本文由無冕財經(jīng)（wumiancaijing）發(fā)布

作者：小冕

編輯：程程

設(shè)計：嵐昇

房地產(chǎn)行業(yè)正處于新舊動能轉(zhuǎn)換的“十字路口”。

隨著2025年中報密集披露，房企今年的生存狀況已然明晰。從客觀數(shù)據(jù)看，業(yè)績虧損、盈利困難是多數(shù)企業(yè)基本盤，房企或?qū)Ｗ⒂谕七M債務(wù)重組，或受限于資產(chǎn)計提減值、結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下滑等因素，仍在消化“歷史包袱”。

不過，在行業(yè)探索新模式的“前夜”，已有房企找到了新的“盈利之河”，它們有的掉轉(zhuǎn)船頭重回一二線，用賺錢的新項目修復(fù)業(yè)績；有的則勾勒出第二曲線，借助運營、資管、服務(wù)等業(yè)務(wù)，成功實現(xiàn)盈利模式的轉(zhuǎn)型。

華潤置地、龍湖集團等業(yè)內(nèi)房企，便是盈利轉(zhuǎn)型的典型代表。上半年，龍湖集團實現(xiàn)營業(yè)收入587.5億元，同比增長25.4%；其中，運營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入合計132.7億元，占總營收的22.6%，更成為集團利潤的主要貢獻源。

在業(yè)內(nèi)看來，隨著市場由增量轉(zhuǎn)向存量，房企業(yè)務(wù)重心將從前端開發(fā)向后端運營與服務(wù)轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)輕重并舉的“開發(fā)、運營、服務(wù)”一體化轉(zhuǎn)型。通過經(jīng)營性業(yè)務(wù)撬動盈利和增長，這些房企已然走在穿越窄門、駛向新世界的路上。

房企盈利“少數(shù)派”

自2021年以來，房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整已有四年時間。

這幾年間，地產(chǎn)江湖發(fā)生了翻天覆地的變化，曾經(jīng)高歌猛進的開發(fā)商，有的因債務(wù)問題已退出資本市場，余下多數(shù)房企的首要任務(wù)是保交樓、推進債務(wù)重組，僅剩部分龍頭央國企、少數(shù)民營企業(yè)，穩(wěn)住了財務(wù)和盈利盤面。

2025年中報密集披露后，上述趨勢更加顯著，企業(yè)間的業(yè)績分化仍在加劇。

據(jù)choice數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在滬深港披露業(yè)績的286家上市房企及物業(yè)主體中，出現(xiàn)業(yè)績虧損的共有89家，占比超過三成，涉及的企業(yè)合計虧損規(guī)模超千億，其中佳兆業(yè)、萬科、融創(chuàng)、碧桂園等房企虧損規(guī)模超百億。

行業(yè)深度調(diào)整數(shù)年，為何房企仍在面臨盈利難的普遍問題？

有業(yè)內(nèi)專家表示，因房企普遍實行預(yù)售制，期房銷售竣工后，對應(yīng)銷售額才計為營業(yè)收入，因此房企的財務(wù)數(shù)據(jù)，對應(yīng)的是前兩年項目的竣工結(jié)轉(zhuǎn)。而過往幾年，房企拿地價格普遍較高，導(dǎo)致利潤空間較低，至今仍在消化此前的“包袱”。

從市場角度看，房企盈利情況變動，主要跟房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)?？s水有關(guān)。過去幾年間，銷售市場出現(xiàn)下滑，會傳導(dǎo)至房企業(yè)績數(shù)據(jù)，加之房價出現(xiàn)明顯調(diào)整，所以當(dāng)前上市房企的業(yè)績表現(xiàn)，是行業(yè)各指標(biāo)傳導(dǎo)的客觀結(jié)果。

值得注意的是，在多數(shù)房企困于增長難、賺錢難時，仍有“少數(shù)派”交出穩(wěn)定答卷。上半年，實現(xiàn)盈利的頭部房企有華潤置地、中海地產(chǎn)、龍湖集團、保利發(fā)展、濱江集團、招商蛇口、越秀地產(chǎn)等，此外還有企業(yè)因債務(wù)重組實現(xiàn)收益。

