參股的形式參與開發(fā)，“御園”是綠城集團(tuán)的高端住宅產(chǎn)品線，這大概是“西子御園”名字的來歷。

是的，16年前的拿地價是24295元/㎡，今天的毛坯均價是188638元/㎡！

工資沒有別墅漲幅大。根據(jù)杭州市統(tǒng)計部門統(tǒng)計測算，2009年杭州市區(qū)全社會在崗職工平均工資為30480元，2024年杭州市非私營單位就業(yè)人員年平均工資為162774元。

2011年，御園因為涉及“南宋皇宮遺址”而停工。

2015年6月，杭州市規(guī)劃局網(wǎng)站突然掛出御園地塊的建設(shè)項目批前公示規(guī)劃，展示了項目最新設(shè)計總平面圖和效果圖：容積率由1.4改為1.01，產(chǎn)品由70席平層官邸、7席法式合院改為49套排屋，建筑風(fēng)格由法式宮廷變?yōu)榘讐彝咧惺浇ㄖ?/p>

2016年，合作方綠城中國退股。

在2019年至2024年這五年間，杭州樓市開啟地價、房價雙限時代。西子御園一直都沒有太大的動靜。

據(jù)媒體報道，2019年，西子御園樣板房曾悄悄開放，只面向嚴(yán)格篩選的意向客戶，經(jīng)過西子御園時，可以看到，掩映在翠竹、綠樹間的中式合院，白墻黛瓦，亭臺樓閣，跟此前的上海御園、北京御園的法式別墅風(fēng)格不同，西子御園是典型的江南園林風(fēng)。

圖片來源于住浙網(wǎng)

杭州取消新房銷售限價后，新房價格天花板不斷被捅破。此前，限價放開后杭州臨平合院理想臻品最高備案單價約15.9萬元/平米。其中，最貴的一套3#105室，戶型面積545.77平米，房源總價高達(dá)7127萬元。

很快最高單價被西子御園超越，同時也超過了此前的豪宅江南里、元福里。

2013年6月29日，元福里拿出預(yù)售證，并以9.09萬/平米的單價完成首筆交易。半個月后，一套227.35㎡戶型的房源，成交單價高達(dá)16萬/平米，創(chuàng)下杭州商品房成交單價之最。

2015年11月，杭州主城區(qū)運河畔中式合院江南里開盤時，成為了杭州第一個以別墅身份奪得月銷冠的樓盤，也是杭州首個一周內(nèi)網(wǎng)簽超過8億元的別墅。并且以9萬多元的單價，打破了由云棲玫瑰園保持的77811元/平米的紀(jì)錄，此后，江南里單個產(chǎn)品有產(chǎn)品賣到12萬元/㎡，一房一價最高超過14萬元/㎡的，創(chuàng)下當(dāng)時杭州新樓的單價紀(jì)錄。

西子御園的價格是能比肩包郵區(qū)甚至全國的頂流產(chǎn)品。

在包郵區(qū)，市中心的別墅項目都非常稀缺。源于上海特有的歷史文化風(fēng)貌保護(hù)政策，上海這幾年陸續(xù)推出了多個包含風(fēng)貌別墅開發(fā)的歷史風(fēng)貌保護(hù)項目。

2024年，“風(fēng)貌別墅”的開發(fā)達(dá)到高潮，多個項目相繼入市，并帶動上海房價一路水漲船高。去年開盤的新天地風(fēng)貌別墅項目中海恒昌玖里，均價高達(dá)29.8萬元/平米，最新消息顯示，已上市的風(fēng)貌別墅房源已售罄。

還有位于黃浦與靜安交界處的風(fēng)貌別墅海玥黃浦源，均價也超過25萬元/平米；位于虹口區(qū)的上海弘安里，一期均價24.3萬元/平米；以及楊浦濱江的瑞安翠湖濱江風(fēng)貌別墅，均價21萬元/平米，這些項目的市場表現(xiàn)大多沒有預(yù)期的火熱，在開盤數(shù)月后都還處于續(xù)銷狀態(tài)。

豪宅大賣的背后是高凈值人群對頂豪產(chǎn)品的認(rèn)可以及投資渠道的匱乏。

比如，2024年高端住宅市場相對堅挺，尤其是3000萬元以上頂豪市場同比大增。

據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，30個重點城市一二手3000萬以上高端住宅2024年分別成交4356套和1255套，同比分別增長64%和6%，新房增幅顯著高于二手房。

其中1億元以上豪宅成交78套，同比大增141%。

2024年上?？們r3000萬以上新房成交2600套，占比60.4%；二手成交529套，占比42.7%。而上海的豪宅買家中，6成以上的都是非滬籍買家，大部分都是江浙戶籍的。

頂豪市場被看好的背后還有產(chǎn)品力的支持，比如江南里憑借好的口碑和人氣，二手市場也一直很搶手，今年多套二手房的掛牌價都不低，有一套311平方米的戶型掛牌價1億元，還有一套298平方米的戶型掛牌價1.3億元，391平方米的戶型，精裝修，掛牌價1.68億元，單價基本都掛到了20萬以上。

項目命運多舛的背后，開發(fā)商西子房產(chǎn)也改名為信創(chuàng)房產(chǎn)，發(fā)展中其業(yè)務(wù)已從房地產(chǎn)開發(fā)，延伸至商業(yè)地產(chǎn)、項目代建和物業(yè)服務(wù)等，他們的起步是西子電梯，浙江赫赫有名的電梯大佬，這兩年正陷入一場股權(quán)分家爭斗中。

頂流西子御園在綠城退股后，那么，此前被叫停、捂盤多年未出售的杭州御園，能憑借絕佳地段、好的產(chǎn)品力，讓多少浙江富豪返鄉(xiāng)置業(yè)呢？西子本身還有多少號召力呢？