昆明包括四代住宅在內(nèi)的新規(guī)樓盤爆發(fā)式增長。據(jù)統(tǒng)計，目前已亮相和即將亮相的新規(guī)盤達到了26個，其中絕大多數(shù)都是今年面世的新項目。

三大原因催生新規(guī)豪宅大年

住宅新規(guī)施行后，很多人認為對普宅市場影響極大，但實際上高端市場也被深刻波及，并且因為豪宅盤基數(shù)較小，其影響甚至是顛覆性的。

如上圖所示，昆明定位高端的新規(guī)盤占比已接近半數(shù)，和在售的上一代高端盤相比較，數(shù)量上也大幅超越。

2025年，注定是昆明新規(guī)豪宅的大年。

具體成因有以下三點：

1、政策導(dǎo)向明確要充分釋放改善需求，以“好房子”為抓手，恢復(fù)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)；

2、為激活市場，昆明近幾年批量供應(yīng)核心區(qū)戰(zhàn)略土儲，比如關(guān)上老國貿(mào)地塊（保利天珺）、棕樹營城改地塊（丹霞翠嶼）、雙塔地塊（邦泰璟和）、滇池路地塊（邦泰觀云）等，以及今年建投所拿下的教場北路、官渡古鎮(zhèn)、人民西路三宗土地等，都具有區(qū)位上佳、面積不大利于操盤的特點，其中不少壓箱底的、具有地王潛質(zhì)的土地，是培植豪宅的必要前提；

3、市場需求角度看，占大頭的頂端購買力仍保有對城市頂級資產(chǎn)的追逐欲望。

趨勢不可逆轉(zhuǎn)，昆明已經(jīng)迎來了一批新規(guī)豪宅，接下來，已經(jīng)拿地的建投、冠江、海榮等高端項目，很快將掀起第二波新規(guī)豪宅浪潮，形成以新規(guī)豪宅為主流的全新格局。

豪宅生態(tài)位重構(gòu)，保利天珺又要先行一步

市場格局變化，必然伴隨著生態(tài)位的重新劃分和構(gòu)建，豪宅市場的底層邏輯變了。

以往，昆明豪宅項目最喜愛的口號是“豪宅意味著對資源的占有”，擁有獨占性的生態(tài)資源，或占據(jù)核心額的地段資源，就可以做豪宅了，這種“長板理論”主導(dǎo)下誕生的資源型豪宅，終究無法脫離傳統(tǒng)住宅的窠臼。

新規(guī)住宅大批出現(xiàn)后，真正的產(chǎn)品代際更迭來了，這對于豪宅市場的沖擊和撼動尤為巨大，畢竟富裕階層買房換房、配置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的能力和意愿都更強。

新規(guī)豪宅上位，取代上一代豪宅成為主流，遵循了怎樣的演化邏輯？保利天珺就是一個最合適拿來解讀的案例。

保利天珺二期樣板間開放

上個月底，保利天珺一期交付的同時，二期新品樣板間開放，兩個重要節(jié)點同步進行，交接棒的意味很明顯，作為昆明銷冠大平層項目，保利天珺交付宣告一期開發(fā)階段結(jié)束，而二期無縫對接，迭代升級的新規(guī)產(chǎn)品不僅是相對于一期的升級，也具有足夠的實力領(lǐng)銜來新規(guī)豪宅，延續(xù)領(lǐng)跑勢頭。

從保利天珺二期新品身上，我們看到了新規(guī)豪宅占據(jù)市場C位的原因。

一是空間革命。新規(guī)面前，過往的大戶型確實不顯大，如今的小戶型確實不顯小。新規(guī)產(chǎn)品的實得率、層高等占據(jù)絕對優(yōu)勢，相同建筑面積對比，新規(guī)產(chǎn)品的空間感完勝。

保利天珺二期三個戶型分別為約128、135和143平米，比如128平米，實得面積約140平米，總價更為可控，且奢闊感受不變。

雖然目前項目戶型圖還未正式公布，但實地看下來，發(fā)現(xiàn)其產(chǎn)品的空間革命還不止于高得房率。

一方面，不僅每個戶型都有數(shù)十平米、兩面采光的LDKG空間，并且標配了無承重柱270度弧面玻璃，這種采光視野無敵的做法以往只在少數(shù)大戶型能看到，而保利天珺的128平米戶型，則是昆明同面積段中唯一有此配置的。

保利天珺二期樣板房

另一方面，客餐廳、臥室全部是大面積落地窗，進一步把通透感和奢闊感拉到了極致。

二是人居禮序。首先是采取豪宅標配的1T1設(shè)計，獨立電梯廳入戶，這里可設(shè)置首道玄關(guān)，其次，即便最小的128平米也是雙開大門，進門迎面設(shè)置第二道玄關(guān)，如同傳統(tǒng)四合院的影壁，尊重禮序和隱私。

戶型內(nèi)部格局，大尺度LDKG空間容納全家人歡聚的需求，主臥套房功能齊備，另一側(cè)的次臥猶如四合院的東西廂房，整體布局井然，功能性與禮序感之間達成了絕佳的平衡。