在上述房企中，華潤置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展等房企，是業(yè)內(nèi)央國資企業(yè)的代表，除了實現(xiàn)盈利，在拿地投資上也較為積極；更難能可貴的是，以龍湖集團、濱江集團為代表的民營房企，在本輪行業(yè)調(diào)整期一直保持優(yōu)秀業(yè)績盤面。

2025年上半年，龍湖集團實現(xiàn)營業(yè)收入587.5億元，同比增長25.4%；其中，運營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入合計為132.7億元，同比保持增長。期內(nèi)公司擁有人應(yīng)占溢利32.2億元，剔除公平值變動等影響后之股東應(yīng)占核心溢利為13.8億元。

兩大突圍方向

當(dāng)下，雖然一些房企在闖“盈利關(guān)”，但經(jīng)過連續(xù)兩年利好政策的刺激，房地產(chǎn)已在向止跌回穩(wěn)的方向邁進，企業(yè)也在探索各自的突圍之道。

中信證券最新報告顯示，房價過高、房地產(chǎn)供給過大的局面，正在發(fā)生根本性變化，市場已經(jīng)有了止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)。與此同時，商業(yè)地產(chǎn)尤其是購物中心，的確處于向上重估周期，且和住宅開發(fā)周期并不同步。

從各類開發(fā)企業(yè)應(yīng)對周期波動的方式看，第一是“又快又好”去化新貨，助力企業(yè)對沖低毛利存量項目，優(yōu)化毛利率表現(xiàn)。第二是，多管齊下壓降不良資產(chǎn)，通過調(diào)整規(guī)劃、退換土地等方式有效盤活存量資源。

今年土地市場“點狀”火熱，便是房企上述思路的表現(xiàn)。通過投資換倉、拿下優(yōu)質(zhì)地塊，新項目快速開盤銷售后，能逐步改善企業(yè)的盈利表現(xiàn)，助力修復(fù)財務(wù)報表。

以龍湖集團為例，上半年該集團聚焦高能級城市拿地，接連在上海、蘇州、重慶等一線、新一線城市投資，新增土地儲備總建面24.9萬平方米，期末土地儲備合計2840萬平方米，一二線城市的土儲總建面、總貨值均在70%左右。

龍湖集團執(zhí)行董事兼地產(chǎn)航道總裁張旭忠表示，公司將在保證財務(wù)安全的前提下，繼續(xù)擇機獲取新土地，同時堅持聚焦高能級城市，不斷提升投資精準(zhǔn)度，做到“優(yōu)中選優(yōu)”。

通過擇優(yōu)拿地改善盈利之余，龍湖集團更大的亮點是經(jīng)營性業(yè)務(wù)“全面開花”。

2025年上半年，龍湖集團運營及服務(wù)業(yè)務(wù)合計實現(xiàn)收入132.7億元，創(chuàng)下歷史新高，在龍湖集團營業(yè)收入中占比達到22.6%，并已經(jīng)成為收入、利潤及現(xiàn)金流的穩(wěn)定貢獻來源。

其中，運營業(yè)務(wù)板塊由商業(yè)投資、資產(chǎn)管理航道組成，上半年營業(yè)收入70.1億元，同比增長2.5%，商業(yè)、資產(chǎn)管理的占比分別為78.5%和21.5%；運營業(yè)務(wù)的毛利率更是超過75%，凈利率超過40%，遠高于傳統(tǒng)房開業(yè)務(wù)。

以物業(yè)管理、智慧營造為主的服務(wù)業(yè)務(wù)板塊，上半年收入62.6億元。其中，龍湖智創(chuàng)生活實現(xiàn)收入55.3億元，在管項目約2200個；智慧營造航道，龍湖龍智造實現(xiàn)收入7億元，同比增長超60%，代建銷售額實現(xiàn)84億元。

