也不知道從什么時(shí)候開始，各種關(guān)于樓市的政策發(fā)布，變成了下班發(fā)布，深夜發(fā)布，周末發(fā)布......

原因？害怕輿論過度發(fā)酵，引起不必要的市場恐慌，造成數(shù)據(jù)上的短期失控。

這不，就在昨晚，深圳樓市發(fā)布905新政，一切都在意料之中，只是各方站在各自的利益點(diǎn)上，解讀不太一樣。

01

還是先把深圳905新政給大家梳理一下：

1、羅湖、寶安（不含新安）、龍崗、龍華、坪山、光明不再限購，如果是深圳戶口或滿1年社保，買多少套都可以。外地人沒有社保在上述區(qū)域也能買2套（以前1套都難）。

2、東部存在感最低的鹽田和大鵬徹底放開，不再審核購房資格，隨便買。

3、單身人士按家庭標(biāo)準(zhǔn)限購，也可以買2套了。

4、鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)場買房。公司成立滿1年、累計(jì)納稅100萬、員工10人及以上的企業(yè)，可以在福田、南山、寶安新安街道購買商品房。其他區(qū)域買房沒有限制，無需審核購房資格。

5、房貸利率不再區(qū)分首套和二套。現(xiàn)在深圳首套房實(shí)際利率3.05%，二套房3.45%，政策調(diào)整后購買二套房減掉40個(gè)基點(diǎn)。

就這么多？

恩，就這么多。

02

這是8月25日，上海樓市新政發(fā)布之后，我在“16號(hào)內(nèi)參”中寫的一篇文章：

一切都在意料之中，深圳繼續(xù)擠牙膏，和大家預(yù)期的放開，還有很大差距。

說句實(shí)話，目前這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，這個(gè)大環(huán)境，即便是全面放開，也帶不動(dòng)。

因?yàn)檎麄€(gè)市場對(duì)房地產(chǎn)的投資意愿還在下降，全社會(huì)從上到下情緒也沒起來。當(dāng)然，還有對(duì)收入的擔(dān)憂。

往大了說了，中國經(jīng)濟(jì)正經(jīng)歷一場深遠(yuǎn)的變革，從過去長期依賴房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，逐步轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式。

所以最近這一年所有的經(jīng)濟(jì)會(huì)議，但凡提到房地產(chǎn)，都會(huì)緊跟著“止跌回穩(wěn)”這四個(gè)字。

但凡懂點(diǎn)經(jīng)濟(jì)都知道，要想從基本面改變樓市，需要很長的時(shí)間。

現(xiàn)階段，能穩(wěn)住就算很不錯(cuò)了，所以不能下猛藥，吃不好會(huì)死人的，凡事都要留后手。

03

就深圳樓市來說，新政不管力度大小，總是一個(gè)積極的信號(hào)，但對(duì)于市場的影響微乎其微。

現(xiàn)在的深圳，限購區(qū)只有南山、福田和寶安新安街道，這也算是官方認(rèn)證的核心區(qū)，有投資價(jià)值，但是真的太貴了，房價(jià)十幾萬起步。

羅湖、寶安（除新安街道）、龍華、龍崗、光明、坪山算是外圍區(qū)，這兩年不少樓市和財(cái)經(jīng)大V組團(tuán)炒房割韭菜，自己賺的盆滿缽滿。而鹽田、大鵬、深汕被定位為遠(yuǎn)郊區(qū)。

過去這半年深圳樓市很煎熬，賣房比買房難受多了，多數(shù)房子比2021年高點(diǎn)回調(diào)了三四成，甚至更多，已跌回2016年水平，二手住宅成交均價(jià)，繼去年9月后再次跌回“5字頭”。

深圳樂有家研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份深圳一二手住宅網(wǎng)簽總量6326套，環(huán)比下降13.5%，同比下降10%。

其中，一手住宅網(wǎng)簽2151套，環(huán)比下降19.1%，同比下降33.3%。

按近12個(gè)月一手預(yù)售去化速度計(jì)算，去化周期為10.1個(gè)月，按近6個(gè)月計(jì)算的話，去化周期為15.9個(gè)月。

8月份二手房成交5061套，其中住宅成交4175套，雖然同比增長9.8%，但環(huán)比下降10.3%。

說白了，市場在靠“以價(jià)換量”支撐。

關(guān)于宏觀分析，那堆官話對(duì)實(shí)操?zèng)]有什么指導(dǎo)意義，我說煩了，大家也看煩了。

905新政根本目的推（保）動(dòng)（?。┦袌龅臒岫?，為改善群體制造條件，可以賣掉弱勢資產(chǎn)，在核心區(qū)完成以劣換優(yōu)的置換。

這算看空市場嗎？不是，因?yàn)檎５氖袌鼍褪怯袧q有跌，漲得太狠了，漲得太久了，必然會(huì)進(jìn)入調(diào)整深水區(qū)，最后能走出來的，肯定是價(jià)值被公認(rèn)的產(chǎn)品。

什么是價(jià)值被認(rèn)可？官方認(rèn)證往往是最靠譜的。

很多人沒有完全理解我在上一篇結(jié)尾提到的，“剛改，真的可以看起來”。

剛改的第一步是什么？賣！剛改的目的是什么？改善是一方面，資產(chǎn)優(yōu)化是另一方面。

可以預(yù)見，未來核心區(qū)的新房會(huì)越來越豪，越來越貴，因?yàn)楸澈鬆砍兜臇|西太多，所以開發(fā)商死磕產(chǎn)品競爭力。

周末加班寫這一篇也是要提醒大家，今年金九銀十，恐怕就這這樣了，不會(huì)再出大的政策，要降低預(yù)期，量是一定能起來的，地方性補(bǔ)貼還會(huì)有，老房子要放手果斷。

最近有個(gè)信號(hào)，不少之前價(jià)格堅(jiān)挺的房子，房齡一過5年，就開始補(bǔ)跌了。