三是海派美學(xué)。豪宅不僅要好住，更要好看。項目以海派繁花為主題，樣板間大量采用了寶格麗綠裝飾，貴氣天成的海派風(fēng)格躍然眼前，其繁復(fù)多樣、精致考究的細節(jié)處理，融入了本土文化元素，體現(xiàn)出精細和典雅的特點，高級的審美背后是融匯中西文化的理解和創(chuàng)新。

保利天珺一期會所——珺CLUB實景

四是雙五星會所，保利天珺二期的高規(guī)格下沉式會所，規(guī)劃了高爾夫、籃球場、羽毛球場等更豐富的設(shè)施，未來與一期已開放的會所連通，項目也將成為昆明唯一的雙五星會所豪宅社區(qū)。

參觀后的感受就一句話：新規(guī)豪宅高端局剛開場，保利天珺又要先行一步了。

保利天珺領(lǐng)跑，是慣性優(yōu)秀還是基因的必然產(chǎn)物？

說保利天珺又要先行一步，根本上是源于其銷冠身份和保利天系的產(chǎn)品基因。

2024年，保利天珺以12.34億元奪得昆明高層住宅銷冠，今年上半年保持強勢，銷售金額6.62億元，一年半統(tǒng)計周期內(nèi)總銷量達18.96億元（數(shù)據(jù)源于克而瑞），穩(wěn)居昆明TOP1。

保利天珺讓競品畏懼的，是拿了銷冠并不滿足，項目一期的交付還堅持完美主義，保利天系的產(chǎn)品力和兌現(xiàn)力由此徹底呈現(xiàn)出來。

保利天珺一期交付實景

在交付現(xiàn)場，我們看到的除了高級質(zhì)感的建筑、約6000平米的園林、室內(nèi)的精工細節(jié)之外，最令人印象深刻的是保利天珺一期獨有的“全感知交付體驗”。

簡單來說，保利天珺一期不僅是交付房子，而是將交付升級為訴諸業(yè)主五感的場景體系。讓業(yè)主看得見全面而細膩的畫面、聽得到背景音樂與水聲風(fēng)聲的協(xié)奏、聞得著花草清香、觸得到高級材質(zhì)的溫潤、品得到圈層與文化的相遇，五感交匯，沉浸感知未來生活的真實品質(zhì)。

保利天珺一期交付實景

可想而知，實現(xiàn)如此特別的交付很不簡單，背后需要付出的努力必然是貫穿全程全局、且顆粒度及其細微的。

這正是保利天系的精髓和底蘊所在——產(chǎn)品系不是簡單的復(fù)制，而應(yīng)該是動態(tài)的生長。

成熟開發(fā)商的產(chǎn)品力競爭，主要體現(xiàn)在產(chǎn)品系的競爭。所以懂行的購房者，不僅挑房企品牌，更要選產(chǎn)品系。比如保利，央企大品牌已足夠可靠，但還持續(xù)投入研發(fā)，做強“天悅?cè)屎汀彼臈l產(chǎn)品系。

單以保利天珺一期和二期的表現(xiàn)來說，“天系”的進化和優(yōu)化顯而易見。

保利天珺所在的關(guān)上片區(qū)，開發(fā)歷史長、居住成熟度高，而項目占據(jù)的老國貿(mào)地塊則是片區(qū)最核心的位置，路網(wǎng)完善、地鐵2號線通達，還緊鄰寶海公園，坐享城市稀有的生態(tài)環(huán)境，豪宅資源度拉滿。

同時，項目僅3.1的容積率也提供了豪宅產(chǎn)品的優(yōu)越規(guī)劃條件。

保利天珺一期會所實景

在此基礎(chǔ)上，保利天珺拿出了領(lǐng)先的產(chǎn)品設(shè)計，高品質(zhì)兌現(xiàn)了生活夢想，組建天珺CLUB社群，打造圈層社交主場，簽約9年一貫制星耀學(xué)校，補齊了唯一的配套短板。

從保利天珺正式面世至今，短短2年時間，讓昆明見證了項目如何生長為豪宅標桿，也見證了產(chǎn)品快速迭代和品質(zhì)兌現(xiàn)。

回到前面的問題，保利天珺延續(xù)優(yōu)秀表現(xiàn)是銷冠項目的慣性所致？還是產(chǎn)品基因的必然產(chǎn)物？此時已有答案，這兩個其實是同樣正確。

保利天珺一期全景

最后，我們也不得不承認，雖然今年是昆明的新規(guī)豪宅大年，但整體而言，房地產(chǎn)市場仍面臨較大競爭壓力。

那么為何很多央企國企和民營房企還要前赴后繼沖進來，以至于這條賽道變得越來越擁擠，其原因可以用政策、土地市場和市場需求來解釋，但也可以歸納為：具有相同產(chǎn)品觀、生活觀和審美觀的開發(fā)者與購房者之間的天然吸引，從而攜手穿越周期，實現(xiàn)豪宅和業(yè)主的彼此成就。

保利天珺掌握的終極奧義，本質(zhì)上就是如此。