由此來看，上半年，龍湖四大經(jīng)營性業(yè)務(wù)的收入、利潤均保持同比增長，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模普遍收縮的當(dāng)下，經(jīng)營性業(yè)務(wù)支撐起了龍湖整體的利潤盤面。

中信證券報告也顯示，除了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，當(dāng)前房企突圍的一大方向是：提升資產(chǎn)經(jīng)營能力?？梢哉f，龍湖向好的經(jīng)營性業(yè)務(wù)，不僅契合當(dāng)前房地產(chǎn)“存量市場”的發(fā)展規(guī)律，同樣使其成為率先成功轉(zhuǎn)型、邁向新周期的房企之一。

新舊動能轉(zhuǎn)換

面對行業(yè)周期性波動，房企面臨著諸多“新與舊”、“快與慢”的交鋒。

近日，有專家在行業(yè)公開論壇上表示，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的變化，既有周期性變化的影響，更有發(fā)展階段、模式等結(jié)構(gòu)性變化影響。如何推動形成房地產(chǎn)發(fā)展新模式、實現(xiàn)新舊動能轉(zhuǎn)換，是各國現(xiàn)代化進程都會面臨的問題。

過去，房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞是高負債、高周轉(zhuǎn)，很多房企的增長依賴于融資驅(qū)動。然而，當(dāng)行業(yè)規(guī)模觸及天花板，房地產(chǎn)步入存量時代的現(xiàn)實，已注定舊模式不再適應(yīng)新時期。部分企業(yè)出現(xiàn)資金危機，也正是因為對舊模式有路徑依賴。

因此，當(dāng)下房企探索新模式的內(nèi)涵，不僅包括業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，還有增長動能的轉(zhuǎn)變。

作為地產(chǎn)界危機感較強的一員，龍湖集團很早便意識到基本面的變化，開始大力降低負債規(guī)模、擺脫對融資的依賴，這一方面是為了確保企業(yè)資金盤面安全，另一方面是為告別舊模式，轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營性現(xiàn)金流驅(qū)動增長的健康模式。

“過去三年，我們堅持以正向經(jīng)營現(xiàn)金流壓降負債，2023～2025年上半年持續(xù)實現(xiàn)凈現(xiàn)金流為正，且包含資本性支出，今年年底負債高峰就過去了?！惫芾韺颖硎?。

數(shù)據(jù)顯示，上半年龍湖的有息負債較去年底繼續(xù)壓降65億元，含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流實現(xiàn)超20億元凈流入。如果將時間拉長，這三年來龍湖已經(jīng)壓降400億的有息負債，到今年底還要再降200億規(guī)模負債。

在經(jīng)營性業(yè)務(wù)正向現(xiàn)金流的助力下，龍湖穩(wěn)守住財務(wù)安全的邊界。與此同時，多航道業(yè)務(wù)也將成為集團高質(zhì)量發(fā)展、實現(xiàn)業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵。

“龍湖在四個經(jīng)營性業(yè)務(wù)賽道，都會構(gòu)建所處板塊的競爭優(yōu)勢，形成能力護城河，我們非常有信心達成該目標(biāo)?！惫芾韺颖硎?，未來，龍湖會堅定圍繞“開發(fā)+運營+服務(wù)”三大業(yè)務(wù)板塊，為集團穿越周期“保駕護航”。

在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，與龍湖模式類似的還有華潤置地。上半年，該集團實現(xiàn)經(jīng)常性收入205.6億元，同比增長2.5%，占總營收比重21.7%。經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)合計實現(xiàn)核心凈利潤60.2億元。

在業(yè)內(nèi)看來，以龍湖集團、華潤置地為代表的房企，正通過開發(fā)、運營等業(yè)務(wù)的多元驅(qū)動，實現(xiàn)從“賺快錢”到“賺穩(wěn)錢”的商業(yè)模式轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)從“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”到輕重并舉的“開發(fā)、運營、服務(wù)”一體化轉(zhuǎn)型。